CA Chambery, 19 nov. 2024, RG 22/01481

IRS/SL

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile - Première section

Arrêt du Mardi 19 Novembre 2024

N° RG 22/01481 - N° Portalis DBVY-V-B7G-HCBH

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Commerce de CHAMBERY en date du 13 Juillet 2022

Appelante

Société ANTARES 1707, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentée par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par l'AARPI BIRD & BIRD, avocats plaidants au barreau de LYON

Intimée

S.A.S. ECONOMIE REALISATION ET MANAGEMENT (ERM), dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentée par la SELARL VIARD-HERISSON GARIN, avocats au barreau de CHAMBERY

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Date de l'ordonnance de clôture : 17 Juin 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 02 juillet 2024

Date de mise à disposition : 19 novembre 2024

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Composition de la cour :

- Mme Hélène PIRAT, Présidente,

- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,

- Madame Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire,

avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Dans le cadre de son activité de promotion immobilière, la société Antares 1707 (Antares), en qualité de maître de l'ouvrage, a développé un projet résidentiel situé dans la station de Meribel [Localité 4], comprenant des travaux de réhabilitation d'un ancien hôtel, la construction de plusieurs chalets, et celle d'un parking en sous-sol, divisés en deux pôles sur une surface de plancher de 10 000 m2 :

Le pôle Antares qui concerne quatre bâtiments : Sirius, Orion, Ursa et Luna

Le pôle Le Chalet qui concerne trois bâtiments : Noas, Mira et Stella

La société Vallat Immobilier- La Reserve (ci-après Vallat) est intervenue sur ce projet en qualité de maître d'ouvrage délégué.

Par contrat du 25 juillet 2018, la société Antares a confié à la société Economie Réalisation Management (ci-après la société ERM) la mission de maîtrise d''uvre de direction de travaux, économie de la construction et coordination des travaux, de l'ensemble du projet.

Les travaux de ce chantier devaient débuter à compter du mois de mai 2019.

Dès le mois d'octobre 2019 les relations entre les parties se sont tendues et à partir de janvier 2020, hormis les courriels utilisés pour les échanges courants, les parties n'ont plus communiqué que par des courriers recommandés, signe de la dégradation de leurs relations.

Ainsi, la société ERM a adressé divers courriers à la société Antares les 24 octobre 2019, 29 janvier 2020, 9 mars 2020, 4 juin 2020 et 25 juin 2020 afin de faire part de diverses difficultés rencontrées dans l'exécution du chantier.

Par courrier recommandé avec AR du 24 février 2021, réceptionné le 26 février 2021, la société ERM a mis en demeure la société Antares de lui payer sous quinzaine la somme de 404 894,40 euros, correspondant à 11 factures de situations de travaux demeurées impayées sur la période du 31 août 2020 au 31 janvier 2021.

A défaut de règlement dans le délai imparti, par courrier recommandé avec AR du 16 mars 2021, la société ERM a notifié à la société Antares la résiliation du contrat du 25 juillet 2018 aux torts exclusifs de cette dernière pour défaut de règlement de factures pour un montant s'élevant à cette date à 472 404,60 euros.

Par courrier du 14 avril 2021, la société Antares a contesté la résiliation du contrat à ses torts exclusifs considérant que le contrat avait été résilié unilatéralement par la société ERM sans juste motif, que cette dernière avait commis des manquements dans l'exécution de sa mission, de sorte que les factures réclamées n'étaient pas dues.

Par actes du 20 avril 2021, la société ERM a fait assigner les sociétés Antares et Vallat devant le tribunal de commerce de Chambéry, notamment aux fins de voir prononcer la résiliation du contrat du 25 juillet 2018, et obtenir le paiement de la somme de 836 179,80 euros.

Par jugement du 13 juillet 2022, le tribunal de commerce de Chambéry a :

- Dit que la société Vallat Immobilier-La Reserve doit être mise hors de la cause ;

- Constaté la résolution du contrat de mission du 25 juillet 2018 aux torts exclusifs de la société Antares ;

- Débouté la société Antares de toutes ses demandes formées à l'encontre de la société ERM ;

- Condamné la société Antares à payer, en deniers ou quittances valables, à la société ERM :

- la somme de 411 670,92 euros montant principal de la cause sus-énoncée,

- les intérêts au taux légal sur la somme de 404 894,40 euros à compter du 26 février 2021,

- les intérêts au taux légal sur la somme de 6 776,52 euros à compter du 26 avril 2021,

- la somme de 3 500 euros à titre d'indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- les dépens y compris les frais de greffe évalués à la somme de 89,66 euros TTC avec TVA à 20%, comprenant les frais de mise au rôle et de la présente décision,

- Condamné la société ERM à payer à la société Vallat Immobilier-La Reserve la somme de 1 000 euros à titre d'indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Dit qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision ;

- Débouté les parties de toute autre demande,

Au visa principalement des motifs suivants :

' Aucun reproche réellement sérieux ne peut être allégué à l'encontre de la société ERM s'agissant du retard dans la réalisation des travaux de l'opération et ce moyen soulevé par la société Antares 1707 est inopérant ;

' La société ERM a notifié à la société Antares 1707 la résiliation du contrat et cette résiliation doit être déclarée aux torts exclusifs de cette dernière.

' La société Antares 1707 ne saurait prétendre à aucun dédommagement en raison de la résolution du contrat.

Par déclaration au greffe du 3 août 2022, la société Antares 1707 a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu'elle a :

- Dit que la société Vallat Immobilier-La Reserve doit être mise hors de la cause ;

- Condamné la société ERM à payer à la société Vallat Immobilier-La Reserve la somme de 1 000 euros à titre d'indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 27 mai 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Antares sollicite l'infirmation des chefs critiqués de la décision et demande à la cour de :

Statuant à nouveau,

- Déclarer la résiliation unilatérale du contrat de maîtrise d''uvre d'exécution en date du 25 juillet 2018 réalisée par la société ERM, comme fautive et aux torts exclusifs de la société ERM, en l'absence de manquements contractuels graves imputables à elle ;

- Déclarer la résiliation unilatérale du contrat de maîtrise d''uvre d'exécution en date du 25 juillet 2018 réalisée par la société ERM, comme fautive et aux torts exclusifs de la société ERM, en l'absence de manquements contractuels graves imputables à elle ;

En conséquence,

- Débouter la société ERM de sa demande en paiement à hauteur de 472 404,60 euros au titre des factures non réglées, arrêtée au 16 mars 2021, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 février 2021 sur la somme de 404 894,40 euros, et pour le surplus, à compter de l'assignation ;

- Débouter la société ERM de sa demande en paiement à hauteur de 363 775,20 euros au titre de sa facture finale émise le 31 mars 2021 outre intérêts au taux légal à compter du courrier LRAR du 26 avril 2021 ;

- Rejeter l'intégralité des demandes de la société ERM formulées à son encontre ;

- Condamner la société ERM à lui verser la somme de 361,924 euros HT, soit 434 308,80 euros TTC, en vertu des prestations facturées mais non effectuées ;

- Condamner la société ERM à lui verser la somme de 3 460 374,23 euros en raison du préjudice subi par les mauvaises exécutions de la société ERM ;

- Condamner la société ERM à lui verser la somme de 841 561,22 euros en raison du surcoût subi en raison de la passation de nouveaux marchés de maîtrise d''uvre ;

- Juger que la société ERM a commis une faute en raison de ses erreurs manifestes d'estimation de l'enveloppe financière du projet, engendrant un surcoût et en conséquence condamner la société ERM à prendre en charge à son égard l'intégralité des conséquences de ses erreurs chiffrées à ce jour qui s'élèvent pour mémoire à 38 035 267,58 euros ;

- Condamner la société ERM à l'indemniser de son préjudice lié aux retards de travaux imputables à la société ERM, d'un montant provisoire 292 000 euros liés notamment aux erreurs de planning ;

- Condamner la société ERM à lui verser la somme de 3 437 000 euros en raison du préjudice subi par les fautes contractuelles liées à l'économie du projet par la société ERM ;

- Condamner la société ERM à lui verser la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner la société ERM aux entiers dépens de l'appel et de la première instance, avec pour ceux d'appel application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Me Bollonjeon, avocat.

Par dernières écritures du 13 juin 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société ERM demande à la cour de :

- Dire et juger recevables et fondées ses demandes ;

En conséquence,

- Confirmer le jugement du tribunal de commerce de Chambéry en ce qu'il a :

- Constaté que la résolution du contrat de mission du 25 juillet 2018 est aux torts exclusifs de la société Antares 1707,

- Débouté la société Antares 1707de toutes ses demandes formées à son encontre,

- Condamné la société Antares 1707 à lui payer en deniers ou quittances valables :

- La somme de 411 670,92 euros montant principal de la cause sus énoncée,

- Les intérêts au taux légal sur la somme de 404 894,40 euros à compter du 26 février 2021,

- Les intérêts au taux légal sur la somme de 6 776,52 euros à compter du 26 avril 2021,

- La somme de 3 500 euros à titre d'indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- Les dépens y compris les frais de greffe évalués à la somme de 89,66 euros TTC, comprenant les frais de mise au rôle et de la décision rendue ;

- Dit qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision 

- Constater et à défaut prononcer la résiliation du contrat en date du 25 juillet 2018 aux torts exclusifs de la société Antares 1707, en raison de ses défaillances et de ses manquements contractuels, notamment caractérisés par l'absence de règlement des factures qu'elle a émises, malgré mises en demeure de payer,

En conséquence,

- Condamner la société Antares 1707 à lui payer en deniers ou quittances valables :

- La somme de 411 670,92 euros montant principal de la cause sus énoncée,

- Les intérêts au taux légal sur la somme de 404 894,40 euros à compter du 26 février 2021,

- Les intérêts au taux légal sur la somme de 6 776,52 euros à compter du 26 avril 2021,

- La somme de 3 500 euros à titre d'indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- Les dépens y compris les frais de greffe évalués à la somme de 89,66 euros TTC, comprenant les frais de mise au rôle et de la décision rendue ;

- Débouter la société Antares 1707 de l'intégralité de ses demandes de condamnation à son encontre, que ce soit en principal, frais accessoires, indemnisation de préjudices, ou sur tout autre fondement, ces demandes étant parfaitement infondées ;

- Condamner la société Antares 1707 à lui verser la somme de 7 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;

- Condamner la société Antares 1707 aux entiers dépens de l'instance, devant le tribunal de commerce et en cause d'appel.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.

Une ordonnance en date du 17 juin 2024 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 2 juillet 2024.

Motifs et décision

A titre liminaire

Afin de faciliter la lecture de certains des échanges de courriels et courriers entre les parties, il sera rappelé la signification de différents sigles employés dans le bâtiment :

APS : avant-projet sommaire et APD : avant-projet détaillé

BET : bureau d'études

CCAP : cahier des clauses administratives particulières

CCTP : cahier des clauses techniques particulières

DCE : dossier de consultation des entreprises

DET : direction de l'exécution des travaux

DPGF : décomposition des prix globale et forfaitaire

GFA : garantie financière d'achèvement

MOA : maître d'ouvrage

MOD : maître d'ouvrage délégué

AMO : assistant maître d'ouvrage

MOEX ou MOE : maître d''uvre d'exécution

OPC: ordonnancement, pilotage, coordination

PRO : projet

I ' Sur le contrat liant la société ERM à la société Antares

Aux termes de l'article 1101 du code civil : « le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations .»

L'article 1103 du code civil énonce : « Les contrats légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Par ailleurs, l'article 1104 dispose que : «Les contrat doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. »

En l'espèce, la société ERM s'est engagée à réaliser un certain nombre de missions dans le cadre d'un contrat de louage d'ouvrage, au profit de la société Antares moyennant paiement de ses honoraires au fur et à mesure de l'émission des factures.

