TJ Bobigny, 15 oct. 2024, RG 24/05948

TRIBUNAL DE PROXIMITE
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/05948 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZSTD

Minute : 24/00988

Syndic. de copro. SDC DE LA [Adresse 4] Syndic SEVIA IMMO
Représentant : Maître Christel THILLOU DUPUIS de la SELARL LE NAIR BOUYER & ASSOCIES, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire :

C/

Madame [W] [C]

Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
LE NAIR BOUYER

Copie délivrée à :
Mme [C] [W]

Le 02 Octobre 2024

JUGEMENT DU 15 Octobre 2024

Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 15 Octobre 2024;

par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge du tribunal de Proximité assisté de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

Après débats à l'audience publique du 03 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA, juge du tribunal de proximité, assisté de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SDC DE LA [Adresse 4] sise [Adresse 4], représenté par son syndic SEVIA IMMO
[Adresse 5]
[Localité 9]
représentée par Maître Christel THILLOU DUPUIS de la SELARL LE NAIR BOUYER & ASSOCIES, avocats au barreau de VAL D’OISE,

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [W] [C]
[Adresse 6]
[Localité 8]
née le 28 Mars 1967 à HAITI
comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 12 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 4] à [Localité 8] a fait assigner Madame [W] [C] devant le tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins d’obtenir sa condamnation à lui verser, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et de la capitalisation des intérêts :

- La somme de 7.638,94 euros au titre des charges de copropriété outre 1.087,20 euros au titre des frais de recouvrement exigibles dus,
- La somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- La somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 septembre 2024.

À cette date, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 4] à [Localité 8] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de la dette de charges à hauteur de 8.182,84 euros, et la demande au titre des dommages et intérêts à hauteur de 500 euros.

Madame [W] [C] comparaît en personne et conteste le montant de la dette. Elle indique être à jour de ses paiements, et verse aux débats ses relevés de compte qui indiquent les paiements suivants, pointés manuscritement à l’encre rouge par la défenderesse :

3.000 euros par virement le 4 mars 2022,400 euros par carte au SIP [Localité 11] 93 le 18 mars 2022,329 euros par carte au SIP [Localité 11] 93 le 21 mars 2022,800 euros par virement le 6 septembre 2022, 400 euros par virement le 22 septembre 2022.800 euros par chèque 0761077 le 12 mai 2023,400 euros par chèque 0761076 le 30 mai 2023, 200 euros par virement le 13 septembre 2023,200 euros par virement le 13 octobre 2023,200 euros par virement le 13 novembre 2023,400 euros par carte au SIP [Localité 11] 93 le 13 décembre 2023,
A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 15 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 4] à [Localité 8] verse aux débats :
- Le relevé de propriété faisant apparaître que Madame [W] [C] est propriétaire au sein de l’immeuble litigieux des lots n°1229, 532 et 681 représentant respectivement 27, 325 et 5/100.000e,
- Les appels de fonds,
- Le PV d'assemblée générale du syndicat des copropriétaires,
- Le contrat de syndic,
- Le décompte de la créance

Il rapporte ainsi la preuve de l’existence d’une dette.

L’article 1353 du code civil dispose qu’il appartient à celui qui se prétend libéré d’une obligation de rapporter la preuve du paiement libératoire.

En l’espèce, la défenderesse produit ses relevés de compte en indiquant plusieurs paiements comme correspondant au paiement des charges de copropriété.
Certains de ces paiements sont déjà déduits au décompte, aux dates et montants indiqués.
Parmi les paiements prouvés par la défenderesse et non inclus au décompte, plusieurs paiements au SIP [Localité 11] ont manifestement été versés au service des impôts des particuliers de [Localité 11] et ne sauraient être déduits du décompte, leur destinataire étant le trésor public et non le syndicat des copropriétaires.
Parmi les paiements restants pointés par la défenderesse, les versements de 800 euros le 6 septembre 2022, 200 euros le 13 octobre 2023 et 200 euros le 13 novembre 2023 n’apparaissent pas au décompte produit par le demandeur.
Or, le virement de 800 euros le 6 septembre 2022 est libellé « virement ag Mme [C] [K] », ce qui ne permet pas d’affirmer l’identité du destinataire, de sorte qu’il ne peut être considéré comme une preuve de paiement.
Le virement de 200 euros le 13 octobre 2023 est toutefois indiqué « virement ag sdc copropriete messidor », ce qui prouve que le syndicat des copropriétaires en a été destinataire. La somme de 200 euros sera déduite de la dette.
Le virement de 200 euros le 13 novembre 2023 porte le même libellé, la somme sera par conséquent également déduite de la dette.

Il ressort de ces éléments que la défenderesse rapporte la preuve de 400 euros dont le paiement est prouvé et qui n’apparaissent pas sur le relevé de compte produit par le syndicat des copropriétaires, qui établissait la dette à hauteur de 8.182,84 euros.

Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [W] [C] demeurait redevable, à la date de l’audience, 3e trimestre 2024 inclus, de la somme de 7.782,84 euros.

Madame [W] [C] ne soulevant aucun moyen tendant à contester la dette, sera condamnée à verser la somme de 7.782,84 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2024, date de l’assignation.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Sur les frais de suivi de procédure

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice.

Les frais visés par ces dispositions doivent s'entendre des frais exposés après la mise en demeure et strictement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat, à l'exclusion de tous les autres frais, à savoir les mises en demeure antérieures inutiles car non réceptionnées et les honoraires particuliers du syndic pour saisir le commissaire de justice et l'avocat s'agissant d'actes élémentaires d'administration de la copropriété.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 4] à [Localité 8] ne justifie d’aucun frais nécessaire au sens des dispositions susvisées, en-dehors des actes élémentaires d’administration de la copropriété et de frais inclus dans les frais irrépétibles qui seront examinés plus bas.

La demande formée à ce titre sera par conséquent rejetée.

Sur les dommages et intérêts

En vertu de l'article 1153 alinéa 4 du code civil, devenu l'article 1231-6 al. 3 du même code, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 4] à [Localité 8] n'apporte pas la preuve d'un préjudice indépendant du retard dans le paiement des charges de co-propriété, se contentant d'affirmer que sa trésorerie souffrirait de la situation, mais ne présentant aucune pièce au soutien de cette allégation.

La demande de condamnation en dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Madame [W] [C], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 4] à [Localité 8] a nécessairement exposé des frais pour recouvrer sa créance, qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge. Madame [W] [C] sera donc condamnée à lui verser la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS