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CA Basse Terre, 21 nov. 2024, RG 22/00603

Vérifier : CA Basse Terre, 21 nov. 2024, RG 22/00603 (rechercher sur Judilibre/Légifrance) · Ouvrir la source

Date: 21/11/2024
Numéro: 22/00603
Lieu / cour: ca_basse_terre
Chambre: 2ème Chambre
Type: arret
Id: 67417169c8b29f967821aa9b

Texte de la décision

118,164 caractères · tronqué Afficher l’intégral

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE

2ème CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 630 DU 21 NOVEMBRE 2024

N° RG 22/00603 -

N° Portalis DBV7-V-B7G-DOO2

Décision attaquée : jugement du tribunal de proximité de Saint-Martin et Saint-Barthélémy en date du 2 mai 2022, dans une instance enregistrée sous le n° 22/00004

APPELANTE :

S.A.R.L. SOCIETE D'EXPLOITATION D'ESMERALDA RESORT

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représentée par Me Emmanuelle DESAILLOUD, de la SELAS E DESAILLOUD LEX SAINT BARTH, avocate au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

Assitée par Me Sylvaine BOUSSUARD - LE CREN, avocate au barreau de PARIS

INTIMEE :

S.A.R.L. GUERIN & CO

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Michel PRADINES, de la SCP BALADDA GOURANTON & PRADINES, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 juin 2024, en audience publique, devant Monsieur Frank ROBAIL, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposé.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Frank ROBAIL, président de chambre,

Mme Annabelle CLEDAT, conseillère,

M.Thomas Habu GROUD, conseiller.

Les parties ont été avisées à l'issue des débats de ce que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 10 octobre 2024. Elles ont ensuite été informées de la prorogation de ce délibéré à ce jour en raison de la surcharge des magistrats.

GREFFIER

Lors des débats et lors du prononcé : Mme Sonia Vicino, greffière.

ARRET :

- contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

- signé par M. Frank Robail, président de chambre et par Mme Sonia Vicino, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 6 décembre 2000, la S.A.R.L. SOCIETE HOTELIERE DE LA BAIE ORIENTALE, bailleur ci-après désigné 'la société SHBO', et la S.A.R.L. SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT, ci-après désignée 'la société SEER', preneur, ont conclu un contrat de bail commercial d'une durée de 9 années, portant sur une villa n° 48 du lotissement 'LES RESIDENCES [Adresse 5]', sis à [Localité 9] (partie française de l'île), lieudit '[Localité 7]', sur un terrain cadastré sous le n° [Cadastre 2] de la section AW, cette villa étant composée de 3 unités d'hébergement, la première étant constituée d'un 'grand studio' et des 459/1000 des parties communes générales (lot 1), la seconde, d'un 'studio' et des 271/1000 desdites parties communes (lot 2) et la troisième, d'un 'studio' et des 270/1000 des mêmes parties communes générales ; le loyer alors convenu était de 152 000 francs (ou 23 172,25 euros) pour le lot 1 et de 76 000 francs pour chacun des lots 2 et 3 (ou 23 172,25 euros pour ces deux lots) ;

Cette villa fait partie d'un ensemble de 18 villas constituant l'hôtel de tourisme dénommé 'ESMERALDA RESORT', lequel, ouvert en 1991 et étendu en 1996 (+ 12 chambres) comprend un total de 55 chambres et 10 suites réparties dans ces villas dont chacune bénéficie d'une piscine privative ;

Un cahier des charges du lotissement en organise la gestion entre tous les copropriétaires des villas et du terrain ;

Par acte notarié du 6 septembre 2002, la société SHBO a vendu à la S.A.R.L. GUERIN AND CO, ci-après désignée 'GUERIN', les lots 2 et 3 de la villa n° 48, le lot 1 ayant été vendu, par un acte notarié distinct du même jour, à une société dénommée GESCOMI;

