TJ Pontoise, 14 juin 2024, RG 24/00290

DU 14 Juin 2024 Minute numéro :

N° RG 24/00290 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NUHU

Code NAC : 35E

S.C.I. LE CAPRICORNE QUATORZE,
C/
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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JUGEMENT SELON LA FORME ACCELEREE AU FOND

LA JUGE : Jeanne GARNIER, juge placée auprès du Premier Président de la Cour d'appel de VERSAILLES, déléguée aux fonctions de Juge des référés au Tribunal judiciaire de PONTOISE 

LE GREFFIER : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. LE CAPRICORNE QUATORZE, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Maddy BOUDHAN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 652

DÉFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Me Claire ZEINE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 79

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Débats tenus à l’audience du 28 mai 2024
Date de délibéré indiquée par la Présidente par mise à disposition au greffe
le 14 Juin 2024

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 1er mars 2024, la société LE CAPRICORNE QUATORZE a fait assigner selon les modalités de la procédure accélérée au fond, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic bénévole Monsieur [M] [Y] (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :
- Juger recevable et bien-fondée l’action de la société LE CAPRICORNE QUATORZE,
- Ordonner la désignation d’un administrateur judiciaire provisoire afin de procéder à l’administration de la copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 3] pendant une durée d’un an, renouvelable,
- Juger que l’administrateur provisoire désigné pourra se faire remettre l’ensemble des documents et archives du syndicat des copropriétaires dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement,
- Juger que l’administrateur provisoire désigné pourra rétablir les comptes de la société LE CAPRICORNE QUATORZE vis-à-vis du syndicat des copropriétaires,
- Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de 1’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et dispenser la société LE CAPRICORNE QUATORZE de participer à ces dépenses.

L’affaire a été retenue à l’audience du 28 mai 2024 à laquelle les parties étaient représentées.

Par conclusions visées à l’audience et soutenues oralement, la société LE CAPRICORNE QUATORZE maintient ses demandes aux termes de son assignation et sollicite de :
- Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société LE CAPRICORNE QUATORZE déclare qu’un administrateur provisoire a déjà été désigné dans le passé pour pallier des difficultés de gestion. Elle prétend que les conditions de l’article 29-1 de la loi de 1965 sont réunies car l’équilibre financier de la copropriété est compromis, notamment au regard des mouvements de fonds non-inscrits sur les comptes de la copropriété et de la confusion du patrimoine de la copropriété et celui des copropriétaires. Elle reproche également au syndicat des copropriétaires un défaut de conservation et d’entretien de l’immeuble, au regard des travaux réalisés sur les parties communes dont les copropriétaires n’ont eu connaissance qu’à l’occasion de l’assemblée générale des copropriétaires de novembre 2021. La société LE CAPRICORNE QUATORZE soutient que le syndicat des copropriétaires agit avec l’intention de lui nuire. Elle se fonde sur la jurisprudence de la cour de cassation pour dire que la mésentente entre le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires justifie la désignation d’un administrateur judiciaire provisoire. La société LE CAPRICORNE QUATORZE s’opposent aux demandes subsidiaires du syndicat des copropriétaires.

En réponse, au visa de ses conclusions visées à l’audience et soutenues oralement, le syndicat des copropriétaires demande au juge statuant selon les modalités de la procédure accélérée au fond de :
- Accueillir le syndicat des copropriétés dans ses conclusions, fins et moyens,
- A titre principal, débouter la société CAPRICORNE QUATORZE de l’ensemble de ses demandes fins et moyens,
- A titre subsidiaire, ajouter les chefs de missions suivants :
Dire que les honoraires de l’administrateur seront à la charge du demandeur, la société LE CAPRICORNE QUATORZE,Juger que l’administrateur provisoire désigné pourra rétablir les comptes de Monsieur [U], de Monsieur [Y] et du syndicat des copropriétaires vis-à-vis de la société LE CAPRICORNE QUATORZE,- En tout état de cause,
Condamner la société LE CAPRICORNE QUATORZE au paiement de la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société LE CAPRICORNE QUATORZE en tous dépens.
Le syndicat des copropriétaires prétend que la demande de la société LE CAPRICORNE QUATORZE poursuit son seul intérêt, à savoir le règlement de sa créance à son égard. Il ajoute que la procédure en recouvrement de la créance a été radiée pour défaut de diligence de la société LE CAPRICORNE QUATORZE. Le défendeur fait valoir que la société LE CAPRICORNE QUATORZE s’oppose à toutes propositions, ne paie pas les charges de copropriété et ne se rend à aucune assemblée générale. Il soutient donc que la gestion de la copropriété est rendue difficile par le comportement de la demanderesse et qu’il n’est pas responsable d’une faute de gestion. Le syndicat des copropriétaires sollicite, en cas de désignation d’un administrateur judiciaire provisoire, de ne pas désigner Maître [R] avec lequel la copropriété aurait eu des différends.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

La décision a été mise en délibéré au 14 juin 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’assignation ayant été délivrée selon les modalités de l’article 481-1 du code de procédure civile, il y a lieu de déclarer l’action régulière sur la forme.

Sur la demande en désignation d’un administrateur judiciaire provisoire de la copropriété
Aux termes de l’article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « Si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat […].
Le président du tribunal judiciaire charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété ».

En l’espèce, la société LE CAPRICORNE QUATORZE prétend que l’équilibre financier de la copropriété est compromis. Elle reproche au syndic bénévole de la copropriété, Monsieur [M] [Y], d’avoir réalisé des mouvements de fonds entre le 23 octobre 2020 et le 1er novembre 2021 sans avoir recueilli l’approbation du syndicat des copropriétaires. La demanderesse souligne également que le syndicat des copropriétaires dispose d’un compte bancaire débiteur de la somme de 106,87 euros selon le procès-verbal de saisie attribution du 12 juillet 2023. La société LE CAPRICORNE QUATORZE soutient que le syndicat des copropriétaires lui est redevable de la somme de 46 726,73 euros à la date du 11 juillet 2023.

La société LE CAPRICORNE QUATORZE soutient également qu’aucune disposition n’est prise par le syndicat des copropriétaires pour s’assurer de la conservation et de l’entretien de l’immeuble. La demanderesse reproche au syndic des copropriétaires d’avoir fait réaliser des travaux sans l’approbation par le syndicat des copropriétaires par assemblée générale des copropriétaires et qu’il aurait régularisé dans le procès-verbal d’assemblée générale du 6 novembre 2021 dont la demanderesse a sollicité l’annulation. La société LE CAPRICORNE QUATORZE reproche au syndic bénévole de ne pas tenir de comptabilité puisque les fonds nécessaires aux travaux auraient été avancés par elle-même.

Enfin, la société LE CAPRICORNE QUATORZE reproche aussi au syndicat des copropriétaires d’agir avec l’intention de lui nuire en ce qu’il aurait mentionné de fausses informations pour éviter qu’elle ne vende ses lots, en prétendant que la demanderesse était redevable d’une somme en vertu d’une décision de justice non définitive et en occultant la dette du syndicat des copropriétaires à son égard. La demanderesse prétend, en vertu de la jurisprudence de la cour de cassation, que sa mésentente avec le syndic bénévole, également gérant de la société FDS, seul autre copropriétaire, peut rendre la gestion de l’immeuble impossible.

La société LE CAPRICORNE QUATORZE s’oppose à la demande subsidiaire du syndicat des copropriétaires visant à mettre à sa seule charge les frais de la désignation de l’administrateur judiciaire provisoire au motif de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et du fait que cette désignation interviendrait au bénéfice de l’ensemble de la copropriété. Elle s’oppose également à la demande subsidiaire visant le rétablissement des comptes de Monsieur [U], ancien copropriétaire, vis-à-vis d’elle-même.

En réponse, le syndicat des copropriétaires reproche à la société LE CAPRICORNE QUATORZE de ne pas régler ses charges de copropriété et de ne pas se rendre aux assemblées générales de copropriétaires. Le défendeur fait valoir que l’intention détournée de la demanderesse est de recouvrer la somme dont elle se dit créancière à l’encontre du syndicat des copropriétaires. Il précise que la société LE CAPRICORNE QUATORZE a été déboutée de ses tentatives de recouvrement par différentes décisions de justice, qu’une procédure devant le juge de l’exécution est toujours en cours et que les décisions sur lesquelles la demanderesse fonde son dernier commandement de payer aux fins de saisie vente sont prescrites.

Le syndicat des copropriétaires prétend qu’il n’existe aucune difficulté dans la gestion de la copropriété si ce n’est l’absence de règlement par la société LE CAPRICORNE QUATORZE de ses charges de copropriété. Il soutient que la demanderesse ne rapporte pas la preuve des incohérences qu’elle allègue sur les comptes de la copropriété.

Sur la réalisation de travaux dans les parties communes contestée par la demanderesse, le syndicat des copropriétaires souligne que celle-ci a été faite en urgence pour éviter l’aggravation de dégâts chez le voisin de la copropriété et que l’approbation a été régularisée dans l’assemblée générale du 6 novembre 2021. Le syndicat des copropriétaires ajoute que certains travaux ont été réalisés sans participation financière de la société LE CAPRICORNE QUATORZE et dont cette dernière ne fait pas état.

S’agissant du projet de vente par la société LE CAPRICORNE QUATORZE de ses lots, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les documents produits par la demanderesse ne permettent pas d’établir que la rétractation des potentiels acquéreurs était imputable au syndicat des copropriétaires qui ne pouvait passer sous silence les condamnations de la demanderesse au règlement des arriérés de charges dont l’appel a été radié pour défaut de diligence.

A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires demande la prise en charge des frais de désignation de l’administrateur judiciaire à la charge de la seule société LE CAPRICORNE QUATORZE à qui la désignation profitera selon lui. Il sollicite également le rétablissement des comptes entre d’une part, la société LE CAPRICORNE QUATORZE, et d’autre part, Monsieur [U], Monsieur [Y] et le syndicat des copropriétaires.

A titre liminaire, il convient de souligner qu’il n’appartient pas au juge statuant selon les modalités de la procédure accélérée au fond aux fins de désignation d’un administrateur judiciaire provisoire de faire le compte entre les parties ni de revenir sur l’ensemble des procédures judiciaires les opposant. En outre, comme le souligne le syndicat des copropriétaires, l’existence d’une créance ou d’une dette éventuelle entre le syndicat des copropriétaires et l’un des copropriétaires ne peut suffire à caractériser le déséquilibre financier ou le défaut d’entretien et de conservation de l’immeuble. Ainsi, la volonté d’un copropriétaire de recouvrir une somme d’argent à l’encontre du syndicat des copropriétaires ne peut justifier la désignation d’un administrateur judiciaire provisoire qui doit rester une mesure exceptionnelle et provisoire dans la gestion d’une copropriété en difficulté.

De surcroît, si la société LE CAPRICORNE QUATORZE relève l’existence de mouvements de fonds entre le 23 octobre 2020, date de la désignation de Monsieur [M] [Y], et le 1er novembre 2021, il n’est pas démontré que la comparaison des comptes à ces différentes dates, portant uniquement sur la réduction des charges pour opérations courantes et des charges pour travaux et opérations exceptionnelles, peut s’analyser en une cause de déséquilibre financier pour la copropriété. Le fait que le compte bancaire de la copropriété ait été débiteur de la somme de 1 363,18 euros selon le compte rendu de l’assemblée générale du 6 novembre 2021, ne permet pas non plus d’établir un déséquilibre financier au jour de l’audience, d’autant que ce solde débiteur n’est pas actualisé à cette date.

S’agissant des travaux dénoncés par la demanderesse, il y a lieu de retenir que la réalisation de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble en vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, et la régularisation de leur approbation postérieurement à la transmission de la facture aux copropriétaires n’est pas, en elle-même un défaut d’entretien de l’immeuble.

Enfin, concernant l’intention de nuire, les pièces produites par la société LE CAPRICORNE QUATORZE ne permettent pas de démontrer l’intention de nuire du syndicat des copropriétaires en ce que le seul fait de mentionner, dans le pré-état daté du 26 octobre 2023 nécessaire à la vente des lots de la demanderesse, les sommes dues par cette dernière au titre du jugement rendu le 25 avril 2023 n’était pas mensonger, la décision étant exécutoire à titre provisoire.

Il convient de noter que la jurisprudence soulevée par la demanderesse retient que l’impossibilité de conserver l’immeuble en copropriété peut découler de la situation de blocage résultant du vote par l’assemblée générale des copropriétaires ayant décidé de ne pas reconstruire les lieux alors que seules la démolition et la reconstruction de l’immeuble étaient envisageables au vu de ses dégradations. Dès lors, cette jurisprudence n’est pas applicable au cas d’espèce dans lequel les désaccords portent essentiellement sur l’existence de dettes entre les parties et non pas sur la conservation de l’immeuble. S’il est incontestable que les relations entre le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, et la société LE CAPRICORNE QUATORZE sont conflictuelles, il n’en demeure pas moins que leurs différends ne sont pas un motif de désignation d’un administrateur judiciaire provisoire de la copropriété en vertu de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, il résulte de l’ensemble de ces éléments que les motifs évoqués par la demanderesse sont insuffisants pour caractériser le déséquilibre financier ou le défaut d’entretien et de conservation de l’immeuble qui rendrait nécessaire la désignation d’un administrateur judiciaire provisoire. La demande sera donc rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La société LE CAPRICORNE QUATORZE, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

Il convient de condamner la société LE CAPRICORNE QUATORZE, partie succombante, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La société LE CAPRICORNE QUATORZE sera déboutée de sa demande sur ce point.

PAR CES MOTIFS