CA Papeete, 14 nov. 2024, RG 23/00005

N° 322

SE

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Copie exécutoire

délivrée à :

- Me Mestre,

le 21.11.2024.

Copie authentique

délivrée à :

- Me Tauniua Céran J,

le 21.11.2024.

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

COUR D'APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 14 novembre 2024

RG 23/00005 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 22/724, rg 22/00064 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeee du 5 décembre 2022 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 6 janvier 2023 ;

Appelante :

La Société Civile Immobilière dénommée GVP, immatriculée au Rcs de Papeete sous le n° 7208 C dont le siège social est sis [Adresse 7] ;

Représentée par Me Tauniua CERAN-JERUSALEMY, avocat au barreau de Papeete ;

Intimée :

Mme [R] [P], née le 23 avril 1982 à [Localité 2], de nationalité française, inscrite au Rcs de Papeete sous le n° [Numéro identifiant 1], et au répertoire des entreprises sous le n° D 43290, à l'enseigne commerciale [9], demeurant à [Adresse 5] anciennement lot n°9 ;

Représentée par Me François MESTRE, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 8 décembre 2023 ;

Composition de la Cour :

La cause ait été débattue et plaidée en audience publique du 11 avril 2024, devant M. SEKKAKI, conseiller faisant fonction de président, M. RIPOLL et Mme MARTINEZ, conseillers, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M. SEKKAKI, président et par Mme SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

EXPOSE DU LITIGE :

Faits :

Par acte authentique du 5 avril 2019, Madame [R] [P] et son conjoint [O] [X], ont acquis les parcelles et habitation y édifiées constituant le lot n°9 du lotissement 'Résidence [Adresse 8]'.

Les 3 et 6 septembre 1999, par acte authentique de Maître [C], notaire, était établi le cahier des charges, clauses et conditions de la vente par lots du lotissement '[Adresse 7]', devenue 'Résidence [Adresse 8]', sis commune de [Localité 4], commune associée de [Localité 6], lieu dit [Localité 3].

Par acte authentique du 24 septembre 1999, la SCI GVP a acquis le lot n°7 dans le lotissement 'Résidence [Adresse 8]', contigu des lots n°6 et 9.

Procédure :

Par requête enregistrée au greffe le 23 février 2022 et assignation en date du 18 février 2022, la SCI GVP a saisi le Tribunal de première instance de Papeete d'une demande à l'encontre de Mme [R] [P] aux fins de':

- Dire et juger que Mme [R] [P] est tenue de jouir de son lot n°9 conformément à un usage strictement résidentiel à l'exclusion de toute activité commerciale,

- Dire et juger que Mme [R] [P] exploite une activité commerciale interdite au sein du lotissement [Adresse 8] anciennement [Adresse 7],

- Enjoindre à Mme [R] [P] de cesser son activité commerciale sous peine d'une astreinte de 1.000.000 Fcfp par infraction constatée ainsi que la résiliation de ses contrats avec les plates-formes de locations saisonnières et de sa patente au titre de cette activité sous peine de la même astreinte,

- Condamner Mme [R] [P] à lui payer la somme de 350.000 Fcfp au titre de l'article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française,

- La condamner aux entiers dépens de l'instance.

Par jugement n° RG 22/00064 en date du 5 décembre 2022, le tribunal civil de première instance de Papeete a :

- débouté la SCI GVP de l'ensemble de ses demandes,

- condamné la SCI GVP à payer à Mme [R] [P] la somme de 120.000 FCFP au titre de l'article 407 du Code de procédure civile de la Polynésie française,

- condamné la SCI GVP aux dépens, avec faculté de distraction au profit de Maître François Mestre.

La SCI GVP a relevé appel de cette décision par requête enregistrée au greffe le 6 janvier 2023.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 décembre 2023, et l'affaire fixée à l'audience de plaidoirie du 11 avril 2024.

