TJ Saint-Denis de La Réunion, 17 sept. 2024, RG 24/00344

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00344 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GZI7

MINUTE N° : 24/00133

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [H]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par BOURBON AVOCATS, avocat aubarreau de Saint Denis

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [P] [K]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Isabelle OPSAHL,

Assisté de : Cécile CRESCENCE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 27 Août 2024

DÉCISION :

Prononcée par Isabelle OPSAHL, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Cécile CRESCENCE, Greffier,

copie exécutoire délivrée le 18/09/2024 aux parties
RAPPEL DES FAITS

Par acte du 12 mai 2021, [V] [H] a donné à bail, via son mandataire Citya France Immobilier, à [C] [P] [K] un local d'habitation (appartement) situé [Adresse 4] (Réunion), moyennant un loyer mensuel de 750 euros, provisions sur charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés ou payés irrégulièrement, le bailleur a, après l'échec d'un plan d'apurement, fait délivrer par acte du 28 mars 2023, au locataire un commandement d'avoir à lui payer la somme principale de 6.966,61 euros au titre l'arriéré locatif, ce qui est demeuré sans effet.

Par acte du 4 juin 2024, M. [H] a fait citer M. [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de protection de Saint-Paul aux fins de :
- constater la résiliation de plein droit du bail par l'effet de la clause résolutoire contractuelle,
- constater que M. [K] est occupant sans droit ni titre depuis le 10 mai 2024,
- ordonner sans délai l'expulsion de sa personne et de tous occupants de son chef sous astreinte de 50 euros par jour de retard avec au besoin le concours de la force publique,
- juger qu'il sera autorisé à enlever tous le biens et effets laissés éventuellement dans le logement aux frais et risques de M. [K] lesquels seront réputés abandonnés,
- juger qu'il sera libre d'en disposer,
- fixer l'indemnité d'occupation à un montant équivalent au loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et révisables dans les mêmes conditions, à compter du 10 mai 2024,
- le condamner à lui payer cette indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux et restitution des clefs,
- le condamner à lui payer la somme de 8.874,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 7168,15 euros à compter du commandement de payer et à compter de la présente assignation pour le surplus, somme à parfaire,
- dans le cas de délais de paiement accordés, juger que l'échelonnement sera caduc sans mise en demeure en cas de défaut de paiement d'une seule échéance à sa date,
- subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire,
- le condamner à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de la notification au préfet et de l'expulsion,
- le débouter de toutes ses demandes

Selon dialogue économique et social, M. [K] est âgé de 36 ans, il vit en concubinage, le couple a 4 enfants et vit des allocations chômage et des prestations familiales. Le couple se dit très préoccupé de la situation et en recherche de solutions, notamment de travail.

A l'audience du 27 août 2024, M. [H] a actualisé sa créance à la somme de 7.711,011 euros et dit que les loyers courants sont payés.
M. [K] sollicite des délais de paiement et de régler 214,19 euros en plus du loyer résiduel de 813,77 euros, soit en tout la somme de 1.027,96 euros.
M. [H] s'y oppose et maintient ses demandes.

L'affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2024.

Le jugement contradictoire sera rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RÉSILIATION

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie des assignations a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 5 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, les demandeurs justifient avoir saisis les services de la CCAPEX le 29 mars 2024, soit plus de deux mois avant l'assignation.

L’action est donc recevable.

- sur le fond :

Par acte du 28 mars 2024, un commandement de payer a été délivré pour la somme de 6966,61 euros hors dépens et visant la clause résolutoire incluse dans le bail.

La non-régularisation de la dette locative dans le délai de deux mois, conformément au délai figurant dans le bail, à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a entraîné de plein droit la résiliation du bail au 29 mai 2024.

SUR LES CONDAMNATIONS EN PAIEMENT

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, le défaut de paiement constituant une violation d’une de ses obligations principales justifiant la résiliation du dit bail.

La dette locative a été actualisée à l'audience du 27 août 2024 à hauteur de 7.711,01 euros, ce que n'a pas contesté M. [K].

Il sera donc fait droit à la demande de condamnation à hauteur de ce montant avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

M. [H] sera débouté du surplus de sa demande aux titre des intérêts.

SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée prévoir que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative".

L'article 24 VII de la même loi modifiée dispose que "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévus aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

M. [K] a demandé des délais de paiement auxquels M. [H] s'est opposé.

Les loyers courants étant réglés pour leur part résiduelle, il convient dans ces conditions de dire que M. [K] pourra se libérer de cette somme de 7.711,01 due au titre des loyers, charges et indemnités d'occupations à raison de 36 échéances en versant 35 mensualités de 214,25 euros chacune et une 36ème de 212,26 euros qui soldera la dette définitivement.

Il convient cependant de préciser que le non-paiement d’une seule échéance au terme prévu entraînera l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la somme restant due.

Pendant la durée d’exécution du plan d’apurement, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et ne reprendront vigueur qu’en cas de non-respect de celui-ci dans les conditions fixées au dispositif.

A défaut de paiement selon les modalités ci-dessus l’expulsion des lieux de M. [K] et des occupants de son chef sera ordonnée, avec le concours si besoin de la force publique et d'un serrurier.

SUR LE SORT DES MEUBLES

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

SUR LES AUTRES DEMANDES

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles engagés pour la présente instance mais il convient de réduire la somme à de plus justes proportions eu égard aux difficultés financières de M. [K]. Ce dernier sera condamné à verser à M. [H] une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

M. [K] supportera les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer (198,54 euros), de l'assignation (68,18 euros) et, le cas échéant, de l'expulsion.

Il est à rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,