C'est ainsi qu'a été régularisé entre les parties le 25 juillet 2018 un contrat de maîtrise d''uvre d'exécution, avec mission d'économie, direction de travaux et OPC concernant le programme immobilier qui consistait en :

« La réhabilitation de bâtiments existant pour transformation en logements avec parties communes (Le Chalet ayant environ 3 318 m² de surface de plancher et l'Antares environ 7 454 m² de SP) avec création d'extensions d'environ 3 455 m² de surface de plancher (655 m² pour le Chalet et 2800 m² pour l'Antares) outre la construction d'un parking en sous-sol de 5 000 m² environ. »

L'estimation du coût des travaux était de :

-

13 820 000 euros HT pour le Chalet

-

36 180 000 euros HT pour l'Antares

Soit un coût d'objectif global de 50 millions d'euros HT, coût fixé par le maître d'ouvrage sur la base de l'estimation optimisée du maître d''uvre (57,45 K€ HT)

Il était précisé que ce coût s'entendait tous corps d'état hors Agencement, Cheminée, Mobilier, Lustrerie, Rideaux etc. et aléas géotechniques (sous réserve de la mission G2PRO/DCE du BET sol).

Cette mission se décomposait en sept phases :

« Economie de septembre 2018 à mai 2019

M1 ' participation à l'Avant-projet détaillé (ECO)

Participer à la définition des matériaux envisagés dans la construction, des principes généraux de construction, s'assurer des règles de protection contre l'incendie et réglementation de sécurité, conseiller l'architecte au cours de l'élaboration du projet dans un souci d'optimisation.

M2 ' (ECO)

Établissement d'une estimation de travaux par lots, sur la base du permis de construire et de l'avant-projet.

M3 ' (ECO)

A partir des plans d'exécution de l'architecte, établissement pour chaque lot (hors lots géotechnique, fluides et VRD) du cahier des clauses techniques particulières, ou descriptifs des travaux, définissant sans ambiguïté tous les ouvrages entrant dans la construction.

Établissement du métré quantitatif des travaux de chaque lot (hors lots géotechnique, fluides et VRD). A partir de ce métré, établissement de l'estimation définitive des travaux.

M4 ' (ECO)

Rassemblement de l'ensemble des pièces constituant le dossier d'appel d'offre à savoir : CCAP, plans de l'architecte, plans techniques, CCTP, quantitatif, acte d'engagement des entreprises soumissionnaires, vérification et remise du dossier pour consultation.

Réponse aux entreprises à toutes questions concernant la consultation en cours.

M5 ' (ECO)

Dépouillement des offres en présence du maître d'ouvrage, ou de son représentant, vérification des réponses, rectification, préparation de la négociation du marché, recherche de variantes si nécessaire et assistance au maître d'ouvrage à la négociation des marchés.

Établissement des ordres de services et présentation à la signature du maître d'ouvrage.

DET/OPC de printemps 2019 à décembre 2020

M6 ' (DET)

Direction de l'exécution des contrats de travaux sur la base des plans d'exécution établis par l'architecte.

Assistance au maître d'ouvrage lors des opérations de réception.

Contrôle de levée des réserves mentionnées au procès-verbal de réception.

Vérification des situations et décomptes définitifs de travaux

Collecte des documents des ouvrages exécutés.

M7 ' (OPC)

Établissement d'un calendrier prévisionnel des travaux par lot.

Coordination des travaux dans le cadre du planning accepté par le maître d'ouvrage. Comprenant l'organisation des réunions de chantier hebdomadaires, présence soutenue à l'avancement des travaux. »

S'agissant de la rémunération, il était prévu :

Opération le Chalet sur la base d'un coût travaux de 13 820 euros HT

Mission 1 à 5 (ECO) : 1% du montant HT des travaux soit 138 200 euros HT

Mission 6 (DET) : 3% du montant HT des travaux soit 414 800 euros HT

Mission 7 (OPC)/ 1% HT du montant HT des travaux soit 138 200 euros HT

Soit un taux global de 5% et un total d'honoraires de 691 000 euros HT

Opération l'Antares sur la base d'un coût travaux de 36 180 000 euros HT :

Missions 1 à 5 (ECO) : 1% HT du montant HT des travaux soit 361 800 euros HT

Mission 6 (DET) : 3% HT du montant HT des travaux soit : 1 085 400 euros HT

Mission 7 (OPC) : 1% du montant HT des travaux soit : 361 800 euros HT

Soit un taux global de 5% et un total d'honoraires de 1 809 000 euros HT.

Le montant était forfaitaire dans la limite d'une variation du coût travaux à +/- 7%.

Il était prévu que le maître d'ouvrage se libère des sommes dues par chèque à 30 jours, sur présentation de factures en fin de mois. (pièce 1 ERM).

Contrairement à ce que fait valoir la société Antares, la société ERM ne s'est pas vue confier une mission complète de maîtrise d''uvre laquelle aurait inclus la conception qui a été dévolue à la société JMV Resort, architecte, qui, en cette qualité, était la seule habilitée à élaborer et déposer la demande de permis de construire.

Par ailleurs, la société Antares ne peut sérieusement soutenir que la mission confiée à la société ERM incluait une mission étude de synthèse et une mission études d'exécution.

Ces missions ne font pas partie des missions de base mais sont des missions complémentaires dont le contrat type d'architecte élaboré par l'ordre des architectes mentionne qu'elles peuvent, en accord entre les parties, compléter la mission de base, qu'elles sont prévues au cahier des clauses particulières du contrat et donnent lieu à une rémunération complémentaire spécifique, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce.

A cet égard, il sera observé que le contrat conclu avec le maître d'exécution ACTE le 24 janvier 2022, qui fait partie des maîtres d''uvre ayant succédé à la société ERM (pièce 42 Antares) comportait explicitement une mission de synthèse pour la partie Aile de massage du bâtiment Sirius, et une mission de synthèse pour les bâtiments Ursa et Orion précisant que la synthèse se ferait sur la base des maçonneries existantes pour Ursa ou déjà réalisées pour Orion.