Par acte d'huissier de justice des 10 et 28 mai 2009, la société GUERIN, bailleur des lots 2 et 3 venu aux droits de la société SHBO par suite de cette vente, a notifié à la société SEER, preneur, un congé avec offre de renouvellement à effet du 6 décembre 2009 et moyennant un nouveau loyer annuel, pour ces deux lots, de 32 000 euros ; en l'absence d'accord entre les parties sur ce nouveau loyer, une procédure a été engagée par le bailleur devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de BASSE-TERRE, par acte d'huissier de justice du 19 juillet 2010, une expertise a été ordonnée avant dire droit par ledit juge suivant jugement mixte du 15 février 2011, le rapport d'expertise a été déposé le 11 octobre 2013 et, par jugement en date du 10 juin 2014, le même juge des loyers commerciaux a'notamment :

- constaté que le bail portant sur les unités d'hébergement n° 2 et 3 dans la villa n°48 de l'Hôtel ESMERALDA RESORT était renouvelé aux mêmes clauses et conditions à compter du 6 décembre 2009 pour une durée de 9 ans,

- fixé le montant annuel du loyer du bail renouvelé à la somme de 21.664 €,

- constaté qu'il existait un différentiel entre les loyers du bail renouvelé au 6 décembre 2009 et le loyer prévisionnel fixé par le jugement du 15 février 2011 et condamné si besoin le bailleur à payer ce différentiel, avec intérêts au taux légal à compter de la date de renouvellement ;

Sur appel de ce jugement par la société locataire, la cour d'appel de ce siège, suivant arrêt contradictoire n° 639 du 14 novembre 2016 :

- l'a confirmé en ce qu'il a constaté que le bail portant sur les unités d'hébergement n° 2 et 3 situées dans la villa n°48 de l'Hôtel Esmeralda Resort, était renouvelé aux mêmes clauses et conditions à compter du 6 décembre 2009 pour une durée de 9 ans,

- l'a réformé pour le surplus et, statuant à nouveau,

- a fixé à la somme de 14.179 €'euros hors taxes le montant du loyer annuel du bail renouvelé entre les parties à compter du 6 décembre 2009,

- a condamné la société GUERIN à rembourser à la société SEER l'excédent de loyer versé depuis la date d'effet du nouveau bail jusqu'au présent arrêt,

- et a dit que les intérêts au taux légal sur les sommes dues au titre de la différence entre le montant des loyers échus et le montant payé depuis le 6 décembre 2009 courraient à compter de cet arrêt, et ce avec application des dispositions de l'article 1154 du code civil en vertu desquelles les intérêts échus depuis plus d'un an produiraient eux-mêmes intérêts ;

Par acte d'huissier de justice du 29 septembre 2020, la société SEER a fait notifier à la société GUERIN une demande de renouvellement du bail commercial sus-visé, y exposant que depuis l'expiration, à la date du 5 décembre 2018, du bail renouvelé à effet du 6 décembre 2009, celui-ci s'était poursuivi tacitement ;

Par acte d'huissier de justice du 4 novembre 2020, la société GUERIN a fait notifier à la société SEER, au visa des dispositions de l'article L145-17 I 1° du code de commerce relatives au refus du renouvellement par le bailleur sans droit à indemnité d'éviction au profit du preneur, une mise en demeure d'avoir à cesser, dans le mois de cette notification et à peine de refus du renouvellement du bail sans indemnité, les quatre infractions suivantes :

- le non-paiement des loyers partie fixe et charges dus au 1er octobre 2020 pour 39 039 euros, outre intérêts,

- la non-communication, pour la période du 1er janvier 2011 à ce jour, dans les limites du délai de prescription, des contrats d'assurance souscrits par la société SEER, du détail des primes d'assurances, de la grille de répartition des primes appliquée par la SEER entre l'ensemble des propriétaires de la résidence [Adresse 6] et des pièces justificatives,

- la non-communication des sommes reçues de l'assureur au titre du sinistre IRMA et l'emploi de cette indemnité, avec pièces justificatives,

- la politique discriminatoire pratiquée dans le paiement des loyers aux différents bailleurs ;

Par acte d'huissier de justice du 28 décembre 2020, la S.A.R.L. GUERIN a fait signifier à la S.A.R.L. SEER, en application de l'article L145-10 du code de commerce, son refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction, avec énonciation des griefs fondant ce refus, dont elle estimait qu'il n'y avait pas été mis fin dans le mois de la mise en demeure sus-visée ;

Dûment autorisée par le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire de BASSE-TERRE, la société GUERIN, par acte d'huissier de justice du 7 janvier 2022, a fait assigner à jour fixe la société SEER devant le tribunal de proximité de SAINT-MARTIN ET SAINT-BARTHELEMY, à l'effet de voir, au visa des articles L145-17 1° et L145-28 du code de commerce :

A TITRE PRINCIPAL

- juger que les motifs graves et légitimes visés à l'appui du refus de renouvellement sans indemnité d'éviction, sont parfaitement justifiés,

- déclarer que la société SEER ne peut bénéficier du droit au renouvellement du bail commercial du 6 décembre 2000 renouvelé le 6 décembre 2009 et venu à expiration par l'effet du refus de renouvellement du 28 décembre 2020 à effet au 31 décembre 2020 suite à la demande de renouvellement du 29 septembre 2020,

- déclarer la société SEER occupante sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2021 de la villa n°48, lots 2 et 3 du lotissement 'LES RESIDENCES [Adresse 5]' à [Localité 9] qui lui avait été donnée en location par la société GUERIN,

En conséquence,

- ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de la villa n° 48, lots 2 et 3 du lotissement sus-désigné, occupée par la société SEER, ainsi que par tous occupants de son chef, et ce dès la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de cette signification,

- autoriser l'expulsion de la société SEER, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

A TITRE SUBSIDIAIRE

- prononcer la déchéance du droit pour la SEER à indemnité d'occupation en raison des infractions commises par le preneur pendant la période de maintien dans les lieux le privant de tout droit à indemnité d'éviction,

- ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de la villa n° 48, lot 2 et 3 du lotissement sus-désigné, occupée par la société SEER, ainsi que par tous occupants de son chef, et ce dès la signification de la décision à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de cette signification,

- autoriser l'expulsion de la société SEER, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

ENCORE PLUS SUBSIDIAIREMENT

- prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial du 6 décembre 2000 renouvelé le 30 juin 2010 à effet au 1er janvier 2010, et venu à expiration par l'effet du refus de renouvellement du 28 décembre '2000" à effet au 31 décembre 2020, suite à la demande de renouvellement du 30 septembre 2020,

- prononcer la déchéance du droit pour la SEER à indemnité d'éviction en raison des infractions commises par le preneur pendant la période de maintien dans les lieux le privant de tout droit à indemnité d'éviction,

En conséquence,

- autoriser l'expulsion de la société SEER, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

- fixer l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er janvier 2021 se substituant au loyer, à la somme de 3 544,75 euros,

- condamner la S.A.R.L. SEER à payer sans termes ni délais à la S.A.R.L. GUERIN les sommes suivantes :

** 42 631,43 euros au titre des loyers dus au 31 décembre 2020, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 novembre 2020,

** 14 179 euros au titre des indemnités d'occupation ayant couru à compter du 1er janvier 2021 jusqu'au 31 décembre 2021, et ce sans préjudice d'une 'indemnité trimestrielle d'occupation de 2 501,25 euros' à compter du 1er janvier 2022 jusqu'à libération des lieux,

- condamner la même société SEER à payer à la société GUERIN la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens,

- 'ordonner l'exécution provisoire de droit' ;

En réponse, la société SEER concluait aux fins de voir :

A TITRE PRINCIPAL

Vu les articles L145-14 et L145-28 du code de commerce, 1244-1 et suivants et 1722 du code civil,

- débouter la S.A.R.L. GESCOMI de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- 'si, par extraordinaire, la (...) SEER était jugée redevable de sommes à l'égard de la S.A.R.L. GUERIN, lui accorder un délai de 2 ans tel que prévu par les articles 1244-1 et suivants du code civil pour s'en acquitter',

EN TOUTES HYPOTHESES ET RECONVENTIONNELLEMENT

- condamner la société GUERIN à payer à la société SEER la somme de 11 982 euros,

- annuler la mise en demeure du 4 novembre 2020 signifiée de mauvaise foi et pour des griefs inexistants,

- dire que la société SEER a droit au paiement par la société GUERIN d'une indemnité d'éviction compensant l'intégralité du préjudice résultant du refus de renouvellement du bail dont s'agit,

- fixer cette indemnité d'éviction principale à la somme de 268 228 euros, complétée du remboursement des frais de licenciement selon justificatifs, majorée, le cas échéant, de toute taxe au taux en vigueur applicable à la date du paiement et assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du jugement,

- condamner en conséquence la S.A.R.L.GUERIN à payer à la SEER ladite somme de 268 228 euros, complétée du remboursement des frais de licenciement selon justificatifs, majorée, le cas échéant, de toute taxe au taux en vigueur applicable à la date du paiement et assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du jugement,

ENCORE PLUS SUBSIDIAIREMENT ET AVANT DIRE DROIT SUR LA FIXATION DEFINITIVE DE L'INDEMNITE D'EVICTION

- ordonner une expertise pour, en substance, déterminer le montant de l'indemnité d'éviction résultant de la perte partielle du fonds de la société SEER,

- fixer la consignation à valoir sur les frais d'expertise et le délai pour y procéder,

- mettre cette consignation à la charge de la société GUERIN qui est à l'origine du refus de renouvellement,

A DEFAUT ET TRES SUBSIDIAIREMENT

- 'mettre cette consignation à la charge de (la société SEER) afin d'éviter la caducité de la mesure tout en lui octroyant, à la charge de la SARL GUERIN à l'origine du refus de renouvellement, une provision ad litem d'un montant équivalent',

- condamner en conséquence la S.A.R.L. GUERIN à payer ladite provision à la société SEER,

EN TOUTES HYPOTHESES, condamner la S.A.R.L. GUERIN en tous les dépens, en ce compris les frais de l'expertise éventuelle, ainsi qu'à payer à la société SEER la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Par jugement contradictoire du 2 mai 2022, le tribunal de proximité de SAINT-MARTIN ET SAINT-BARTHELEMY :

- a constaté que le bail commercial liant les parties du 6 décembre 2000 renouvelé le 6 décembre 2009 est venu à expiration par l'effet du refus de renouvellement au 31 décembre 2020,

- a prononcé la déchéance du droit pour la société SEER à une indemnité d'éviction 'en raison des infractions commises par le preneur pendant la période de maintien dans les lieux, lesquelles, jointes à l'infraction précédemment commise visée dans le refus de renouvellement s'agissant d'un arriéré locatif, constitue(nt) un motif grave et légitime privant le preneur d'une indemnité d'éviction',

- a constaté que la société SEER était désormais occupante sans droit ni titre,

- a ordonné son expulsion et celles de tous occupants de son chef, de la villa n° 48, lots 2 et 3, passé un délai de 15 jours suivant la signification de ce jugement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, pendant 100 jours, à compter de cette même signification,

- a autorisé l'expulsion de la société SEER et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,

- a condamné ladite société à verser à la société GUERIN la somme de 20 694,98 euros au titre de l'arriéré avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2021,

- a débouté la société GUERIN du surplus de sa demande en paiement,

- a rejeté la demande de délais de paiement de la SEER,

- a condamné cette dernière au paiement d'une indemnité d'occupation trimestrielle fixée à la somme de 3 544,75 euros à compter du 1er janvier 2022 et ce jusqu'à libération des lieux,

- a condamné la même société aux entiers dépens et à verser à la société GUERIN la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Par déclaration remise au greffe par voie électronique (RPVA) le 9 juin 2022,la société SEER, par son avocat, a relevé appel de ce jugement, y intimant la société GUERIN et y fixant les chefs de jugement expressément critiqués aux dispositions par lesquelles le tribunal :

- a constaté que la société SEER était désormais occupante sans droit ni titre,

- a ordonné son expulsion et celles de tous occupants de son chef, de la villa n° 48, lots

2 et 3, passé un délai de 15 jours suivant la signification de ce jugement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, pendant 100 jours, à compter de cette même signification,

- a autorisé l'expulsion de la société SEER et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,

- a rejeté la demande de délais de paiement de la SEER,

- a condamné cette dernière au paiement d'une indemnité d'occupation fixée à la somme de 3 544,75 euros à compter du 1er janvier 2022 et ce jusqu'à libération des lieux,

- a condamné la même société aux entiers dépens et à verser à la société GESCOMI la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Cet appel a été orienté à la mise en état et la société GUERIN, intimée, a constitué avocat par acte remis au greffe et notifié au conseil de l'appelante, par RPVA, le 14 juillet 2022 ;

La société SEER, appelante, a conclu à quatre reprises, par actes remis au greffe et notifiés à l'avocat de l'intimée, par RPVA, respectivement les 6 octobre 2022, 14 avril 2023, 8 septembre 2023 et 19 janvier 2024 ('conclusions récapitulatives n° 3 et en réponse au soutien de l'appel') ;

La société GUERIN, intimée, a conclu quant à elle à trois reprises, par actes remis au greffe et notifiés à l'avocat de l'appelante par RPVA, respectivement les 6 février 2023, 19 juin 2023 et 30 novembre 2023 ;

La procédure a été clôturée par ordonnance du conseiller de la mise en état du 4 mars 2024 et l'affaire fixée à l'audience du 10 juin 2024 ;

A la demande de l'appelante, mais sans opposition de l'intimée, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 24 juin 2024, à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 10 octobre 2024 ; les parties ont ensuite été avisées de la prorogation de ce délibéré à ce jour à raison de la surcharge des magistrats ;

EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES

1°/ Par ses dernières écritures, celles qui furent remises au greffe le 19 janvier 2024, la société SEER, appelante, conclut aux fins de voir, au visa des articles L145-14, L145-17, L145-28 et L145-41 du code de commerce, 1217 à 1222, 1345-5, 1719 et 1720 du code civil et 510 et suivants du code de procédure civile :

- Infirmer le jugement querellé du 2 mai 2022 en ce qu'il a :

** prononcé la déchéance du droit pour la société SEER à une indemnité d'éviction 'en raison des infractions commises par le preneur pendant la période de maintien dans les lieux, lesquelles, jointes à l'infraction précédemment commise visée dans le refus de renouvellement s'agissant d'un arriéré locatif, constitue(nt) un motif grave et légitime privant le preneur d'une indemnité d'éviction',

** constaté que la société SEER était désormais occupante sans droit ni titre,

** ordonné son expulsion et celles de tous occupants de son chef, de la villa n° 48 lot 2 et 3, passé un délai de 15 jours suivant la signification de ce jugement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de cette même signification, l'astreinte courant pendant une période de 100 jours,

** autorisé l'expulsion de la société SEER ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,

** condamné ladite société à verser à la société GUERIN la somme de 20 694,98 euros au titre de l'arriéré avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2021,

** rejeté la demande de délais de paiement de la SEER,

** condamné cette dernière au paiement d'une indemnité d'occupation trimestrielle fixée à la somme de 3 544,75 euros à compter du 1er janvier 2022 et ce jusqu'à libération des lieux,

** condamné la même société aux entiers dépens et à verser à la société GUERIN la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Et, statuant à nouveau,

- prononcer la nullité de la mise en demeure du 4 novembre 2020 dont les motifs invoqués sont inexistants ou inopérants,

- prononcer la nullité de l'acte signifié le 2 décembre 2021 pour défaut de reproduction du texte de l'article L145-17-I-1° du code de commerce et la créance prétendue étant inexistante,

- débouter la société GUERIN de l'ensemble de ses prétentions, fins et conclusions,

Si, par extraordinaire, la société SEER était jugée redevable de sommes à l'égard de la société GUERIN :

- lui accorder rétroactivement un délai tel que prévu par l'article 1343-5 du code civil et les articles 510 et suivants du code de procédure civile pour s'en acquitter, et

- dire, compte tenu de la modicité de la somme, des faits de la cause et du paiement intervenu suite au jugement, qu'il ne s'agit pas d'un motif grave et légitime de nature à priver la société SEER de l'indemnité d'éviction prévue par l'article L145-14 du code de commerce,

En conséquence,

- déclarer dépourvu de motif grave et légitime le refus de renouvellement signifié par la société GUERIN,

- fixer ladite indemnité d'éviction principale à la somme de 268 228 euros, complétée des indemnités accessoires habituelles, ainsi que du remboursement des frais de licenciement éventuels, selon justificatifs, majorée, le cas échéant, de toute taxe au taux en vigueur applicable à la date du paiement et assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de l'arrêt,

- condamner en conséquence la S.A.R.L. GUERIN à payer à la société SEER ladite somme de 268 228 euros, complétée des indemnités accessoires habituelles, ainsi que du remboursement des frais de licenciement éventuels, selon justificatifs, majorée, le cas échéant, de toute taxe au taux en vigueur applicable à la date du paiement et assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de l'arrêt,

- condamner la société GUERIN :

** à payer à la société SEER la somme de 11 982 euros selon décompte versé aux débats,

** à rembourser à la même société la somme de 4 301,59 euros versée en excédent à la suite de l'exécution forcée du jugement du 2 mai 2022,

SUBSIDIAIREMENT ET AVANT DIRE DROIT SUR LA FIXATION DEFINITIVE DE L'INDEMNITE D'EVICTION,

- ordonner une mesure d'expertise de la villa 48 lot 2 et 3, pour, en substance, rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant de déterminer l'indemnité d'éviction résultant de la perte partielle du fonds de la société SEER : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement, de la réparation du trouble commercial, le transfert de fonds sans perte conséquente de la clientèle sur un emplacement de qualité équivalente étant impossible compte tenu de la nature du bail et des lieux loués,

- fixer la consignation à valoir sur les frais d'expertise et le délai imparti pour y procéder,

- mettre cette consignation à la charge de la société GUERIN qui est à l'origine du refus de renouvellement,

A DEFAUT ET TRES SUBSIDIAIREMENT

- condamner en conséquence la S.A.R.L. GUERIN à payer ladite provision à la société SEER,

A ces fins, la société SEER prétend notamment :

- que la location de la villa litigieuse s'était inscrite dans le cadre de la location de 17 autres villas participant d'un ensemble qui constituait l'hôtel de tourisme classé 4 étoiles et dénommé ESMERALDA RESORT, lequel hôtel avait ouvert en 1991 pour la plus grande partie de ses unités de logement, puis avait été étendu en 1996 de 12 chambres,

- que chacune de ces villas bénéficie d'une piscine privative devant impérativement être munie d'un système de sécurité,

- que par actes distincts du 6 septembre 2002, la société SHBO, bailleresse, a vendu l'entière villa, mais par lots, les lots 2 et 3, ici en litige, l'ayant été au profit de la société GUERIN et le lot 1, au profit d'une société tierce,

- que c'est en suite d'une longue procédure devant le juge des loyers commerciaux, consécutive à un congé délivré par le bailleur avec offre de renouvellement moyennant un loyer augmenté, que le bail du 6 décembre 2000, relativement aux seuls lots 2 et 3 de la villa 48, s'est trouvé renouvelé à effet du 6 décembre 2009 par l'effet d'un arrêt de la cour d'appel de ce siège en date du 14 novembre 2016 qui a fixé le nouveau loyer à la somme de 14 179 euros par an,

- que ce bail ainsi renouvelé s'est ensuite poursuivi tacitement à compter de son échéance du 5 décembre 2018, et ce jusqu'à ce que le preneur, la société SEER, en demandât officiellement le renouvellement par acte d'huissier de justice du 29 septembre 2020 et que, par acte en réplique du 28 décembre 2020, le bailleur, la société GUERIN, le lui refusât, sans indemnité d'éviction, au soutien de 4 griefs objets d'une mise en demeure qu'elle lui avait préalablement fait signifier par acte du 4 novembre précédent,

- que, sur le refus de renouvellement du bail, et sur exécution du jugement déféré, elle a quitté les lieux objets de ce bail le 27 mai 2022,

- que c'est à juste titre que le premier juge a rejeté l'ensemble de ces quatre griefs listés dans cet acte de refus de renouvellement sans indemnité d'éviction,

- qu'en effet :

** s'agissant du grief tenant au non-paiement des loyers, en suite de l'arrêt du 14 novembre 2016 qui a fixé le nouveau loyer, un trop payé de 61 345,04 euros, sous déduction des loyers dus pour les 4ème trimestre 2016 et 1er trimestre 2017 (soit 3544,75 euros chacun), a été réclamé à la société GUERIN, bailleur, qui ne lui a réglé que 44202,78 euros par chèque daté du 1er juillet 2017, laissant un solde encore impayé de 10 052,76 euros, sans explications ni décompte, tout en lui réclamant peu après, soit le 16 novembre 2017, le loyer du 2ème trimestre 2017 pour 3 819,25 euros,

** par LRAR du 22 décembre 2017, la SEER, preneur, a répondu au bailleur que cette dernière somme n'était pas due dès lors :

*** que les formalités légales de révision du loyer n'avaient pas été respectées,

*** que le bail ne contenait aucune échelle mobile, si bien que le loyer devait rester fixé à 3 544,75 euros par trimestre,

*** et que la TGCA n'était pas applicable à l'activité de bailleur d'immeuble,

** la SEER restait donc créancière de la société GUERIN, en septembre 2017, lors du passage (le 6 septembre) du cyclone dénommé IRMA, d'une somme de 4 958,06 euros, ce que les premiers juges ont à juste titre relevé au jugement querellé,

** surtout, les loyers postérieurs que la société GUERIN lui reproche de ne pas avoir payés venaient en compensation avec la somme de 36 250,06 euros qu'elle était fondée à réclamer à ladite société bailleresse au titre à la fois :

*** des travaux qu'elle avait dû faire réaliser en urgence en raison de ses propres défaillances à cet égard en suite du passage du cyclone IRMA en septembre 2017 (soit 31 292 euros au titre de deux factures des 18 décembre 2018 (23 071,56 euros) et 7 février 2020 (8 220,44 euros)),

*** du solde d'un trop payé que lui devait encore la société GUERIN au titre de l'exécution de l'arrêt du 14 novembre 2016, des loyers échus pendant 'toute la période d'inexploitation' du local loué en suite du cyclone du 6 septembre 2017 et jusqu'à la réalisation des travaux de reconstruction,

*** des quote-parts des primes d'assurance non réglées par le même bailleur,

*** des loyers qui n'étaient pas dus durant la période de la crise sanitaire du COVID 19,

*** et des taxes foncières incluses au décompte de la société GUERIN pour 2 934 euros, alors que l'Administration fiscale avait rappelé en janvier 2018 qu'en cas d'impropriété d'un bien à toute utilisation suite au passage du cyclone IRMA au 1er janvier 2018, la taxe foncière sur les propriétés bâties n'était pas due,

** il en ressort :

*** que, au 31 décembre 2021, c'est la société GUERIN qui lui devait une somme de 11 982 euros,

*** et que le refus de renouvellement du bail ne pouvait être valablement fondé sur un défaut de paiement des loyers,

** les destructions consécutives au passage du cyclone IRMA ont empêché toute exploitation jusqu'au 30 novembre 2019, date à laquelle la villa concernée a été reconstruite, si bien que durant la période d'inexploitation, et compte tenu du manquement du bailleur à son obligation de délivrance définie par les articles 1719 et 1720 du code civil, le preneur était fondé à ne plus payer les loyers sur le fondement de l'exception d'inexécution,

** seuls ces articles 1719 et 1720 sont applicables aux faits de la cause, et non pas l'article 1722 du même code, puisque les destructions partielles constatées n'étaient que temporaires et les indemnités d'assurance perçues par le bailleur étaient destinées à y remédier,

** le second grief tenant à la justification du contrat d'assurance et au paiement de primes, n'est pas davantage fondé, dès lors que l'obligation contractuelle du preneur à cet égard n'était que d'assurer ses biens meubles auprès d'une compagnie solvable contre les risques habituels et qu'elle l'a toujours fait, et même au delà, puisqu'en l'absence de copropriété dûment constituée entre les différents bailleurs-copropriétaires des villas, elle avait également souscrit, pour le compte de tous ses bailleurs, une assurance garantissant l'immeuble, toutes choses parfaitement connues de la société GUERIN qui avait obtenu communication du contrat d'assurance bien avant sa réclamation de ce chef devant le tribunal de commerce,

** le troisième grief relatif aux sommes reçues par le preneur de l'assureur, participe de la mauvaise foi du bailleur GUERIN puisque :

*** celui-ci sait pertinemment que pour ce qui concerne son bail et les lots 2 et 3 de la villa 48, sa locataire n'a rien touché de l'assureur, celui-ci lui ayant réglé directement sa quote-part en suite à la fois de son refus de lui déléguer les indemnités et la réalisation des travaux, et de la procédure de référé engagée à son encontre par ledit bailleur à ce titre,