A l'issue de celle-ci, les parties ont été informées que la décision, mise en délibéré, serait rendue le 27 juin 2024 par mise à disposition au greffe, délibéré prorogé jusqu'au 14 novembre 2024.

Prétentions et moyens des parties :

La SCI GVP, appelant, demande à la Courau terme de sa requête d'appel, de :

- infirmer le jugement n° RG 22/00064 en date du 5 décembre 2022 en toutes ses dispositions,

Statuer à nouveau,

- dire et juger que Madame [R] [P] est tenue de jouir de son lot n°9 conformément à un usage strictement résidentiel à l'exclusion de toute activité commerciales ou professionnelle,

- dire et juger que Madame [R] [P] exploite une activité commerciale interdite au sein du lotissement [Adresse 8] anciennement [Adresse 7],

- enjoindre à Madame [R] [P] de cesser son activité commerciale sous peine d'une astreinte de 1 000 000 F CFP par infraction constatée ainsi que la résiliation de ses contrats avec les paltes-formes de locations saisonnières et de sa patente au titre de cette activité sous peine de la même astreinte,

- condamner Madame [R] [P] à payer à la SCI GVP la somme de 350 000 F CFP au titre de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

- la condamner de même aux entiers dépens de l'instance.

La SCI GVP conteste l'interprétation faite par le tribunal du cahier des charges, considérant au visa des articles 1156 et 1161 du code civil, que les clauses relatives à la destination des locaux, limitent leur utilisation à celui d'une habitation bourgeoise, sans que cette définition soit restreinte à la nature de la construction, mais également à son usage, excluant toute activité de location saisonnière. Elle fait valoir qu'un seul lot ayant été spécifiquement prévu à usage de résidence touristique pr lar cahier des charges, les autres en sont donc interdit. Elle expose enfin que la location saisonnère est bien une activité commerciale pourtant exclue dès lors que seul un usage strictement résidentiel est permis.

Madame [R] [P], intimée, par dernières conclusions régulièrement transmises le 1er juin 2023 demande à la Cour de :

- débouter la SCI GVP de l'intégralité de ses demandes,

- confirmer le jugement entrepris,

- condamner la SCI GVP à payer à Madame [P] la somme de 250 800 F CFP en application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens dont distraction d'usage.

Elle explique en premier lieu que l'activité qu'elle exerce est de nature civile, et non commerciale, puisque contrairement aux éléments avancés par l'appelante, elle n'use pas de sa résidence à l'usage unique du locataire, mais n'en loue qu'une partie tout en habitant dedans, de sorte que les analyses et arrêts ne s'appliquent pas à son cas.

Elle fait l'exégèse dans le cahier des charges de la partie relative aux obligations particulières des acquéreurs dans le chapitre premier, de l'article 11 et de l'article 16, dispositions relatives à la destination et l'usage des lieux n'excluant aucunement l'activité d'hébergement touristique ou de courte durée.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions et moyens dont la Cour est saisie, il est renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions d'appel des parties.

MOTIFS DE LA DECISION :

La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de "constatations" ou à "dire et juger" qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais uniquement des moyens.

Sur le fond :

L'article 1156 du code civil dispose qu'on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes et l'article 1161 du même code précise que toutes les clauses des conventions s'interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l'acte entier.

Le cahier des charges du lotissement où se situent les habitations appartenant aux propriétaires parties au présent litige précise :

- 'Obligations particulières des acquéreurs des lots - Les lots vendus sotn exclusivement destinés à la construction de maison d'habitation de style polynésien devant avoir et conserver un caractère strictement résidentiel, à raison d'une maison par lot, à l'exception du lot n°1-2. Par dérogation, le lot n°1-2 pourra être destiné, en complément d'habitation bourgeoise, à un usage de résidence touristique, à l'exclusion de toute autre activité',

- 'Article 11 - Destination des lots - Les lots mis en vente sont destinés exclusivement à la construction de maisons d'habitation de style polynésien, devant avoir et conserver un caractère strictement résidentiel. En conséquence de cette affectation exclusive, sont rigoureusement prohibés : l'édification d'aucun atelier, usine, laboratoire, entrepôt, commerce de bouche ou créant des nuisances sonores ou olfactives, clinique, hospice, cercle, lieu de réunion dans quelque but que ce soit',

- 'Article 16 - Usage et entretien des propriétés - 1) L'exercice est interdit par quiconque sur le lotissement de toute activité industrielle 2) La même interdiction vise les professions libérales, sauf toutefois celles dont l'exercice ne nécessite l'emploi d'aucun personnel et ne donne lieu à aucune visite par la clientèle 3) Est interdite l'installation de tout établissement dangereux, incommode ou insalubre, classé, susceptible de troubler ou gêner le voisinage par suite de bruits, vibrations, parasites électriques, poussières, odeurs, ou de toute autre manière. [...]'

Les clauses permettent de considérer que les parties ont voulu limiter dans le lotissement l'édification de constructions autres que des maisons à usage d'habitation, et ont ensuite, sans limiter le droit de propriété de manière trop drastique, prévu que l'utilisation de ces maison ne soit pas consacrée à une activité autre qu'un usage résidentiel.

En effet, le cahier des charges énumère par une liste précise les activités prohibées, permettant à la cour de vérifier dans quel esprit les parties ont conçu ce cahier des charges, les interdictions listée ne comprenant pas l'activité partielle de location saisonnière.

Le fait qu'un lot ait eu à titre de dérogation la possibilité de construire une résidence touristique, n'exclut pas la possibilité pour les autres lots, dès lors que l'immeuble édifié sur le lot n'a pas cette vocation entière, de mettre à disposition une partie de l'habitation bouregoise construite que leur terrain, à disposition de locataires.

De plus, si le cahier des charges a souhaité éviter le changement de destination ou la construction d'immeubles destinés à des activités purement touristiques et industrielles susceptibles de modifier la vocation d'usage d'habitation du lotissement dans son ensemble, aucune des clauses édictées ne permet de considérer que les parties ont choisi d'interdire l'usage des habitations à des fins de location de courte durée. Ainsi, les termes 'habitation bourgeoise', 'usage strictement résidentiel', n'excluent pas de manière évidente la location de courte durée dans une parties du logement, qui n'est pas contradictoire avec la vocation résidentielle du lotissement.

Sur le fait que puisse être reproché une activité commerciale à Madame [P] en contradiction avec le cahier des charges, outre que le terme 'industriel' ne revêt pas nécessairement toute activité commerciale, le fait de mettre à disposition une partie de son logement contre rémunération n'a pas en l'espèce ce caractère.

En conclusion, la lecture des différentes clauses spécifiques et du reste du cahier des charges, ne permet pas de considérer que la mise à disposition à titre onéreux par Madame [Z] d'une partie de son habitation est une infractions aux prescriptions du cahier des charges.

Par ailleurs, les nuisances alléguées sont insuffisamment démontrées, l'offre de preuve étant limitée à quelques courriels dont il impossible de s'assurer de la pertinence, tout comme de l'identité des auteurs, sans autres éléments, laissant la cour dans l'impossibilité d'en constater la réalité.

Par conséquent c'est de manière justifiée que le tribunal a rejeté les demandes de la SCI GVP et le jugement sera confirmé.

Sur les frais et dépens :

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [R] [P] les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, il convient par conséquent confirmer la décision du tribunal qui a condamné la SCI GVP à lui payer la somme de 120 000 F CFP, de condamner la SCI GVP à lui payer 250 000 F CFP au titre des frais d'appel non compris dans les dépens et de débouter la SCI GVP de ses demandes au titre de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Les dépens de première instance ont été justement mis à la charge de la SCI GVP et la décision en ce sens sera confirmée et les dépens d'appel seront supportés par la SCI GVP qui succombe conformément aux dispositions de l'article 406 du code de procédure civile de la Polynésie française et pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 409 du code de procédure civile de la Polynésie française.

PAR CES MOTIFS,