Ainsi, ces missions complémentaires doivent être expressément prévues par le contrat de maîtrise d''uvre et c'est donc à tort que la société Antares reproche à la société ERM de n'avoir pas exécuté ces dernières alors qu'elles ne figuraient pas à son contrat.

En outre ainsi que l'ont relevé à bon droit les premiers juges, il n'est produit aucun planning contractuel pouvant constituer un engagement ferme de la société ERM sur des délais, et le contrat de mission de cette dernière ne comporte aucun engagement.

Des plannings prévisionnels ont été établis à l'origine lesquels ont été à plusieurs reprises corrigés compte tenu des vicissitudes subies par ce chantier et des nombreuses modifications apportées par le maître de l'ouvrage en cours de chantier qui vont être détaillées ci-après.

Les premiers juges se sont à bon droit référés à l'existence d'un planning prévisionnel du 19 avril 2019 prévoyant la fin de la réception de l'ensemble des ouvrages en novembre 2021 et un compte rendu de l'architecte JMV Resort du 28 mai 2019 (pièce 49 ERM) prévoyant :

En décembre 2020 la livraison des appartements dans l'existant (Naos, Sirius, Ursa) et la mise hors d'eau hors d'air des extensions Mira et Stella avec une interrogation sur les bâtiments Orion et Luna,

En décembre 2021,la livraison des extensions Mira et Stella avec toujours la même interrogation concernant les bâtiments Orion et Luna.

II ' Sur les griefs de la société Antares à l'encontre de la société ERM

A titre liminaire, il sera observé que la société Antares n'a, au cours de la relation contractuelle, formulé aucune contestation quant au bien-fondé et au montant des factures émises par la société ERM en application du contrat liant les parties et elle n'a tout simplement pas répondu aux mises en demeure qui lui ont été adressées concernant le retard de paiement de ces factures.

Ce n'est qu'à la suite du courrier de résiliation adressé par la société ERM en date du 16 mars 2021, que par courrier en date du 14 avril 2021, elle a soutenu que les factures n'étaient pas réglées du fait de la non-réalisation par la société ERM de ses missions contractuelles.

Par ailleurs, la société Antares, qui soutient dans ses écritures qu'il incomberait à la société ERM de démontrer qu'elle a correctement rempli ses obligations, procède, à une inversion erronée de la charge de la preuve, la démonstration d'inexécutions ou de mauvaises exécutions lui incombant.

Enfin, c'est à tort qu'elle invoque l'exception d'inexécution qui suppose l'existence d'un contrat en cours, alors que le contrat liant Antares à Erm a été résilié en mars 2021.

A - Les difficultés relatives aux permis de construire modificatifs

1) - Les permis sollicités

Il sera tout d'abord relevé que la société Antares s'abstient de produire les permis de construire accordés initialement avec les plans afférents, que plusieurs demandes de permis modificatifs ont été déposées pour chacun des deux pôles, et que seuls les arrêtés des 23 août 2022 (pôle Chalet) et 20 février 2024 (pôle Antares) concernant les dernières demandes de permis modificatifs sont produits (pièce 52 Antares), de sorte que la teneur du projet initial ainsi que l'ampleur et la nature de ses modifications sont inconnues.

La cour ne peut, dès lors, que se contenter du compte rendu de la réunion de chantier établi par l'architecte JMV Resort en date du 28 mai 2019 (pièce 49 Erm), réunion qui s'est déroulée entre l'assistant maître d'ouvrage Vallat, les contrôleurs techniques, l'économiste /MOE ERM, et les BET, compte-rendu qui reprend l'historique des démarches administratives effectuées à cette date et dont il résulte que :

S'agissant du Pôle Chalet

Une déclaration préalable de changement de destination a été déposée le 13 Avril 2018 et accordée sous le n° 18M5017.

Une première demande de permis de construire a été déposée le 17 juillet 2018, enregistrée sous le numéro 18M1038 et refusée le 26 novembre 2018.

Une deuxième demande de permis a été déposée le 8 novembre 2018 (avec une extension sud plus petite) enregistrée sous le numéro 18M1051, le dossier DDPC ayant été déposé le 17 janvier 2019 et le permis a été accordé.

Un dossier de permis de construire sans extension a été déposé le 30 novembre 2018, enregistré sous le numéro 18M1055, puis annulé.

Un quatrième dossier de permis de construire a été déposé le 6 février 2019, identique au précédent mais avec des corrections : parking rabaissé, rénovation des façades sans extension balcon ou toiture, intégration des parkings du PC n°2 18M1051. Cette demande de permis enregistrée sous le numéro 19M1004 a été accordée sans que la date de l'arrêté ne soit mentionnée dans le compte-rendu.

La déclaration d'ouverture de chantier est en date du 6 mai 2019.

Une nouvelle demande de permis modificatif a été présentée le 3 août 2022 et accordée le 23 août 2022. (Pièce 52 Antares)

D'après le compte-rendu de la société JMV Resort, les modifications ont porté sur les surfaces de plancher, la création de fenêtres et velux, le traitement de la toiture terrasse, la suppression des jardinières périphériques, et d'un escalier paysager, la modification de l'accès PMR, la suppression de bardages et des modifications aux porches d'entrée des parkings sur une surface de plancher créée de 2 529 m².

Le 20 juin 2023, la Mairie [Localité 4] a été destinataire de la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux.(pièce 52 Antares)

S'agissant du Pôle Antares

Un premier dossier de permis de construire a été déposé le 21 septembre 2018 et enregistré sous le n° 18M1047. Une demande de pièces complémentaires a été formulée le 18 octobre 2018, le dossier a été déposé le 18 janvier 2019 et le permis a été accordé.

Une déclaration préalable de changement de destination a été formulée le 3 décembre 2018, enregistrée sous le numéro 18M5074 avec une demande de pièces complémentaires en date du 19 décembre 2018. Le dossier a été déposé le 1er février 2019, et la demande a été accordée le 21 février 2019.

