CA Paris, 21 nov. 2024, RG 24/04001

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 2

ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2024

(n° , 6 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/04001 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CI72V

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 22 Janvier 2024 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris - RG n° 23/53880

APPELANTE

S.A.R.L. EQUIPEMENT BATIMENTS RENOVATION (EBR), RCS de Nanterre sous le n°832 041 479, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Valentin HECKETSWEILER, avocat au barreau de PARIS, toque : E0053

Ayant pour avocat plaidant Me Nicolas SFEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : P0579

INTIMÉE

Mme [P] [W]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Jean-christophe YAECHE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0237

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Octobre 2024, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 septembre 2019, Mme [W] a consenti un bail commercial à la société Equipement Bâtiments Rénovation (EBR), portant sur un bureau commercial, sis [Adresse 4], ce pour un loyer de 5.100 euros trimestriel, indexé sur l'indice trimestriel du coût de la construction (« ICC »).

Par procès-verbaux de constat des 9 juin et 10 décembre 2022, Mme [W] a entendu faire constater que l'utilisation du local par la locataire n'est pas conforme aux dispositions du bail, ledit local ayant été transformé en local à usage d'habitation et loué à une clientèle de passage n'y élisant pas domicile, par l'intermédiaire de plateformes type « Airbnb ».

Le 19 octobre 2022, Mme [W] a fait signifier à la société EBR une sommation de cesser l'utilisation non-conforme du local.

Par exploit du 25 janvier 2023, Mme [W] a fait délivrer à la société EBR un commandement de payer une somme totale de 16.438,47 euros, visant la clause résolutoire.

Par acte du 20 avril 2023, Mme [E] [Z] a fait assigner la société EBR devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties,

condamner le preneur à payer :

une provision de 10.924,72 euros sur loyers impayés et indemnités d'occupation, somme arrêtée au 1er juillet 2023,

une provision de 8.385 euros du chef des charges impayées, somme arrêtée au 1er juillet 2023,

une provision de 153.972 euros du chef des fruits civils appartenant par accession au propriétaire pour location illicite, entre le 23 novembre 2021 et le 12 septembre 2023,

ordonner l'expulsion du preneur.

Par ordonnance contradictoire du 22 janvier 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 19 novembre 2022,

ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 4] dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef des lieux susvisés avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier,

dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

condamné la société EBR à payer à Mme [Z] [P] la somme provisionnelle de 7.000 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er juillet 2023 et les indemnités d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux, ainsi qu'aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, des constats d'huissier des 9 juin et 10 décembre 2022 et de la sommation interpellative du 10 juin 2022,

condamné la société EBR à payer à Mme [W] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes.

Par déclaration du 20 février 2024, la société EBR a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions déposées et signifiées le 2 août 2024, la société EBR demande à la cour, au visa des articles L. 145-14 et L. 145-17 du code de commerce, 1315 du code civil, 700, 834, 905 et 905-2 du code de procédure civile, de :

A titre liminaire,

déclarer irrecevables les conclusions d'intimée portant appel incident de Mme [W] ;

En tout état de cause,

infirmer dans son intégralité l'ordonnance de référé du 22 janvier 2024 du juge des référés du tribunal judiciaire de Paris ;

condamner Mme [W] à verser à la société EBR la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner Mme [W] aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 30 avril 2024, Mme [W] demande à la cour de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire acquise dans le bail commercial qui liait Mme [E] et la société EBR ;

condamner la société EBR à verser à Mme [E] la somme de 10.924,72 euros au titre des loyers, arrêtées au 1er juillet 2023 ;

condamner la société EBR à verser à Mme [E] la somme de 8.385,88 euros à titre de charges arrêtées au 1er juillet 2023 ;

condamner la société EBR à verser à Mme [E] la somme de 153.972,00 euros au titre des fruits civils appartenant par accession au propriétaire, pour location illicite entre 23 novembre 2021 et le 12 septembre 2023 ;

ordonner l'expulsion immédiate de la société EBR et celle de tous occupants de son chef avec l'assistance si nécessaire de la force publique des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 3] ;

dire que, en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, se conformément à ce que prévoient les articles L. 433 1 et suivants et R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

dire qu'une indemnité provisionnelle égale d'un montant de 12.031,74 euros sera mise à sa charge en cas de maintien dans les lieux jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés ;

condamner la société EBR à verser à Mme [E] la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

rappeler que la décision à intervenir est exécutoire à titre provisoire ;

condamner la société EBR aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, des constats d'huissier en date des 9 juin 2022 et 10 décembre 2022, ainsi que les sommations interpellatives du 10 juin 2022 et la sommation visant la clause résolutoire en date du 19 octobre 2022.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2024.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

Sur l'irrecevabilité des conclusions de l'intimée

L'article 905-2, alinéa 2, du code de procédure civile dans sa version applicable à l'espèce, prévoit que l'intimé dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, d'un délai d'un mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.

L'appelante ayant notifié ses conclusions le 9 avril 2024 par RPVA, Mme [W] disposait d'un délai expirant le 10 mai 2024 pour remettre ses conclusions d'intimée. Les conclusions notifiées par cette dernière le 8 juillet 2024 par RPVA sont, dans ces conditions, irrecevables comme tardives.

Il est toutefois rappelé que l'intimé dont les conclusions sont déclarées irrecevables est réputé ne pas avoir conclu et s'être approprié les motifs de la décision attaquée.

Sur le fond du référé

En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 précité, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

En application de ce texte, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

L'article 835 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il sera rappelé à cet égard :

- qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ;

- qu'il n'appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d'un commandement de payer, sachant qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail.

Le bail commercial signé par les parties contient un article intitulé « clause résolutoire », reproduit dans le commandement visant la clause résolutoire du 25 janvier 2023 et ainsi rédigée : « Outre la possibilité offerte au bailleur de demander la résiliation judiciaire du bail fondée sur l'inexécution par le preneur d'une de ses obligations contractuelles ou légales, les parties conviennent expressément qu'en cas de manquement par le preneur à l'une quelconque de ses obligations qui sont toutes de rigueur, et notamment : non- paiement de tout ou fraction du loyer aux termes convenus, utilisation des locaux non conforme à leur destination, défaut d'assurance, le bail sera résilié de plein droit un mois après mise en demeure d'exécuter restée sans effet ; les conditions d'acquisition de la clause résolutoire seront constatées judiciairement et l'expulsion du preneur devenu occupant sans droit ni titre ordonnée par le juge ».

S'agissant du commandement de payer délivré au cas présent, si, pour rappel, le juge des référés ne saurait prononcer sa nullité sans excéder ses pouvoirs, il y a toutefois lieu d'examiner si les irrégularités alléguées suffisent à empêcher de constater l'acquisition de la clause résolutoire.

Il sera à cet égard relevé :

- que l'appelante expose en substance que le commandement délivré n'aurait pas été délivré de bonne foi, en ne faisant pas mention des différentes sommes qui ont été réglées par ses soins et indique que la revalorisation du loyer prévue au bail a été appliquée de manière erronée,

- que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à l'appelante permet de relever que Mme [W] évalue à la somme de 16.532,77 euros les causes de sa créance au titre de l'arriéré locatif mais que toutefois, sont joints au commandement de payer délivré un décompte général et des décomptes année par année, soit de 2019 à 2023,

- que force est de constater, à la lecture de ces décomptes contenus dans le commandement de payer que ceux-ci ne sont pas suffisamment clairs pour permettre à la locataire de vérifier l'étendue de sa dette,

- qu'ainsi, il n'est pas indiqué si les montants appelés sont HT ou TTC, si les loyers sont mentionnés soit hors charges, soit provision sur charges comprise,

- que les décomptes contiennent des chiffres épars qui ne permettent en aucune manière de reconstituer le quantum de la dette invoquée.

Il en résulte une contestation suffisamment sérieuse quant à la régularité du commandement de payer et, partant, quant à l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire, l'ordonnance rendue étant confirmée de ce chef.

Par ailleurs et en conséquence, s'agissant de la provision, cette provision sera accordée à hauteur de ce que la locataire reconnaît devoir aux termes de ses écritures soit la somme de 2.203,63 euros, arrêtée au premier trimestre 2023, l'ordonnance rendue étant infirmée en ce qui concerne le quantum de cette provision.

En outre, il est constant que Mme [W] a fait délivrer à la société EBR par acte du 19 octobre 2022 une sommation, visant la clause résolutoire stipulée dans le bail, d'avoir à se conformer à ses obligations contractuelles quant à la destination du local, contractuellement prévue comme étant : « bureau, entreprise de rénovation, construction de maisons individuelles, et architecture d'intérieur et toute activité connexe ».

Pour contester les effets de la sommation, la société EBR soutient que la constatation de la résiliation du bail se heurte à une contestation sérieuse tenant à l'absence d'atteinte à la destination des lieux, affirmant que « toute activité connexe » inclurait la location de logements meublés de courte durée, puisqu'il s'agit d'une activité commerciale.

Si le juge des référés ne peut interpréter un contrat, il lui revient de tirer les conséquences de stipulations claires et dépourvues d'ambiguïté.

Les dispositions contractuelles susvisées, qui constituent la loi des parties et qui ne souffrent d'aucune interprétation, limitent la destination du local loué à l'usage de bureau à l'exclusion de toute autre utilisation à peine de résiliation.

La société EBR produit toutefois (pièce n°3) une annexe dite n°001 au bail du 30 septembre 2019 présentant un « descriptif sommaire des travaux tous corps d'état et rénovation d'un local commercial ainsi que présentation de plan 3D pour acceptation de la propriétaire effectués par et aux frais du preneur », ce document prévoyant : une salle de douche, une cuisine, une chambre.

Toutefois, ce document n'est pas signé par Mme [W] et aucune pièce ne permet d'affirmer qu'elle aurait donné son accord à de tels aménagements alors que des procès-verbaux de constat ont été produits par la bailleresse, permettant de constater que les locaux étaient aménagés avec un canapé-lit et que les lieux ont été loués sur plusieurs plateformes numériques, à une clientèle de passage n'y élisant pas domicile.

Ainsi, en n'ayant pas cessé une telle utilisation, dans le mois de la sommation du 19 octobre 2022, ce qu'elle reconnaît in fine, la société EBR ne s'est pas conformée à son obligation contractuelle de respecter la destination des lieux loués, dès lors qu'elle ne justifie d'aucune autorisation du bailleur pour transformer l'usage initialement convenu.

La clause résolutoire stipulée dans le bail et citée plus haut indique que les parties conviennent expressément qu'en cas de manquement par le preneur à l'une quelconque de ses obligations qui sont toutes de rigueur, et notamment : non- paiement de tout ou fraction du loyer aux termes convenus, utilisation des locaux non conforme à leur destination, défaut d'assurance.

La demande du bailleur ne se heurtant à aucune contestation sérieuse et aucune mauvaise foi de sa part n'étant démontrée dans la mise en 'uvre de la sommation du 19 octobre 2022, c'est par une exacte appréciation des faits qui lui ont été soumis, que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 19 novembre 2022.

Depuis cette date, la société EBR occupe les locaux sans droit ni titre, ce qui est constitutif d'un trouble manifestement illicite que seule son expulsion peut faire cesser.

L'ordonnance entreprise sera donc confirmée de ces chefs y compris en celui relatif au sort des meubles.

Au regard de l'occupation sans droit ni titre du local, l'obligation au paiement d'une indemnité d'occupation n'est pas sérieusement contestable.

Cette indemnité sera fixée, par provision, au montant du dernier loyer majoré des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi. L'ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Succombant chacune en une partie de leurs prétentions, les parties conserveront la charge des dépens d'appel. Il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS