TJ Pontoise, 17 juin 2024, RG 23/00260

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

17 Juin 2024

N° RG 23/00260 - N° Portalis DB3U-W-B7H-M5RQ
Code NAC : 50G

[R] [P] épouse [M]
C/
[K] [T]
[V] [U] [L] [H] épouse [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La deuxième chambre Civile du tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, greffier a rendu le 17 juin 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, vice-présidente
Madame ROCOFFORT, vice-présidente
Madame DARNAUD, magistrate honoraire

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 06 Mai 2024 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de juge rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Anita DARNAUD.

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DEMANDERESSE

Madame [R] [P] épouse [M], née le 07 Juin 1962 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3] (THAILANDE)

représentée par Me Marion DESPLANCHE, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [T], né le 21 Mai 1985 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

Madame [V] [U] [L] [H] épouse [T], née le 07 Août 1985 à [Localité 5] (93), demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Eva DUMONT SOLEIL, avocat au barreau du Val d’Oise

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant promesse unilatérale de vente du 16 septembre 2022, reçue par Maître [Z] [S], notaire à [Localité 7], Mme [R] [P] épouse [M] a promis de vendre à M. [K] [T] et Mme [V] [L] [H] un appartement et un garage dépendant d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le prix de 183.000 €.

La promesse de vente était assortie d'une condition suspensive relative à l'obtention d'une ou plusieurs offres de prêt pour un montant maximum de 183.000 €.

Le 3 décembre 2022, la Banque Populaire « Portes de l’Oise » informait M. [K] [T] qu’elle ne pouvait donner une suite favorable à sa demande de prêt immobilier d’un montant de 187.700 €.

Par exploit en date du 11 janvier 2023, Mme [R] [P] épouse [M] a fait assigner M. [K] [T] et Mme [V] [L] [H] épouse [T] devant ce tribunal aux fins de les voir condamner à lui payer la somme de 18.300 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, outre celles de 2.000 € à titre de dommages et intérêts et de 3.600 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que les époux [T] ont violé leurs obligations contractuelles liées au versement de l’indemnité d’immobilisation et aux demandes de prêt ; qu’il s’ensuit que la condition suspensive est réputée réalisée et que l'indemnité d'immobilisation qui constitue le prix de l’exclusivité, lui est acquise.

Elle ajoute qu’en réalité les époux [T] avaient pour objectif de gagner du temps pour éviter au frère de M. [K] [T], M. [N] [T], qui était locataire de cet appartement, de devoir le libérer et qu’ils n’avaient pas l’intention de l’acquérir. Elle s’oppose à toute demande de délai de paiement en faisant valoir la mauvaise foi des époux [T].

M. [K] [T] et Mme [V] [L] [H] épouse [T] demandent au tribunal :
à titre principal,. de rejeter l’ensemble de Mme [R] [P] épouse [M] ;
. de constater qu’ils ont accompli toutes les diligences nécessaires pour l’obtention de leur prêt bancaire et la levée de la condition suspensive relative à cette obtention ;
. de rejeter la demande de condamnation au paiement de la somme de 18.300 € au titre de l’indemnité d’immobilisation ;
à titre subsidiaire,. de dire que la clause prévoyant le versement de l’indemnité d’immobilisation s’analyse en une clause pénale ;
. de réduire cette clause pénale à la somme de 3.000 € et de leur accorder les plus larges délais de paiement ;
en tout état de cause, rejeter la demande de condamnation au paiement de la somme de 2.000 €, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;condamner Mme [R] [P] épouse [M] à leur régler la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Ils soutiennent avoir entrepris toutes démarches nécessaires pour la levée de la condition suspensive relative à l’octroi du prêt bancaire ; font valoir que l’indemnité d’immobilisation qui avait pour objet de sanctionner une inexécution fautive et notamment un manquement à l’obligation de diligence qui pesait sur eux concernant l’obtention du prêt, présente le caractère d’une clause pénale, manifestement disproportionnée en l’espèce.

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, le tribunal renvoie aux conclusions signifiées par RPVA le 11 mars 2024 par Mme [R] [P] épouse [M] et le 7 mars 2024 par M. [K] [T] et Mme [V] [L] [H] épouse [T].

L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 mars 2024.

MOTIFS ET DECISION

Sur la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt

En application de l’article 1304 du code civil, la condition est réputée accomplie si celui qui y a intérêt, en a empêché l’accomplissement.

Il appartient au bénéficiaire d’une promesse de vente sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt, de démontrer qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente. Faute pour lui de justifier d'avoir demandé l'octroi d'un tel prêt, la condition suspensive doit être réputée accomplie.

La promesse de vente a été conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximal de 183.000 € remboursable sur une durée maximale de 25 ans, au taux d’intérêt maximal de 2,50 % hors assurance.

Elle stipule que :
la condition sera réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres de prêt aux conditions sus-indiquées, au plus tard le 16 novembre 2022 ; l’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant ; à défaut, le promettant aura, à compter du lendemain de la date susvisée, la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt ;passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie.
Elle ajoute que le bénéficiaire s’engage, en cas de non-obtention du financement demandé à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus.

Pour justifier des diligences qu’ils ont accomplies en vue d’obtenir le financement du bien objet de la promesse, les époux [T] produisent aux débats un courrier du 3 décembre 2022 de la Banque Populaire « Portes de l’Oise » refusant de leur accorder le prêt demandé.

Mais, ce seul courrier, en l’absence de tout document justifiant de la date de la demande de prêt, n’est pas de nature à démontrer qu’ils ont bien respecté les obligations mises à leur charge dans la promesse, notamment quant aux diligences à accomplir pour obtenir une réponse de la banque avant le 16 novembre 2022, et ce alors qu’ils n’ont pas répondu aux courriers de relance du 15 novembre 2022 du notaire et du 23 novembre 2022 des promettants.

En outre, ce courrier montre que le prêt qu’ils ont sollicité n’est pas conforme aux stipulations de la promesse puisque la lettre de refus de la banque mentionne une demande de prêt immobilier d’un montant de 187.700 € remboursable sur une durée de 240 mois au taux nominal de 3,50 % alors que le prêt prévu dans la promesse devait être d’un montant maximal de 183.000 €, remboursable sur une durée maximale de 25 ans, au taux d’intérêt maximal de 2,50 %.

Les époux [T] ne justifient pas non plus avoir sollicité de deux demandes de prêts comme leur en faisait obligation la promesse de vente.

Il ressort de ces éléments que les époux [T] n’ont respecté leurs obligations relatives à l’obtention d’un prêt. La condition suspensive se trouve par conséquent réputée réalisée.

Sur l'indemnité d’immobilisation

La promesse unilatérale de vente stipule :
« Les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de 18.300 € .
Sur laquelle somme, le bénéficiaire versera au plus tard le 30 septembre 2022 au promettant et par la comptabilité du rédacteur des présentes, la somme de 9.150 € représentant partie de l'indemnité d'immobilisation ci-dessus fixée. […]
Le sort de ladite somme sera le suivant, selon les hypothèses ci-dessus envisagées […] elle sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible, faute par le bénéficiaire ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes conditions ayant été réalisées ».

Il en résulte que, selon la commune intention des parties, la somme de 18.300 € intitulée indemnité d’immobilisation est destinée à indemniser le promettant de la faute commise par le bénéficiaire qui n'a pas permis la réalisation de la vente alors que les conditions suspensives étaient réalisées et présente donc le caractère d’une clause pénale susceptible d’être réduite par le juge lorsqu’elle présente un caractère manifestement excessif.

Mais en l’espèce, cette somme de 18.300 €, stipulée comme non réductible, est de nature à indemniser à son juste montant le préjudice subi par Mme [R] [P] épouse [M] dont le bien a été inutilement immobilisé durant plusieurs mois par la faute des époux [T]. Elle ne présente pas de caractère manifestement excessif.

Les époux [T] seront condamnés à verser à Mme [R] [P] épouse [M], au titre de l’indemnité d’immobilisation, la somme de 18.300 €, avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2022, date de la mise en demeure de payer.

Sur la demande de délai

Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux ans, le paiement des sommes dues.

Le délai de grâce s’applique au débiteur malheureux qui, malgré sa bonne volonté, ne peut faire face à ses dettes.

Mais la bonne volonté des époux [T] pour faire face à leurs engagements tels que stipulés dans la promesse, n’est aucunement avérée. En effet, ils n’ont pas versé la part (à hauteur de 9.150 €) de l’indemnité d’immobilisation comme ils s’étaient engagés à le faire dans la promesse, avant le 30 septembre 2022 ; ils n’ont pas non plus déposé deux demandes de prêts et le seul prêt qu’ils ont déposé (probablement tardivement) n’est pas conformes aux caractéristiques mentionnées dans l’acte du 16 septembre 2022 ; ils ont également caché à leur promettant, lors de la signature de la promesse de vente, qu’ils avaient déjà un emprunt immobilier de 230.000 € à rembourser, ce qui rendait hautement improbable, au regard de leur revenus, la possibilité d’obtenir un autre prêt immobilier du montant indiqué dans la promesse.

Au regard de l’ancienneté de leur dette (étant rappelé qu’ils auraient dû verser la somme de 9.150 € avant le 30 septembre 2022 et ont été mis en demeure de verser le solde de l’indemnité d’immobilisation par mise en demeure du 5 décembre 2022), il n’y a pas lieu d’imposer à Mme [R] [P] épouse [M] des délais de paiement.

La demande de délais des époux [T] sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts

Mme [R] [P] épouse [M] demande la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Il ressort des débats que les époux [T] ont agi avec mauvaise foi à l’encontre de Mme [R] [P] épouse [M] en lui faisant croire qu’ils avaient l’intention d’acheter son appartement alors que leur but manifeste était de gagner du temps pour permettre au frère de M. [K] [T], locataire de cet appartement, d’y rester. Ils savaient, dès la signature de la promesse de vente, qu’ils ne pourraient avoir le prêt, objet de la condition suspensive, puisqu’ils avaient déjà un autre emprunt immobilier à rembourser et n’apparaissent, au demeurant, pas avoir accompli de sérieuses et diligentes démarches pour obtenir ledit prêt.

Ils ont donc sciemment immobilisé le bien pour un motif fallacieux.

Leur résistance à verser l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente, apparaît abusive. Ils seront condamnés à verser à Mme [R] [P] épouse [M] la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur l’article du code de procédure civile, les dépens et l’exécution provisoire

Il ne serait pas équitable de laisser à Mme [R] [P] épouse [M] la charge de l’ensemble de ses frais irrépétibles. Les époux [T] seront condamnés à lui verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire de droit, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS