CA Colmar, 20 nov. 2024, RG 24/01716

MINUTE N° 541/24

Copie exécutoire à

- la SELARL LX COLMAR

Arrêt notifié aux parties

Le 20.11.2024

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A

ARRET DU 20 Novembre 2024

Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 24/01716 - N° Portalis DBVW-V-B7I-IJNG

Décision déférée à la Cour : 12 Avril 2024 par le juge commissaire du Tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTE :

SCPI AEW COMMERCES EUROPE

prise en la personne de son gérant

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par Me Guillaume HARTER de la SELARL LX COLMAR, avocat à la Cour

INTIMES :

Maître [B] [P] mandataire judiciaire de la SELAS MJE, liquidateur de l'EURL T. [E] en liquidation judiciaire

[Adresse 1]

[Localité 6]

E.U.R.L. T. [E] en liquidation judiciaire, prise en la personne de son liquidateur, Me [B] [P] de la SELAS MJE

[Adresse 3]

[Localité 9]

non représentés, assignés par le commissaire de justice à personne habilitée le 04.06.2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Octobre 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant M. WALGENWITZ, Président de chambre.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. WALGENWITZ, Président de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

Mme RHODE, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE

ARRET :

- Réputé contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

- signé par M. Franck WALGENWITZ, président et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE :

La société civile de placement immobilier (Scpi) PIERRE PLUS, aux droits de laquelle vient la Scpi AEW COMMERCES EUROPE, est propriétaire de différents lots (n°209, 58, 59, 166, 172 et 173) au sein d'un ensemble immobilier dénommé [Adresse 8] sis [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 9], consistant en des locaux commerciaux situés en rez-de-chaussée de l'immeuble [Adresse 4].

Selon acte sous seing privé en date du 17 septembre 2019, la Scpi PIERRE PLUS a donné à bail commercial les lots n°58 et n°59 à effet du 18 septembre 2019, à l'EURL T. [E] à 'usage exclusif d'enseignement de disciplines sportives' sous l'enseigne 'ACHILLES', moyennant un loyer annuel initial hors taxes et hors charges de 28.000 euros.

Par jugement du tribunal judiciaire de STRASBOURG du 20 mars 2023, l'EURL T. [E] a été placée en liquidation judiciaire avec cessation immédiate de son activité.

La Scpi PIERRE PLUS, aux droits de laquelle vient la Scpi AEW COMMERCES EUROPE, a régulièrement déclaré sa créance au titre de l'article L.622-24 du code de commerce, au titre du privilège du bailleur pour un montant total de 131.113,51 euros au titre des loyers et charges dus jusqu'au 19 mars 2023. Cette créance se décomposait de la manière suivante :

- solde au 31/12/2022 = - 122 187,23 euros

- échéance du 1er trimestre 2023 prorata temporis

au 19/03/2023 : (11.438,41 x 78 jours)/90 jours = - 9 913,29 euros

- régularisation des charges 2021 + 987,01 euros

= 131 113,51 euros

Par correspondance du 12 septembre 2023, le liquidateur judiciaire de l'EURL T. [E] a informé la Scpi AEW COMMERCES EUROPE que Monsieur [Z] [E], dirigeant de la société T. [E], contestait partiellement la créance déclarée pour un montant de 34 972,14 euros. Le gérant estimait que l'EURL T. [E] devrait être exonérée de son obligation au paiement des loyers pour la période du 13 juin 2022 au 7 mars 2023, en raison de travaux réalisés dans les lieux par le syndicat des copropriétaires.

C'est dans ces conditions que le juge commissaire, adoptant la position du gérant, n'a admis la créance de la Scpi AEW COMMERCES EUROPE à titre privilégié, qu'à hauteur de 96 141,37 euros.

Dans son ordonnance du 12 avril 2024, le juge commissaire à la liquidation judiciaire de l'EURL T. [E] auprès du tribunal judiciaire de Strasbourg a admis la créance de la Scpi AEW COMMERCES EUROPE au passif de l'EURL T. [E] à titre privilégié, pour un montant de 96 141,37 euros, faisant droit à la contestation partielle de créance formée par l'EURL T. [E] à hauteur de 34 972,14 euros, considérant que compte tenu de travaux réalisés dans l'immeuble dont dépendent les locaux donnés à bail, le bailleur n'avait pu 'assurer au locataire la jouissance paisible des locaux'.

La Scpi AEW COMMERCES EUROPE a fait appel de cette décision le 25 avril 2024.

Elle a fait signifier à Me [B] [P], liquidateur de l'EURL T. [E] et à la société T. [E] par actes du commissaire de justice :

- le 4 juin 2024, copies de la déclaration d'appel, de l'avis de fixation et de l'ordonnance fixant la procédure à l'audience de plaidoirie du 7 octobre 2024 et de l'avis de convocation à l'audience de conférence du 1er juillet 2024,

- le 9 juillet 2024, les documents déjà visés par la signification du 4 juin 2024, et les conclusions d'appel et du bordereau de pièces annexé.

Me [B] [P], liquidateur de l'EURL T. [E], et l'Eurl T. [E] ne se sont pas constitués intimés.

Vu les dernières conclusions de la Scpi AEW COMMERCES EUROPE, transmises par voie électronique le 28 juin 2024, auxquelles était joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Infirmer l'ordonnance du Juge-Commissaire du tribunal judiciaire de Strasbourg du 12 avril 2024 en ce qu'il a admis la créance de la Scpi AEW COMMERCES EUROPE pour un montant de 96.141,37 euros à titre privilégié,

Et statuant à nouveau :

Prononcer l'admission de la créance de la Scpi AEW COMMERCES EUROPE à titre privilégié (privilège du Bailleur) au passif de la liquidation judiciaire de l'EURL T. [E] pour un montant de 131.113,51 euros.

Ordonner que l'arrêt à intervenir soit porté en marge de l'état de créances,

Débouter l'EURL T. [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Condamner in solidum l'EURL T. [E] et Maître [B] [P] Mandataire judiciaire, représentant de la SELAS MJE, ès-qualité de liquidateur de l'EURL T. [E] en liquidation judiciaire à payer à la Scpi AEW COMMERCES EUROPE une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Guillaume HARTER du cabinet LX AVOCATS, avocat au Barreau de COLMAR.

Vu l'audience du 7 octobre 2024 à laquelle l'affaire a été appelée,

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, pour l'exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION :

Dans sa décision déférée du 12 avril 2024, le juge commissaire a fait référence aux attestations de la représentante de la société 'Passion Danse' et du concierge de la résidence, qui à son sens permettent d'établir que les locaux loués à l'EURL T. [E] n'étaient pas disponibles à l'usage prévu par le bail durant la période de travaux, quand bien même le

bailleur n'a jamais demandé à ce qu'il soit intégralement vidé. Aussi a-t-il considéré qu'il convenait de rejeter les loyers dus au titre 'de la période litigieuse', dès lors que le bailleur n'a pu assurer au locataire la jouissance paisible des locaux et qu'aucune démarche amiable n'a abouti.

La partie appelante conteste ce raisonnement, en soutenant :

- que la période de suspension des loyers ne correspondrait pas à celle des travaux réalisés dans le local loué à l'EURL T. [E],

- qu'il ne serait pas démontré qu'elle a demandé au locataire de vider les locaux, ou encore que ce dernier a été dans l'impossibilité de maintenir son activité durant les travaux, en rappelant que les travaux visant à éradiquer la légionnelle se limitaient au remplacement de l'installation sanitaire.

En premier lieu, s'agissant de la période de suspension des loyers, la cour note que la somme de 34 972,14 euros écartée par le juge commissaire, correspond aux loyers échus pour la période allant du 13 juin 2022 au 7 mars 2023.

L'appelante soutient qu'il serait inexact de prétendre que les travaux se seraient prolongés jusqu'au 23 mai 2023 et que l'EURL T. [E] confondrait la fin des travaux dans son local commercial, avec la fin des travaux sur la totalité du bâtiment, affirmant que les travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires dans le local donné à bail à la société intimée n'ont duré que trois mois.

La date de début des travaux fixée au 13 juin 2022 - et donc de l'indisponibilité des locaux - n'est pas discutée par les parties, étant précisé qu'un procès-verbal de constat 'avant travaux' a été établi le 31 mai 2022 par Me [L], commissaire de justice à la requête de la Scpi AEW COMMERCES EUROPE, dans les locaux mis à disposition de l'EURL T. [E].