Une deuxième demande de permis de construire (hors extension balcon, ou toiture, rénovation façades sans extension ni surélévation, piscine enterrée) a été déposée le 8 février 2019 enregistrée sous le numéro 19M1005 et accordée sans que la date de l'arrêté soit mentionnée dans le compte-rendu de l'architecte JMV Resort.

Le permis initial 18M1047 a été modifié suivant arrêté du 28 septembre 2020.

Une nouvelle demande de permis modificatif a été présentée le 27 novembre 2023 et accordée suivant arrêté du 20 février 2024.

Il résulte de ce dernier arrêté que les modifications ont porté sur les menuiseries en façade et en toiture, certaines souches de cheminées, les matériaux en façade, les extérieurs, la localisation du transformateur, les surfaces de plancher, certains porches d'entrée, certains garde-corps, le tout pour une surface de plancher créée de 8 153 m². (pièce 52 Antares).

La déclaration d'ouverture de chantier est en date du 1er juillet 2019.

Il n'est pas produit de déclaration d'achèvement des travaux et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 27 mai 2024, la société Antares a indiqué que la livraison était prévue pour fin 2024.

2) - Sur les difficultés résultant de travaux effectués sur la base de permis modificatifs non déposés ou en cours d'instruction

Par lettre RAR du 24 octobre 2019 la société Erm adressait à la société Antares la mise en garde suivante : (pièce 3 Erm)

« Suite au courrier du 17 octobre 2019 de JMV Resort, nous tenons à vous faire part de nos inquiétudes quant à l'exécution de travaux non conformes au permis de construire sur la phase « Chalet ».

Ces travaux sont en cours d'exécution, ils sont conformes aux plan PRO validés par la maîtrise d'ouvrage et aux plans d'exécution qui en ont découlé.

Ces plans d'exécution ne sont pas conformes au permis de construire. Il devient urgent de déposer un permis de construire modificatif afin de réaliser des ouvrages conformes à un permis de construire.

Nous attendons que des instructions soient données dans ce sens à l'architecte.

Il n'est pas concevable de continuer à réaliser des ouvrages non conformes. »

Par lettre RAR en date du 29 janvier 2020, la société ERM (pièce 4 ERM) alertait sur l'absence de dépôt du permis de construire modificatif, précisant « Ceci met en péril l'avancement des travaux et ne permet pas de réaliser ces derniers conformément aux plans architectes et selon vos desideratas. »

Elle rappelait le courrier de JMV Resort listant toutes ces non conformités et mettant en garde sur les risques encourus.

Par courrier RAR adressé à la société Antares le 4 juin 2020 (pièce 5 ' Erm) M. [K], dirigeant de la société ERM, faisait le point sur la situation du projet Antares et concernant les permis de construire, apportait les précisions suivantes :

« Permis de construire

Vous nous demandez de réaliser l'exécution des travaux malgré l'absence d'autorisation administrative en règle.

En effet pour rappel, sur le pôle Chalet, les entrées des parkings, les escaliers extérieurs sont des éléments différents du projet accepté par l'arrêté du permis de construire délivré par la mairie [Localité 4].

De plus, vous nous demandez de réaliser le bâtiment Stella suivant une dimension supérieure et non conforme à celui du bâtiment validé dans le permis de construire (PC n°07 30 15 18 M1051).

En ce qui concerne le pôle Antares, les travaux de sciage et démolition ne sont déjà plus en conformité avec le permis de construire validé par la mairie [Localité 4] PC n° 07 30 15 18 M1047 (modification des façades, ajouts de redans et extensions...)

Toutes ces modifications sont actuellement présentées dans des PC modificatifs déposés en mairie et en attente d'instruction. De ce fait, en cas de non obtention de ces PC modificatifs, notre responsabilité pourrait être engagée sur le non suivi des PC obtenus et valides.

Par conséquent nous vous informons que nous nous limiterons, pour le pôle Chalet, à suivre les travaux jusqu'à la limite des zones conformes et inchangées au permis de construire soit la dalle haute du parking P1 (R-4) pour une fin d'exécution du 13 juillet 2020, ouvrage qui sécurise la paroi et qui reste dans l'emprise sous-sol (zone non impactée par PC et PC modificatif).

Concernant le pôle Antares , nous ne suivrons les travaux que sur les zones et ouvrages conformes soit jusqu'à la fin des parois et confortements réalisés cette année pour fin planifiée au 17 juillet 2020. »

Il indiquait, par ailleurs, que la société ERM recevait depuis le 4 avril 2020, « au compte-goutte », les plans des appartements Naos, redessinés par un nouvel architecte (G&A architecte d'intérieur qui a remplacé JMV resort ndlr), modifiant les aménagements, les prestations et quantités mais également la structure même du bâtiment Naos ainsi que la toiture déjà étanchée et traitée pour l'étanchéité à l'air, constatant que ces appartements avancés durant l'hiver 2019/2020 étaient ainsi sujets à dépose et démolition. Il réitérait qu'il était indispensable de figer le projet.

Il joignait un planning recalé à la date du 11 mai 2020 intégrant les retards passés ainsi que l'arrêt du chantier lié à la crise sanitaire du Covid 19, planning ne tenant pas compte des travaux liés aux PC modificatifs, des travaux modificatifs acquéreurs actuels, et promoteur.

Il précisait :

« Nous pouvons constater sur le planning Chalet recalé ind A au 11/05/2020 que seuls les appartements Naos 501 et 502 seraient en mesure d'être livrés pour la fin d'année, sous condition de commande des produits d'agencement à début avril. Or vous n'avez actuellement pas encore défini ces matériaux dans leur totalité. En ce qui concerne les parties communes, vous constaterez que celles-ci ne peuvent être terminées pour cette fin d'année (fin prévue le 01/02/2021). »

Il indiquait : « ne pouvoir être garant des plannings en raison de toutes les lacunes d'informations présentes encore à ce jour. »

Ainsi que l'ont retenu à juste titre les premiers juges, la société Antares a tenté d'imposer à la société ERM la réalisation de travaux modificatifs du projet initial qui n'avaient pas fait l'objet d'une obtention de permis de construire, ce que cette dernière a légitimement refusé.

Il sera ajouté que toutes ces modifications décidées par le maître de l'ouvrage ont nécessité une reprise des plans et participé au retard dans les opérations de construction.

B ' Sur le problème des tréfonds

Ce problème qui concerne la construction des parkings souterrains dans le pôle Chalet a été évoqué dans le compte-rendu de réunion du 28 mai 2019, précité, de l'architecte JMV Resort en ces termes :

« QUID PAROI CLOUEE, DOSSIER RV MAIRIE

Hypothèse 1 : clous provisoires, futur acquéreur s'appuie dessus, économie

Hypothèse 2 : paroi butonnée, clous définitifs partiellement, délais non tenus

Achat de la parcelle

On rase tout et nouveau projet, surface scot ' délais non tenus. »

Le problème était, par ailleurs, évoqué dans le compte-rendu de réunion n°24 du 17 octobre 2019 établi par ERM (pièce 84 Antares) (A noter : seuls trois comptes-rendus de réunion de chantier sont, en tout et pour tout, versés au débat) :

Aux termes de ce compte-rendu, il était demandé au maître d'ouvrage délégué Vallat de transmettre aux maîtres d''uvre d'exécution la demande de tréfonds signée par la mairie, cette dernière stipulant que les tréfonds sont autorisés sous domaine public mais refusés sous les terrains privés communaux mitoyens.

Il était relevé qu'au 25 juillet 2019, la mairie avait refusé la réalisation des clous provisoires sur les parois mitoyennes aux terrains privés communaux, refus confirmé le 20 août 2019.

Il était précisé que les devis « bracon » des entreprises Rhône Alpes Fondations (lot confortement) et Boch TP (lot terrassement généraux ' démolition) avaient été validés par la maîtrise d'ouvrage le 6 septembre 2019 et que les travaux étaient en cours.

Aux termes de sa lettre recommandée avec AR du 29 janvier 2020 à l'attention de la société Antares, la société ERM répondait aux griefs formulés à son encontre par le MOD Vallat, et rappelait le problème des tréfonds qui avait participé aux retards dans le chantier, retards pour lesquels elle contestait, à juste titre sa responsabilité :

« Nous tenons à vous rappeler certains éléments passés qui peuvent justifier des décalages que vous considérez ce jour. (')

Concernant le sujet des tréfonds, nous vous avons alerté sur les éventuels droits de tréfonds le 2 novembre 2018 au travers du courriel d'envoi de notre estimation PRO chalet/APS Antares. A la suite de cela un rappel vous a été fait en réunion étude en avril 2019 par nos collaborateurs en charge de la partie travaux. Vous avez par la suite envoyé la demande de tréfonds à la mairie le 30 avril 2019 essuyant un refus le 15 mai 2019. Vous nous avez alors indiqué vouloir entrer en négociation avec eux et un courrier a finalement été envoyé à la mairie [Localité 4] le 19 juin 2019. Restant sans réponse durant le mois de juillet, l'entreprise Rhône Alpes Fondations nous a accompagné lors d'une réunion de présentation tenue sur le site le 5 août 2019 durant laquelle nous vous avons présenté la solution de bracons en lieu et place des tirants refusés. La solution présentée engendrant une plus-value a été refusée par vos soins. A la suite du rendez-vous de négociation avec la mairie du 19 août 2019 et au refus catégorique de la mairie, vous avez réétudié le sujet de bracons avant de l'accepter le 6 septembre 2019 et de valider le devis des entreprises.

Pour rappel, dans le planning prévisionnel Chalet, qui vous avait été transmis en avril 2019, les travaux de parois devaient être réalisés du 25 juin 2019 au 21 octobre 2019 à la suite desquels 2 niveaux de parking devaient être construits afin de tenir le planning de livraison NAOS + COMMUN (appartement bâtiment Naos + Partie commune + parkings) en décembre 2020.

En raison du refus de droit de tréfonds et suite au choix d'une autre méthodologie, le planning a été recalé et les travaux de paroi décalés ainsi que la réalisation des niveaux de parking, tout en maintenant à votre demande, le rendu de livraison fin 2020 pour Naos + Commun. Ceci a engendré une augmentation des cadences de travaux, notamment sur ceux de la reprise sous-'uvre.

Cette intensification des cadences couplée au comportement du terrain nous a contraint selon les préconisations d'Equaterre, à ralentir la mise en 'uvre de la paroi et des bracons. Ceci complique désormais la réalisation des prestations du bâtiment Naos. De plus à la reprise des travaux en mai 2020 (fin du confinement Covid ndlr), les cadences des travaux de reprise sous-'uvre et de paroi devront à nouveau être ralenties, toujours suivant les préconisations d'Equaterre. »

La société ERM concluait en indiquant ne plus pouvoir s'engager sur une réception Naos + Communs pour décembre 2020 comme il avait été jusque-là entendu. 

Force est de constater qu'il n'est justifié d'aucune réponse de la société Antares et/ou de la société Vallat à ce courrier.

Le dirigeant de la société ERM dans un courrier RAR du 25 juin 2020 (pièce 6 Erm) réitérait que la totalité des retards observés était liée aux manques d'informations et à l'absence de prise de décisions des équipes de la société Vallat, et que la majorité des retards découlait de la non obtention de l'autorisation de tréfonds.

Il rappelait que la demande d'autorisation auprès de la commune n'avait été adressée qu'au mois d'avril 2019 pour une ouverture de chantier le même mois, qu'après plusieurs refus la prise de décision sur une solution alternative, trouvée de concert entre le maître d''uvre d'exécution ERM et les entreprises, qui a été présentée à Vallat début août, n'a eu lieu que début septembre soit plus de deux mois et demi après la date prévisionnelle de démarrage des travaux concernés, précisant que le planning général avait été alors réduit dans le temps afin de maintenir selon la demande de la société Vallat, la même date de fin des travaux.

Ainsi que l'ont retenu à bon droit les premiers juges, l'insistance de la société Antares, suite au refus par la commune [Localité 4] de la technique de paroi par clous provisoires, a provoqué un retard de deux mois et demi auquel il faut ajouter l'arrêt total des travaux durant le confinement (17 mars au 11 mai 2020) dû à la pandémie de Covid.

En outre, la pose des parois avec bracons, telle qu'exigée par la mairie, a engendré les surcoûts suivants qui ont fait l'objet d'avenants aux marchés des entreprises concernées et qui ne sont en rien imputables à la société ERM :

Rhône Alpes fondations (3 avenants) 680 421,60 euros HT

Boch BTP 20 250,00 euros HT

Spie Batignolles 250 551,84 euros HT

AS'Découp 38 113,58 euros HT

Soit un total de 989 337,02 euros HT.

Il sera enfin observé que la société Antares est taisante dans ses écritures sur ce problème qui a engendré, de son fait, plusieurs mois de retard.

C - Sur les difficultés rencontrées avec la société CRC (Chalets Claudet

Cette société était titulaire du lot 8 - menuiseries extérieures bois, vitrerie, garde-corps bois et du lot 7 - Charpente couverture, bardage, balcons pour le pôle Antares (Sirius, Ursa, Orion, Luna).

Le 7 octobre 2020, Mme [M] de la société Vallat adressait un courriel à la société CRC en ces termes :

« Il est inacceptable d'entendre ce jour en réunion de chantier que vous avez 3 semaines de retard sur la pose du toit de Sirius.

Vous vous êtes engagé lors de votre entrevue avec Mme [B] et ERM de respecter le planning et être hors d'eau hors d'air pour fin du mois d'octobre.

A ce jour vous êtes clairement en sous-effectif.

Par conséquent , nous vous sommons de respecter les délais annoncés sur lesquels vous vous êtes engagé en déployant tous les moyens humains et techniques nécessaires et obligatoires. »

En réponse la comptable de la société CRC faisait valoir que le lot maçonnerie avait trois semaines de retard qu'elle subissait et que par ailleurs la grue était rarement disponible. Elle précisait que le bâtiment petit Sirius avait pu être avancé en attendant de pouvoir avancer le grand Sirius.

Elle indiquait que les détails des menuiseries n'étaient toujours pas arrêtés avec l'architecte.

Par courriel du 8 octobre 2020, M. [J] de la société ERM, intervenait et précisait que :

Spie Batignolles avait terminé sa prestation de gros-'uvre sur le bâtiment Sirius à la date prévisionnelle prévue au CR de chantier, soit le 23 septembre 2020, et qu'à cette date les arases gros 'uvre étaient prêtes à être réceptionnées, réception intervenue une semaine plus tard ;

Par ailleurs, concernant le bâtiment Ursa, les travaux de gros 'uvre étaient terminés depuis le 30 septembre 2020 et enfin la dalle permettant les travaux de rehausse bois et charpente sur le petit Sirius était disponible depuis le 10 août 2020 . Il remarquait que sur cette zone les travaux de charpente avaient débuté depuis un peu plus de deux semaines en retard par rapport au propre planning de CRC et que cette zone disponible depuis près de deux mois avait actuellement trois semaines de retard.

Concernant le temps d'utilisation de la grue, il se référait aux multiples alertes adressées à CRC fin août et à ses différents courriers avec AR.

S'agissant des menuiseries extérieures, il indiquait que les arguments avancés étaient abusifs compte tenu de la date à laquelle CRC avait désigné son fabricant.

Il réitérait le fait que l'engagement de CRC d'être hors d'eau, hors d'air à fin octobre sur le bâtiment Sirius devait être respecté. (pièce 86 Antares).

Par courriel du 5 décembre, M. [G] de la société ERM constatait l'absence des équipes de la société CRC sur le chantier et rappelait qu'il avait été demandé la veille au matin à cette entreprise de réparer sans délai l'ouverture de toit, sur laquelle l'étanchéité provisoire n'avait pas résisté à la charge de neige, et qui n'était toujours pas réparée de sorte que le bâtiment Sirius ne pouvait plus être considéré comme hors d'air. Il rappelait que des plaques de plâtre étaient stockées dans le bâtiment et risquaient d'être endommagées.

Le 7 décembre, la comptable de la société CRC indiquait qu'un ouvrier était intervenu après demande de M. [J] et adressait une photo transmise par un des ouvriers.

M [J] répondait le même jour que la photo ne correspondait en rien à l'endroit concerné et qu'il constaterait le lendemain si le vrai problème était résolu.(pièce 71 Antares)

Le 13 janvier 2021, M. [J] adressait un courriel à M. [H] dirigeant de la société CRC lui demandant de lui transmettre au plus tard pour le 20 janvier 2021 un planning détaillé de pose des menuiseries extérieures (vitrage compris) pour le lot 8 avec un engagement de fin de pose de ces dernières par bâtiment et avec l'indication du nombre de menuiseries posées par jour.

Il lui était également demandé de transmettre un planning de fin de travaux pour le lot 7 avec les dates de fin de travaux concernant les toitures non terminées à ce jour pour les bâtiments Ursa/Orion/Luna ainsi que des dates de hors d'eau sur chacun d'entre eux outre des dates de fin de réalisation des membranes intérieures d'étanchéité à l'air.(pièce 72 Antares).

Le 20 janvier 2021, le bureau Alpes Contrôles rédigeait un compte rendu de visite n°13 concernant le lot charpente couverture et émettait un avis suspendu concernant les panneaux préfabriqués de la toiture du bâtiment Luna du fait de leur mise en 'uvre (complément d'étanchéité liquide posé sans respecter le cahier des charges Siplast et rehausses fixées pour certaines au platelage support d'étanchéité et non aux chevrons).(pièce 57 Antares)

Le 22 janvier 2021 la société ERM adressait trois lettres recommandées avec accusé de réception à la société CRC :

L'une concernant l'avis suspendu émis par le bureau de contrôle le 20 janvier 2021, lettre aux termes de laquelle le maître d''uvre faisait interdiction à la société CRC de poser les panneaux litigieux en l'état et de mettre au préalable ces derniers en conformité.

L'autre concernant des non conformités des ouvrages réalisés par rapport au PC modificatif M1047 M02 (pose de contre fiches sur plusieurs pannes ou consoles en dépassée de toiture qui n'existent pas sur le permis). Il était demandé la reprise des ouvrages avec vérification préalable par le bureau d'études de CRC de la stabilité de ces derniers et avant toute intervention la transmission de la méthodologie soumise au préalable au CSPS et au bureau de contrôle, ainsi que le planning de reprise de ces éléments.

La dernière concernant un rappel des 11 avis suspendus et défavorables des ouvrages exécutés par CRC sur le chantier par le bureau de contrôle, avis demeurés sans suite, alors qu'il avait été demandé au charpentier menuisier, en vain, de transmettre au bureau de contrôle une réponse sur chaque point pour le 20 janvier 2021 en vue de présenter les solutions envisagées.

Il était précisé : « N'ayant rien reçu à ce jour, nous vous demandons de nous transmettre les réponses à chacun des points listés ci-dessous pour le 27 janvier 2021 au plus tard. Sans retour de votre part à cette date, nous nous verrons dans l'obligation de vous appliquer les pénalités prévues au CCAP à l'article 6.2.4 pour non remise de documents. »

Le 25 janvier à 11 h32, le bureau Alpes Contrôles adressait le courriel suivant à la société CRC :

« Conformément à notre conversation téléphonique de ce jour, en accord avec notre MOE/OPC, je vous demande de suspendre vos travaux à l'aide du moyen de levage actuellement installé sur la partie haute, pour vos travaux et approvisionnements de couverture et de menuiseries extérieures zone Antares.

Cette demande est motivée par le fait que suivant nos trop nombreuses demandes orales et écrites, nous attendons toujours les justificatifs de vérification de l'assise de ce moyen de levage.

Cette situation n'est plus tenable, nous ne pouvons cautionner votre carence en vous laissant avancer dans vos tâches, malgré nos demandes.

Je vous ai donc demandé de solder cette situation ce jour, afin de pouvoir lever toutes ambiguïtés sur un risque potentiel, et reprendre vos activités sans contrainte.
Vous m'avez indiqué que vous traiterez ce sujet sans délai aujourd'hui.

A 13h53, M. [J] de la société ERM adressait à CRC un courriel confirmant celui du bureau de contrôle précisant que l'importance d'avancer sur les hors d'eau/hors d'air ne devait pas se faire en dépit de la sécurité et des réglementations. (pièce 55 Antares)

Le même jour à 18h10, M. [EA] [Y] de la société ERM adressait un courriel à la société CRC indiquant avoir constaté le matin qu'en dépit de l'interdiction de pose des panneaux de Luna en l'état, l'entreprise avait décidé de son propre chef de poser ces derniers, alors que M. [J] par voie électronique et lettre AR du 22 janvier avait interdit cette pose en l'état. Il joignait des photos montrant les vides sous champ latte. (pièce 56 Antares).

Par lettre recommandée avec AR du 1er mars 2021, M. [J] de la société ERM avisait la société Vallat de l'abandon de chantier de la société CRC, précisant que malgré ses multiples relances par mails et courriers recommandés l'entreprise avait quitté le chantier pôle Antares le 29 janvier 2021 et n'avait pas repris son activité depuis.

Il précisait que cette dernière n'avait pas repris les avis suspendus et défavorables du bureau de contrôle émis à nouveau dans le dernier suivi des avis n°4 du 18 février 2021, de sorte que les bâtiments n'étaient pas hors d'eau/hors d'air et que, par conséquent, il était impossible de faire intervenir des entreprises en raison des ouvrages non terminés et/ou non conformes, contraignant à un arrêt du chantier.(pièce 53 Antares)

Dans l'intervalle, la société CRC avait saisi, par acte du 9 février 2021 le juge des référés du tribunal de commerce de Chambéry, aux fins de paiement de ses situations de travaux, lequel, par ordonnance en date du 18 juin 2021, a considéré que l'obligation de la société Antares n'était pas sérieusement contestable à concurrence de la somme de 697 927,49 euros (prenant en compte les pénalités de retard appliquées) et a condamné la société Antares au paiement de cette somme provisionnelle. (pièce 34 Antares).

Par ailleurs il résulte du constat d'huissier en date du 20 avril 2021 établi à la requête de la société CRC, qu'à cette date des ouvriers de la société Sabaudia travaillaient sur la toiture du bâtiment Luna et avaient démonté les lambourdes posées par la société CRC. Cette entreprise a ainsi succédé à la société CRC. (pièce 57 Antares)

Alors que la société ERM n'a aucune responsabilité quant aux malfaçons affectant les ouvrages de la société CRC et qu'elle a préservé les intérêts du maître d'ouvrage, la société Antares n'hésite pas à lui imputer un surcoût qui serait en lien avec les malfaçons affectant les travaux effectués par CRC et avec cet abandon de chantier qu'elle chiffre à la somme de 2 405 231 euros, sans fournir le moindre justificatif autre qu'un récapitulatif établi par ses soins (pièce 63 Antares).

En outre, il ne peut être sérieusement reproché par la société Antares, le défaut d'application à la société CRC par la société ERM de pénalités de retard au titre de la remise de documents et au titre des délais d'exécution des travaux, qu'elle avait pourtant chiffrées, le maître d'ouvrage Antares soutenant que du fait des erreurs commises par le maître d''uvre d'exécution, elle s'est vue assigner en référé par la société CRC en paiement de ses factures alors même que cette dernière était redevable de pénalités.

En effet, ainsi qu'il résulte de l'assignation délivrée le 9 février 2021, la société CRC a saisi le juge des référés du tribunal de commerce de Chambéry en paiement de situations impay