TJ Saint-Denis de La Réunion, 18 juin 2024, RG 24/00040

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00040 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GTLR

MINUTE N° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 18 JUIN 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Madame [P] [S] [B] [C]
[Adresse 2]
[Localité 3]
non comparante,
Représentée par Maître Florent MALET, avocat au barreau de Saint-Denis

DÉFENDEUR :

Madame [V] [Y]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
non comparante,
Représentée par Maître Patrice SANDRIN, avocat au barreau de Saint-Denis

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL,

Assisté de : Cécile CRESCENCE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 28 Mai 2024

DÉCISION :

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Cécile CRESCENCE, Greffier,

Copie exécutoire délivrée le 18/06/2024 aux parties

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 9 octobre 2020, Mme [P] [S] [B] [C] a pris à bail une maison d’habitation située au [Adresse 2] (Réunion) louée par Mme [V] [Y], via le mandataire Patrimmo.re, moyennant un loyer de 1.300 euros provisions sur charges comprises.

Soutenant que la villa louée ne répond pas aux normes de décence exigées au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 en ce que de nombreux désordres affectent l’habitation dès le départ et par la suite, Mme [C] a fait citer Mme [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de juger que le logement ne respecte pas les critères d’un logement décent accusant des désordres et dysfonctionnements imputables à la propriétaire, juger que celle-ci en est responsable, la condamner à lui verser différentes sommes en réparation de ses préjudice outre les frais irrépétibles et dépens et d’être autorisée à suspendre le paiement des loyers jusqu’à la reprises des désordres.

Appelée à l’audience du 20 février 2024, l’affaire a été fait l’objet d’un premier renvoi pour réplique de la propriétaire. Mme [C] a indiqué résider toujours dans le logement.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 28 mai 2024.

Mme [C] indique oralement que les problèmes liés à la piscine ne sont toujours pas réglés, que le logement n’est pas conforme et que les difficultés soulevées n’ont pas été solutionnées. Elle souligne que le rapport électrique date de 2018 alors que le bail a été signé le 9 octobre 2020, que les factures produites aux débats ne prouvent pas que les travaux ont été effectués.
Mme [Y] fait valoir que tout était parfait lors de la signature du bail avec diagnostics concomitants et qu’une semaine après, elle a été saisie pour différents désordres et troubles de jouissance. Elle demande quels travaux seraient à réaliser sous astreinte précisant que les photographies versées ne sont pas datées et ne prouvent pas qu’ils s’agit du logement litigieux. Etant harcelée depuis 2020, elle dit être fondée à demander des dommages et intérêts.

Par dernières conclusions responsives et récapitulatives, Mme [C] demande au juge de juger que le logement ne respecte pas les critères d’un logement décent accusant des désordres et dysfonctionnements imputables à la propriétaire, juger que celle-ci en est responsable, la condamner sous le bénéfice de l’exécution provisoire à :
- réparer les désordres affectant les lieux et décrits notamment par le commissaire de justice, procéder à la remise en état des lieux par les entreprises compétentes, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
- 10.800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance,
- 300 euros par mois à compter de l’assignation en réparation de ce trouble qu’elle continue de subir jusqu’à ce que les travaux de remise en état soient réalisés,
- 5.000 euros en réparation de préjudice moral,
- 2.500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens dont le coût du procès-verbal de constat (500 euros).
Elle demande, en outre, à être autorisée par le juge à suspendre le paiement des loyers jusqu’à la reprises des désordres.

Elle fait valoir que Mme [Y] ne lui a pas donné à bail une maison dans un bon état d’usage d’habitation et qu’elle n’a pas procédé aux réparations nécessaires malgré ses diverses relances directes ou via le mandataire. Elle ajoute avoir fait constater ces désordres par commissaire de justice précisant que ces désordres portent sur les portes d’entrée côté mer et côté montagne, la présence de moisissures sur les menuiseries, des remontées capillaires, des désordres affectant les étagères et placards de la cuisine, la robinetterie, la gazinière, le couloir, les WC, le bureau, les chambres, la salle-de-bains dont les équipements sont vétustes, la sécurité de l’accès piscine, le local piscine, le point d’eau plage pisicne, le raccordement des eaux usées et plusviales et la descente des eaux pluviales. Elle indique que tous ces éléments caractérisent un logement i ndécent. Elle précise notamment que la motorisation du portail est obsolète, la présence de termites dans le local piscine et la cuisine, des difficultés s’agissant de l’assainissement de l’eau de la piscine et des gouttières bouchées.

Par dernières conclusions n° 1,Mme [Y] demande au juge de :
- déclarer qu’elle a délivré à Mme [C] un logement en état d’usage et de réparation,
- déclarer qu’elle a livré à Mme [C] un logement décent,
- débouter Mme [C] de toutes ses demandes et rejeter toutes demandes plus amples ou contraires,
- condamner Mme [C] à lui verser la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens,
- écarter l’exécution provisoire.

Elle fait valoir que Mme [C] a signé l’état des lieux contradictoire établi le 9 octobre 2020, que l’agence Patrimmo.re a réagi aux différentes demandes de la locataire. Elle indique que Mme [C] échoue à prouver l’existence d’un manquement grave à ses obligations de bailleur et souligne que la demanderesse ne sollicite pas la résiliation du bail pour non-délivrance d’un logement en bon état d’usage mais qu’elle demande des dommages et intérêts. Elle ajoute que Mme [C] ne démontre pas que le logement donné à bail présente un caractère indécent, soulignant à nouveau que tant le bailleur que le mandataire sont intervenus dès que la locataire a signalé une difficulté, cette réactivité étant démontrée par les pièces versées aux dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2024.

Le jugement contradictoire sera rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire,

Il convient de rappeler que le juge statue sur des prétentions et que les demandes de “déclarer” de la défenderesse n’en sont pas et seront considérées uniquement comme des moyens à l’appui des prétention.

Sur les demandes au titre de l’indécence du logement

Aux termes de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, “ Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation”.

Ces caractéristiques sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :
il assure le clos et le couvert ; le gros œuvre du logement et ses accès sont en bon état d’entretien et de solidité et protègent les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau ; les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement,le logement permet une aération suffisante, les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptée aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements,les pièces principales bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.
En l'espèce, il est constant que, par contrat du 9 octobre 2020, [V] [Y] a donné à bail à [P] [S] [B] [C] une villa à usage d’habitation situé au [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 1.300 euros, charges comprises.

Dans le cadre de la présente instance, Mme [C] soutient que le logement ne répondrait pas aux normes de décence applicables. Il lui appartient donc, en application des articles 9 du Code de procédure civile et 1353 du Code civil, d'en rapporter la preuve.

L’état des lieux d’entrée, réalisé le 9 octobre 2020, fait état d’un pied de gouttière cassé dans le jardin, porte la mention RAS concernant le parking.
S’agissant de la maison proprement dite, il indique pour :
L’entrée : classée B (bon état) des traces de peinture et une plinthe ébréchée, un trou au sol au niveau de l’arrête d’une porte, un éclat béton près de l’huisserie.
Le séjour : classé B, des trous et éclats dans le sol, quelques éclats sur la porte, les accroches de la fenêtre posées au sol, et que les interrupteurs, prises et plafonnier/applique murale sont à tester.
La chambre 1 : classée B, traces sur un mur : éclats au niveau des plinthes et du sol, traces de peinture sur la porte, prises à tester, un plafonnier OK et un autre sans ampoule.
La chambre 2 : classée B sauf plafond classé M (état moyen), traces sur un mur, éclats au niveau des plinthes et du sol, traces de colle sur la porte, prises à tester, accroche pour volet manquante et volet cassé.
La chambre 3 : classée B sauf murs et plafond classés M : traces sur un mur, fissures au niveau des plinthes, éclats sur le sol, traces de peinture sur le plafond, prises à tester, accroche pour volet manquante et volet cassé, une étagère abîmée.
La cuisine intérieure : classée B sauf placards classés D (mauvais état) : une fissure et une vis au mur et la trace d’une ancienne goulotte, quelques traces et éclats au sol, traces de scotch sur la fenêtre, 10 prises OK et une à tester, plaques de cuisson à tester, four à tester et raccordement à la bouleille de gaz à remplacer, plafonnier OK, évier et robinetterie OK, mais placards dégradés meuble du haut B, meubles du bas et sous évier B.
Les WC : classé B, en bon état donc mais VMC sale.
La salle-de-bains : classée B sauf joints lavabo et baignoire et plomberie classés M, avec quelques traces sur le mur au-dessus de la baignoire, la poignée de la porte à réparer, le plateau des placards dégradé, manque tirette du robinet du lavabo, problème de la robinetterie baignoire en position douche, joints tachés autour de la baignoire.
La cuisine extérieure : classée D : ménage non fait, mur extérieur très sale.
Le local piscine : plinthe extérieure détruite.
La piscine : eau verte.

Il est à relever que l’état des lieux a été réalisé de manière complète, précise et détaillée permettant de retenir que le logement loué était dans un état général classé B avec quelques éléments classés M et D, soit un logement présentant des traces d’usage avec quelques petits désordres à revoir.

Il est ainsi relevé des prises électriques à tester, des plaques de cuisson à tester, un plafonnier/applique murale à tester dans le séjour, un raccordement à la bouleille de gaz à remplacer, une poignée de porte à réparer dans la salle-de-bains. Ni l’état des lieux ni le bail n’indiquent toutefois à la charge de quelle partie ces éléments sont à reprendre.

Le contrat de bail mentionne uniquement que le contrôle de la piscine est à faire établir par le prestataire en fin de bail, la remise de 10 clefs et de 2 bippers dont un ouvrant le portail du jardin qui ne fonctionne pas. Le bail n’indique rien s’agissant des réparations, sur l’eau de la piscine et le bipper HS.

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux d'entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement.

Mme [C] a accepté de prendre possession des locaux en l’état, avec la possibilité toutefois de compléter ou corriger l’état des lieux dans les 10 jours, ce qu’elle va faire.

Ce faisant, par lettre recommandée du 14 octobre 2020, suivant mail du 12 octobre précédent, Mme [C] a signalé à l’agence mandataire :
- une présence importante de termites, notamment dans le local piscine et la cuisine,
- que si l’eau de la piscine est devenue transparente, il demeure des algues dans l’eau et selon les test de l’eau qu’elle dit avoir adressés ce jour, une eau impropre à la baignade,
- que le portail automatique ne fonctionne pas ce qui implique d’escalader la clôture pour déverrouller le moteur à la main et un trou existe dans le PVC au niveau de la fermeture,
- la porte-fenêtre entre le séjour et la terrasse ne peut se fermer,
- la porte-fenêtre côté rue ne se ferme pas : la clef fournie ne fonctionne pas ce qui implique de laisser fermer le volet,
- le verrou de la porte d’entrée ne fonctionne pas, mais la serrure principale fonctionne soit un seul point de sécurité ce qui est insuffisant souligne-t-elle,
- l’installation au gaz n’est pas aux normes de sécurité (raccordement artisanal) étant précisé que l’état des lieux mentionnait déjà raccordement à la bouleille de gaz à remplacer,
- un fil électrique dénudé courre le long de la façade électrique : elle demande s’il est alimenté et donc dangereux,
- gouttières bouchées,
- volets des deux chambres côté piscine : accroches cassées, les battants claquent au vent (relevé dans l’état des lieux pour deux chambres),
- traces de moisissures sur la peinture intérieure sur l’ensemble des fenêtres,
- robinet au lavabo non fixé, le mitigeur baignoire coule même en position douche (défaut robinetterie déjà noté dans l’état des lieux),
- une plaque du plafond de la chambre côté piscine s’est déplacé,
- deux feux de la gazinnière ne fonctionnent pas,
- le revêtement de la roue de la barrière de sécurité de la piscine est cassé sans gêner l’ouverture/fermeture (pièce n° 3 demandeur). Elle a demandé les diagnostics (pièce n° 8 défendeur).

Mme [Y] indique que l’agence avait sollicité des entreprises bien avant la première lettre recommandée de la locataire justifiant avoir notamment contacté la société Alter Immobilier dès le 9 octobre 2020 pour remplacer le bipper du portail, reprogrammer l’autre bipper, le 12 octobre 2020, et donner une clef de déverrouillage du portail à la locataire (pièces n° 1 à 6).

Par courrier du 26 octobre 2020, l’agence indique à Mme [C] qu’un autre pisciniste a été contacté la semaine passée pour rattraper l’eau et qu’il a été relancé, que la société MVC a été recontacté pour des devis, que l’entreprise AFCOI a été relancée concernant le portail, et que la société pour le diagnostic termites a été saisie pour devis.
Des échanges ont existé les 26 et 27 octobre 2020 entre la locataire et l’agence concernant le portail. Par mail du 19 octobre précédent, Mme [C] a d’ailleurs écrit à l’agence que la société MVC venait de prendre rendez-vous avec elle.

Par mail du 9 octobre 2020, l’agence a sollicité l’entreprise MC Fioretti concernant le manque d’arrêtoir du volet cuisine, la robinetterie lavabo/baignoire, le problème du branchement HS de la gazinière.
Par mail du 16 octobre 2020, l’agence liste à cette société, en reprenant exactement les termes des demandes de Mme [C], les travaux à faire s’agissant de la présence du fil dénudé le long de la façade extérieure, des deux gicleurs de la gazinières ne fonctionnant pas, du problème du revêtement de la roue de la barrière de sécurité de la piscine, du problème de fermeture de la porte-fenêtre séjour/terrasse et le frottement au sol, du verrou ne fonctionnant pas à la porte d’entrée, de la plaque de plafond déplacée dans la chambre, des problèmes de robinetterie dans la salle-de-bains.
Le 27 octobre 2020, l’entreprise MC Fioretti a adressé ses devis à l’agence.

Le 19 octobre 2020, l’agence a contacté l’entreprise Bourbon Diagnostic au sujet des termites dans le local piscine et la cuisine extérieure. Le 27 octobre suivant, elle a demandé des photos à Mme [C] pour localiser l’endroit où se nichent les insectes (pièces n° 14 à 18 défense).
Le 19 octobre 2020 toujours, l’agence a récapitulé à Mme [C] l’ensemble de ses démarches concernant ses différentes demandes (pièce n° 20 défense) et dès lors ses diligences rapides.

Le 30 octobre 2020, l’agence a contacté une entreprise pour remplacer une planche pourrie (notée dans l’état des lieux) dans le local piscine et isoler l’endroit pour éviter la présence de sciure de bois.
Ce même jour, l’agence a écrit à Mme [C] pour lui dire que l’insecte photographié n’est pas une termite mais un caria et lui donne des explications concernant la planche pourrie du placard de la cuisine extérieure, gonflée par l’humidité (pièce n° 30 défense).
Le 16 décembre 2020, l’agence a demandé l’intervention d’une entreprise pour la gouttière cassée et infestée de moustiques.

Le rapport de visite de la société Altitude TAD indique qu’une balle de tennis obstruait en réalité la gouttière empêchant donc l’eau de s’écouler (pièce n° 32 défense).

L’agence a incontestablement été réactive aux nombreuses demandes de Mme [C] et l’a tenue régulièrement informée de ses démarches, l’agence devant, en outre, faire le lien entre la locataire, les différentes entreprises et le propriétaire pour validation des devis puis revenir vers chacun d’eux, ce qui prend nécessairement un peu de temps.

Par lettre recommandée du 5 mars 2021, Mme [C] a demandé le remplacement des étagères de la cuisine dégradées alors que l’état des lieux mentionnait ce désordre et qu’elle a pris le logement en l’état, rien n’étant indiqué à ce titre pour une reprise de l’étagère par le propriétaire.

Elle demande la rénovation et le nettoyage des gouttières, signale une fuite au niveau du robinet de la cuisine. A cet égard, le robinet n’était pas fuyant lors de l’état des lieux d’entrée et il est possible que le joint se soit ensuite détérioré, son remplacement étant alors à la charge du locataire. Elle fait également état d’une fuite de la piscine ou du système de filtration et des joints moisis dans la salle-de-bains. L’état des joints était également noté dans l’état des lieux d’entrée sans indication que le bailleur devait les changer.
Son courrier a liste, en outre, des doléances déjà exposées le 14 octobre 2020 à l’agence joignant quelques clichés (pièce n° 4).

Par mail du 30 août 2021, Mme [C] écrit à l’agence qu’en dehors des problèmes déjà évoqués, il existe une fuite au niveau de l’installation du gaz, une fuite au niveau du sol de la gouttière, réparée en avril 2021 et le constat que les eaux usées de la machine à laver se mélangent aux eaux de pluie dans le jardin.
Elle indique un problème persistant d’évacuation des eaux usées dans la cuisine, salle-de-bains, WC précisant que cela existe depuis son entrée dans les lieux. A cet égard, il sera relevé qu’il appartenait dès lors à Mme [C] de signaler ce désordre dans les 10 jours ce qu’elle s’est abstenue de faire.

Par constat de commissaire de justice du 30 septembre 2021, Mme [C] a mis en évidence que la porte donnant accès à l’extérieur ne peut être fermée à clef, un dysfonctionnement de la serrure/clef de la porte d’entrée côté montagne, la serrure de la porte d’entrée principale ne fonctionne pas, des moisissures sur les menuiseries qui, selon la locataire reviennent malgré un nettoyage régulier, des remontées capillaires faisant cloquer et s’effriter la peinture des huisseries et en bas de certains murs, des remontées humides sur le mur derrière le WC, des étagères dégradées dans la cuisine (déjà constaté par l’état des lieux), une fuite au niveau du robinet de la cuisine, deux feux de la gazinière de la cuisine intérieure HS, vétusté des équipements de la salle-de-bains (déjà constaté par l’état des lieux), roue du portillon du coin piscine cassée, le faux-plafond déformé dans la chambre n° 2, menuiseries du local piscine attaquée par les termites (l’huissier n’étant pas expert pour qualifier les insectes de termites), robinet d’eau plage piscine non fonctionnel le locataire indiquant qu’il est coupé pour cause de fuite, raccordement des eaux usées sur la tuyauterie des eaux pluviales, fuite dans cette tuyauterie. L’huissier note que selon la locataire, il y a eu 3 interventions d’entreprises pour vidanger la fosse suite à de sdébordements dans le jardin. Il relève d’ailleurs des résidus de déchets, il note que les dauphins des descentes fluviales sont trouées sur le bas (déjà noté dans l’état des lieux d’entrée) (pièce n° 8).

Il est à relever que le commissaire de justice a relevé des constats déjà relevés par Mme [C], ce qui peut lui servir de preuve à l’exception des constats déjà listés dans l’état des lieux d’entrée comme acceptés par la locataire. Cependant, le commissaire instrumentaire évoque des termites sans pouvoir le démontrer, de même que des remontées d’eau dans les murs par capilarité alors qu’il n’est pas expert.

Il ressort du dossier s’agissant des désordres mis en avant par Mme [C] :
Sur les termites : il a été indiqué qu’il ne s’agissait pas de termites mais de caria. Diagnostic réalisé par la société LD2I le 18 juin 2021 avec devis du 27 octobre 2020 et facture du 22 juin 2021. La présence de ces insectes, courantes à la Réunion, ne peut être considéré en tout état de cause comme affectant la décence d’un logement, le problème étant en outre très localisé à l’extérieur près du point humide de la piscine. Il a en outre été pris en charge par l’agence.

Sur l’eau de la piscine : l’état des lieux d’entrée notait une eau verte sans indication sur les travaux à réaliser à cet égard par le bailleur, pas plus que dans le bail. Ce problème a été toutefois traité par la société Vaccoas sur 2 passages, outre l’intervention de la société Atelier Piscine pour la remise en eau selon facture du 4 novembre 2020 (et deux autres en 20022 et 2023), curage réalisée par la société Bourbon Débouchage, et intervention de la société SRPiscine pour la révision de la pompe, et une intervention de la société Nex Pool Technology du 17 septembre 2020.
L’agence mandataire a indiqué à Mme [C], par lettre du 29 mars 2024, que 3 dysfonctionnements ont été relevés au regard de la piscine : les deux premiers relatifs à l’horloge de programmation HS et à l’usure des roulements de la pompe, lesquels ont fait l’objet d’un devis validé par le bailleur mais que le troisième dysfonctionnement concernant les rejets du filtre de la piscine devra être pris en charge par elle en tant que locataire sur laquelle pèse une obligation d’entretien qui a fait défaut en l’espèce. L’agence a fourni le devis concerné à Mme [C] le même jour.
L’agence a donc été diligente concernant les désordre affectant la piscine, la locataire ayant accepté de prendre le logement en l’état.
Il est à relever qu’un dysfonctionnement relève de l’entretien incombant au locataire s’agissant du filtre en application de l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989.

