TJ Saint-Denis de La Réunion, 17 sept. 2024, RG 24/00313

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00313 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GX66

MINUTE N° : 24/00137

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Madame [Z] [S]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Maître LAW-WAI Dominique, avocate au barreau de Saint-Denis

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [W]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL,

Assistée de : Cécile CRESCENCE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 27 Août 2024

DÉCISION :

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Cécile CRESCENCE, Greffier,

Copie exécutoire délivrée aux parties le 18/9/2024

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 15 avril 2014, [Z] [S] a donné à bail à [Y] [W] et [X] [O] un local d'habitation, en l'espèce le rez-de-chaussée d'une villa située [Adresse 1] (Réunion) moyennant un loyer mensuel de 1623 euros, provisions sur charges comprises.

Soutenant que [X] [O] a quitté les lieux depuis 4 ans et que le bail s'est poursuivi au seul bénéfice d'[Y] [W], que celui-ci a cessé d'honorer les loyers complets à compter du mois de novembre 2023, qu'il lui a par courrier du 9 janvier 2024 donné congé avec effet au 31 mars 2024, qu'un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement au 1er avril 2024, [Z] [S] indique que M. [W] n'ayant pas terminé son déménagement ce 1er avril 2024, elle lui a laissé les clefs jusqu'à la fin de la journée afin qu'il termine de vider le logement et qu'il les lui restitue à l'issue, ce qu'il n'a pas fait étant demeuré vivre dans le logement sans titre.

Par acte du 17 mai 2024, Mme [S] a dès lors fait citer M. [W] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins de :
- constater que le bail a pris fin le 31 mars 2024 par l'effet du congé donné par M. [W] selon courrier du 9 janvier 2024,
- jugé qu'il est donc devenu (occupant) sans droit ni titre depuis le 1er avril 2024,
- juger que sa demande d'expulsion est recevable et fondée,
- ordonner que M. [W] libère les lieux ainsi que tous les occupants de son chef et de ses biens, dans le mois suivant la signification du jugement à intervenir à défaut de quoi ils pourront être expulsés et leur bien retirés et gardés à leurs frais en garantie des sommes dues avec le concours au besoin de la force publique,
- fixer le montant de l'indemnité d'occupation due au double du montant du loyer et des charges révisables comme le loyer et les charges à compter du 1er février 2024 jusqu'à complet délaissement et restitution des clefs ;
- le condamner à lui verser la somme de 3667,74 euros par mois correspondant à l'indemnité mensuelle d'occupation due (1733,12 euros x 2 + 100,75 euros x 2) à compter du 1er avril 2024 et jusqu'à complet délaissement et remise des clefs ;
- le condamner à lui verser les sommes de :
- 8165,33 euros correspondant au solde du loyer de novembre 2023 (1233,12 euros) et aux loyers postérieurs jusqu'au 31 mars 2024 (6.932,48 euros),
- 1209 euros au titre de la TEOM 2023,
- 302,25 euros au titre de la TEOM premier trimestre 2024,
- 1700 euros au titre des travaux de reprise et du nettoyage,
- 2000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.
- juger n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire,
- débouter le défendeur de toutes ses demandes,
A titre plus qu'infiniment subsidiaire,
- prononcer la résiliation judiciaire aux torts du preneur pour défaut de paiement des loyers,
- ordonner qu'il libère les lieux,
- le condamner au paiement de sommes déjà exposées,
- juger que le dépôt de garantie (1623 euros) lui restera acquis selon les clauses du contrat.

L'affaire a été appelée à l'audience du 27 août 2024, la demanderesse a maintenu ses demandes.

Bien que cité à personne M. [W] n'est ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2024.

Le jugement réputé contradictoire du seul fait qu'il est susceptible d'appel sera rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

[Z] [S] indique que le bail conclu le 15 avril 2014 entre elle-même, [X] [O] et [Y] [W] s'est poursuivi au seul profit de ce dernier suite au départ de Mme [O] du logement, quatre ans auparavant.

Il n'est pas versé au dossier le congé donné par Mme [O]. Mais, n'ayant pas daigné se présenter à l'audience, M. [W] ne conteste pas, par définition, être le seul locataire de Mme [S] et être à l'origine de la dette locative constituée depuis novembre 2023, soit bien après le départ de Mme [O].

L'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée indique que "Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.
Le délai de préavis est toutefois d'un mois :
1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;
2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
3° bis Pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;
4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;
5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.
Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués".

En l'espèce, M. [W] a donné congé à la bailleresse par courrier daté du 9 janvier 2024 remis en main propre le même jour à cette dernière. Sur l'acte signé par les deux parties, M. [W] a dit qu'il quittera les lieux à la date du 31 mars 2024.

Mme [S] considère le bail résilié au 31 mars 2024 et que M. [W] occupe donc son bien sans droit ni titre depuis le 1er avril 2024.

Or, si M. [W] a dit vouloir libérer les lieux le 31 mars 2024, le bail n'était toutefois pas résilié à cette date. Il ne l'a été, conformément à la loi, qu'au 9 avril 2024.

Ainsi, nonobstant un état des lieux de sortie contradictoire au 1er avril 2024, effectué en logement occupé avant l'expiration du bail, M. [W] n'avait à quitter les lieux qu'à la date du 9 avril 2024.

Le bail n'est donc résilié qu'au 9 avril 2024 et M. [W] n'est occupant sans droit ni titre que depuis le 10 avril 2024.

De ce fait et, conformément aux demandes de Mme [S], il sera ordonné à M. [W] de libérer les lieux ainsi que tous les occupants de son chef dans le mois suivant la signification du jugement à intervenir à défaut de quoi son expulsion sera ordonnée ainsi que celle des occupants de son chef, dans les conditions fixées au dispositif.

Sur les demandes de condamnation en paiement

S'agissant des loyers et des charges, Mme [S] demande que M. [W] lui verse :
- 8165,33 euros correspondant au solde du loyer de novembre 2023 (1233,12 euros) et aux loyers postérieurs jusqu'au 31 mars 2024 (6.932,48 euros),
- 1209 euros au titre de la TEOM 2023,
- 302,25 euros au titre de la TEOM premier trimestre 2024,

En dehors du solde dû au titre du mois de novembre 2023, M. [W] reste redevable au titre des loyers et des charges d'une somme du 1er décembre 2023 au 9 avril 2024, date de la résiliation légale du contrat de bail soit 4 mois et 9 jours.

Ainsi, M. [W] sera condamné à verser à Mme [S], compte tenu du loyer révisé à 1733,12 euros, les sommes suivantes :
- 1233,12 euros au titre du solde du loyer de novembre 2023 non contesté,
- 1209 euros au titre de la TEOM 2023,
- 7452,42 euros pour les loyers dus du 1er décembre 2023 2024 au 9 avril 2024 (6932,48 + 519,94) prora temporis,
- 302,25 euros au titre de la TEOM premier trimestre 2024.
soit la somme totale de 10.196,79 euros au titre des loyers, charges et taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour la période d'impayés de novembre 2023 au 9 avril 2024.

Si une somme est due de manière supplémentaire au titre des loyers et charges, eu égard à la date rectifiée de résiliation du bail, elle sera de ce fait retirée au titre des indemnités d'occupation si bien qu'il n'a donc pas été statué ultra petita.

Mme [S] demande au juge de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due au double du montant du loyer, conformément au contrat de bail, et des charges révisables comme le loyer et les charges à compter du 1er février 2024 jusqu'à complet délaissement et restitution des clefs.

Elle sollicite du juge de condamner M. [W] à lui verser les sommes de :
- 3667,74 euros par mois correspondant à l'indemnité mensuelle d'occupation due (1733,12 euros x 2 + 100,75 euros x 2) à compter du 1er avril 2024 et jusqu'à complet délaissement et remise des clefs.

Or, il ressort de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 modifiée que constitue une clause réputée non écrite, et donc illicite, la clause "Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble".

L'indemnité d'occupation est une pénalité destinée à indemniser le propriétaire d'une occupation de son bien illicite. Mais, si M. [W] doit régler une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 10 avril 2023, celle-ci ne saurait dépasser le montant du loyer et des charges et leur révision, tel qu'ils auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié.

Resté dans le logement après le 9 avril 2024, M. [W] est donc redevable d'une indemnité d'occupation, hors TEOM (due que par un locataire), fixée à 1733,12 euros par mois du 10 avril 2024 au 27 août 2024, date de la dernière audience.

Il sera, à ce titre, condamné à verser à Mme [S] la somme de 7914,58 euros (1155,41 euros pour la période du 10 au 30 avril 2024, 5199,36 euros pour les mois de mai à juillet 2024 et 1559,81 euros pour les 27 jours d'août 2024).

M. [W] sera également condamné à verser à Mme [S] une somme égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il en aurait été si le bail s'était poursuivi, hors TEOM, à compter du 28 août 2024 et jusqu'à libération des lieux et restitution des clefs.

Sur les frais de nettoyage

Mme [S] sollicite la somme de 1700 euros au titre des travaux de reprise et du nettoyage.

Or, l'état des lieux de sortie a été réalisé alors que le bail n'était pas encore résilié dans un logement non vidé. Sa demande ne pourra dès lors être accueillie.

Il convient cependant de dire que M. [W] devra laisser le logement dans un état conforme à celui trouvé lors de l'état des lieux d'entrée et nettoyé faute de quoi Mme [S] pourra saisir le juge à ce titre après libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

La demanderesse demande que M. [W] soit condamné à lui verser la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

S'il n'apparaît pas équitable de laisser à la charge de Mme [S] la charge de frais non répétibles qu'elle a dû engager pour faire valoir ses droits en justice, il convient cependant de réduire la somme demandée à de plus justes proportions eu égard au fait qu'elle succombe à plusieurs de ses demandes.

M. [W] sera condamné à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

M. [W] sera également condamné aux dépens qui comprendront le coût de l'assignation (65,75 euros), de la notification à la préfecture et de l'expulsion si elle a lieu, faute de départ volontaire.

L'exécution provisoire est de droit et rien ne justifie de l'écarter.

PAR CES MOTIFS