Le débat porte donc sur la date de fin des travaux.

Les développements du bailleur, selon lesquels la durée de travaux n'aurait pas excédé trois mois (et donc auraient pris fin le 13 septembre 2022), sont inopérants en ce que ses propres pièces 12 et 11, à savoir un procès-verbal du 18 janvier 2023 du commissaire de justice Me [L] et 'le compte rendu de chantier' également rédigé le 18 janvier 2023, ont été établis bien postérieurement au 13 septembre 2022.

En outre, il ressort plus particulièrement de la lecture du procès-verbal établi le 18 janvier 2023, que les travaux n'ont en fait pas été réceptionnés, de sorte qu'on ne saurait considérer le local mis à disposition de l'EURL T. [E], comme étant à nouveau disponible. En outre, l'analyse du constat d'huissier démontre que le local de l'EURL était vide de tout mobilier, ce qui implique qu'elle n'était manifestement pas en mesure de reprendre son activité à cette date.

La société appelante - qui affirme que le refus de réception s'expliquerait par un 'léger' dégât des eaux nullement susceptible d'entraver une reprise d'exploitation - ne verse cependant aucune pièce de nature, d'une part à démontrer que ce dégât des eaux n'était pas en lien avec une malfaçon portant sur l'ensemble du système d'alimentation et d'évacuation d'eau objet des travaux, d'autre part de préciser la date précise de la fin des travaux.

Enfin, la cour souligne que le liquidateur intimé a évoqué dans son courrier du 12 septembre 2023, un nouvel état des lieux 'après travaux' réalisé le 23 mai 2023 à la demande du syndic de copropriété. Ce document - non produit aux débats par le preneur - laisse à penser que les travaux ont duré jusqu'au mois de mai 2023, et que donc aucune reprise d'activité n'était possible avant cette date.

Aussi, à défaut de pièce probante de nature à pouvoir fixer une date de reprise d'activité, il convient de rejoindre la décision du juge commissaire qui a estimé que les locaux loués ont été affectés par les travaux sur la période allant du 13 juin 2022 au 7 mars 2023.

En deuxième lieu, l'appelante conteste le fait que l'EURL T. [E] aurait été dans l'incapacité de maintenir l'exploitation de son activité durant les travaux, expliquant que ceux-ci ne portaient que sur le remplacement des colonnes d'alimentation et d'évacuation d'eau.

Cependant, le premier juge a, à juste titre, fait référence à l'attestation de la commerçante voisine, gérante du commerce 'Passion Danse' (annexe 8 de l'appelante), confrontée à la même situation, qui explique que les travaux ont entraîné la suspension de son activité professionnelle et la nécessité de déménager l'ensemble de la marchandise présent dans son magasin. La société appelante se contente d'avancer que cette attestation ne serait pas en soi de nature à démontrer l'obligation pour l'EURL T. [E] de cesser son activité, sans pour autant contester la réalité des propos tenus par la gérante.

La cour observe aussi que le liquidateur de la société T. [E], dans son courrier du 9 novembre 2023 - courrier présent dans le dossier de première instance - faisait référence à un mail du 6 avril 2022 du directeur général de la société TRAU en charge des travaux, dans lequel celui-ci écrivait que les 'travaux produiront de la poussière malgré les mesures de protection de la zone de travaux'. Dans ces conditions, il existait bien un phénomène d'empoussiérage généralisé au niveau de l'ensemble du bâtiment, qui rendait impossible le maintien d'une activité accueillant du public, et ce d'autant plus que son activité résidait dans un enseignement sportif.

À l'aune de ces documents et explications, la cour ne voit pas de raison de s'écarter de l'analyse faite par le juge commissaire, qui a estimé que le maintien de l'activité de la société était impossible durant le temps des travaux, et confirmera en toutes ses dispositions sa décision.

La Scpi AEW COMMERCES EUROPE, partie succombante, sera condamnée aux dépens de l'appel.

Sa demande formée au titre des frais irrépétibles sera également écartée.

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

Confirme l'ordonnance rendue par le juge commissaire du tribunal judiciaire de Strasbourg le 12 avril 2024, en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la Scpi AEW COMMERCES EUROPE aux dépens de la procédure d'appel,

Rejette la demande de la Scpi AEW COMMERCES EUROPE fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La Greffière le Président