Sur le verrou de la porte d’entrée ne fonctionnant pas laissant pour seul point de fermeture la serrure principale : un verrou a été installé par la société MCV Fioretti selon devis du 27 octobre 2020,
Sur l’installation non-conforme du branchement de la gazinière : la mise aux normes et branchement par la société MCV Fioretti selon devis du 27 octobre 2020.

Sur les deux feux HS de la gazinière : l’agence a demandé leur remplacement par la société MCV Fioretti qui y a répondu selon devis du 27 octobre 2020.

Sur les gouttières bouchées : il a été mis en évidence qu’une balle de tennis bouchait la gouttière le 6 janvier 2021 par la société Altitude TAD, ce qui ne peut être imputé à la propriétaire qui ne pouvait connaître cet état de fait ; seul un usage des lieux permettait de découvrir le défaut d’écoulement. Les travaux de nettoyage et de réparation réclamés ont été réalisés par la société MCV Fioretti selon devis du 27 octobre 2020, et une intervention de la société B & N a été sollicitée pour l’évacuation eau de la gouttière mais aussi de la machine à laver (facture du 2 décembre 2021), et la société Altitude TAD selon devis du 20 janvier 2021 et facture du 28 mai 2021.

Sur les accroches des volets des deux chambres : les travaux ont été réalisés par la société MCV Fioretti selon devis du 11 décembre 2020.

Sur la robinetterie de la salle-de-bains : bien que visés dans l’état des lieux sans indication de reprise par le propriétaire, et le locataire ayant pris le logement en l’état, les travaux de réparation ont été réalisés par la société MCV Fioretti, selon devis du 27 octobre 2020, qui a également remplacé les flexibles mais également le robinet outre le flexible de la cuisine.

Sur la plaque du plafond déplacée d’une chambre : si cela ne nécessitait pas nécessairement l’intervention d’un homme de l’art, la plaque a été replacée par la société MCV Fioretti selon devis du 27 octobre 2020.

Sur l’absence de fermeture de la porte-fenêtre entre le séjour et la terrasse : les travaux de réparation ont été réalisés par la société MCV Fioretti, selon devis du 27 octobre 2020, qui a également rabotté la porte qui frottait sur le sol,

Mme [C] se montre à l’évidence procédurière. Si elle a soutenu à l’audience que les factures des sociétés ne prouvent pas que les travaux ont été effectués indiquant, en outre à l’audience, que toutes les difficultés subsistent, il lui appartient de prouver que les réparations justifiées par devis et factures par la propriétaire n’ont pas été effectivement concrétisées, ce qu’elle ne fait pas.
De son côté, la propriétaire a démontré la diligence de son mandataire, après l’état des lieux, qui a répondu aux nombreuses demandes de Mme [C] ainsi qu’aux désordres relevés dans l’état des lieux. Mme [Y] a produit différents devis et factures et les nombreux mails d’intervention de son mandataire et ne peut attester davantage ne pouvant elle-même accéder au logement loué pour prouver que les réparations ont été faites.

Il est également versé au dossier par le défendeur l’intervention de la société ARG Plomberie pour le réseau d’eau potable selon facture du 10 février 2024, de la société RL Détection pour l’installation électrique intérieure le 17 juillet 2018. La propriétaire verse, par ailleurs, 4 factures de la société Bourbon Débouchage entre août et novembre 2021. Un e facture de la société B & N Rénovation du 30 juin 2021 porte sur tous les travaux concernant les extérieurs et notamment la cuisine (pièce n° 55).

Sur le fil dénudé le long de la façade extérieure et la roue de la barrière de sécurité de la piscine, il ne ressort pas de factures précises ou déterminantes sur ce point mais une demande de l’agence a été faite à ce titre, dès le 16 octobre 2020, en vue de réparations.

Sur les traces de moisissures sur la peinture intérieure des fenêtres, constatées par huissier, qui a constaté aussi des murs présentant de manière visible des cloques de peinture écaillées, force est de relever que ces éléments ne sont pas mentionnés dans l’état des lieux d’entrée ni dans le complément réalisé dans les 10 jours par Mme [C] alors qu’ils étaient censés exister.

S’agissant du portail automatique, la société AFCOI indique sur sa facture du 15 juin 2023 être intervenu sur rendez-vous le 6 juin (2023) mais que la locataire n’ayant pas répondu, il a été malgré tout procédé aux travaux et à un essai ensuite du portail qui s’est avéré concluant. Une autre facture de cette société montre une intervention le 12 mars 2024 avec recherche de panne soit un faux-contact dans le moteur, une réparation et, qu’il fonctionnait par un essai.

Il est permis de constater que cette réparation a toutefois été réalisée longtemps après la lettre recommandée du 14 octobre 2020 de Mme [C]. Et il en est de même s’agissant de la fermeture correcte de la porte-fenêtre donnant côté rue, Mme [C] ayant, en outre, souffert d’un cambriolage fin août 2022. L’intervention de la société Potier Fermeture et sa facture ne date que du 9 septembre 2023.

Cependant, Mme [C] axe l’ensemble des désordres qu’elle expose, dont la très grande majorité est justifiée comme traitée par la propriétaire via l’agence qui produit les devis et factures de nombreuses sociétés, uniquement sur l’indécence du logement.

Or, il convient de relever qu’un logement indécent, qui ne doit pas être confondu avec un logement insalubre, correspond à un logement n’offrant pas certains éléments de confort basique. Parmi les défauts graves pouvant constituer un critère d'indécence, il peut être relevé notamment des remontées d'odeurs, une installation insuffisante de chauffage ou encore des problèmes d'évacuation d'eau, des infiltrations ou inondations dues à un problème d'étanchéité ou d'isolation causant des moisissures, ou encore un logement trop petit.

Les crtères fondant l’indécence doivent présenter un caractère de gravité certain impliquant qu’il n’est pas possible de vivre dans le logement en ce qu’il présente un risque pour la santé ou la sécurité des occupants. Les clichés émanant du constat montrent une peinture cloquée en bas de murs et des moisissures sur les huisseries de bois ce qui, bien qu’inconfortable, ne peut constituer un crière suffisant pour établir l’indécence. Il en est de même s’agissant des difficultés électriques, étant précisé que des réparations sont établies comme réalisées sur ce point. Si des prises restaient à tester après l’état des lieux, le rapport électrique complet de l’ahbitation réalisé en 2018 ne peut être considéré comme obsolète pour un bail conclu en 2020.

Il sera donc dit que le logement ne répond pas aux critères de l’indécence.

La maison louée par Mme [C] présente, au contraire et comme le démontrent au demeurant les clichés produits, un confort plus que basique, nonobstant des défauts réels d’usure. D’ailleurs, Mme [C] ne prouve pas avoir été empêchée de vivre dans cette maison de 4 pièces avec jardin et piscine pour 1300 euros par mois charges comprises. Le montant peu élevé du loyer peut trouver à s’expliquer par l’état des lieux faisant état d’un logement en état bon-moyen. Mme [C] entend d’ailleurs au contraire rester dans le logement moyennant des indemnisations particulièrement élevées.

Les désordres dont a fait état Mme [C], et notamment ceux réparés avec retard, auraient pu trouver à s’analyser sur le fondement juridique de la non-délivrance par le propriétaire d’un logement en bon état d'usage et de réparations. Toutefois, force est de relever qu’au dispositif de ses écritures, Mme [C] fonde uniquement ses demandes sur le fait que le logement loué ne respecte pas les critères d’un logement décent.

Elle sera en conséquence déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Bien que se disant harcelée par les demandes de sa locataire depuis 2020 et fondée à demander des dommages et intérêts, force est de constater que Mme [Y] n’en demande pas.

Sur les autres demandes

Mme [C] succombant, elle sera condamnée à payer à Mme [Y] une somme au titre des frais irrépétibles qu’il convient cependant réduire à de plus justes proportions. Mme [C] sera condamnée à payer à Mme [Y] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle sera également condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Il est à rappeler que le jugement est de plein droit exécutoire par provision, frais et dépens compris.

PAR CES MOTIFS