*** les sommes perçues directement par la SEER ne correspondaient que, d'une part, pour une faible partie, à l'indemnisation de son préjudice en exécution du contrat dont elle avait elle-même payé les primes et, d'autre part, pour la plus grande partie, à l'indemnisation des préjudices de tous ses autres bailleurs qui lui avaient donné mandat, à l'inverse de la société GUERIN, pour la percevoir en leurs lieu et place en vue de la réalisation des travaux nécessaires,

*** si c'est la société en participation (SEP) constituée entre plusieurs associés, en ce compris la SEER qui en est la gérante, qui a payé des primes d'assurance, une telle SEP n'a pas la personnalité morale et n'est pas connue des tiers, hors administration fiscale, si bien que ces paiements n'enlevaient rien au fait que la SEER était propriétaire du fonds de commerce qu'elle exploitait,

** le quatrième grief tiré d'une prétendue politique discriminatoire de la part du locataire dans le paiement des loyers, est encore plus fantaisiste que les précédents, ce d'autant que, non seulement elle justifie qu'elle était fondée à cesser tout paiement des loyers du fait de la carence du bailleur dans son obligation de délivrance du bien loué après le passage du cyclone IRMA, mais qu'aucun fondement juridique n'est proposé à son soutien et qu'il ne se rattache à aucune clause contractuelle, se heurtant par ailleurs à l'autonomie des conventions,

** il est faux de prétendre que l'attitude du preneur aurait empêché le bailleur de vendre les lots 2 et 3 de la villa 48, dès lors que la vente telle que prévue dans le projet versé aux débats, était parfaitement possible, ledit bailleur prenant à cet égard le seul risque d'avoir à payer à son locataire l'indemnité d'éviction à laquelle il a droit,

- que, néanmoins, le premier juge, bien qu'ayant rejeté les quatre griefs contenus dans la lettre de refus de renouvellement comme fondement de la privation du droit à indemnité d'éviction du preneur, a considéré que cette sanction devait découler du défaut de paiement par celui-ci des indemnités d'occupation pour l'année 2021,

- que pour ce faire, le juge a pris en compte un acte que la société GUERIN a fait signifier à la société SEER le 2 décembre 2021 en le qualifiant, ultérieurement, de mise en demeure alors même qu'il ne porte pas cet intitulé et qu'il ne pouvait produire les effets invoqués par le bailleur,

- qu'en effet, en premier lieu, le preneur ne devait pas la somme y réclamée, compte tenu des sommes que le bailleur lui devait,

- qu'en second lieu, l'article L145-17-I 1° du code de commerce exige, à peine de nullité, qu'une telle mise en demeure soit effectuée par acte extrajudiciaire et contienne le motif invoqué et la reproduction des termes du premier alinéa de cet article, alors même que rien de tel ne figure dans l'acte du 2 décembre 2021, lequel n'est en réalité que la signification d'un courrier et de pièces dont il ne ressort nullement l'intention du bailleur de lui faire produire les effets découlant de ce même article,

- que cet acte est donc nul et de nul effet en tant que mise en demeure de l'article L145-17-I 1°,

- que les premiers juges se contredisent de toute façon en décidant que la société GUERIN pouvait se prévaloir, pour fonder son refus de toute indemnité d'éviction, du défaut de paiement des indemnités d'occupation, tout en estimant préalablement que le montant de la dette locative elle-même n'était pas suffisamment important pour constituer un motif grave et légitime permettant au bailleur de refuser le paiement de cette indemnité,

- qu'en effet, si le refus initial n'est pas suffisamment motivé ab initio au regard des dispositions de l'article sus-visé du code de commerce, il n'est pas possible de le 'conforter' de quelque manière que ce soit, et certes pas par un acte qui ne respecte pas les exigences de ce même article,

- qu' 'il est donc demandé à la cour de déclarer nuls et de nul effet la mise en demeure du 4 novembre 2020 et l'acte signifié le 2 décembre 2021 et, en conséquence, de dire que le refus de renouvellement étant dépourvu de tout motif grave et légitime, il ouvre droit pour la (S.E.E.R.) au paiement d'une indemnité d'éviction',

- et que par ailleurs, les motifs graves devant justifier la résiliation judiciaire du bail demandée subsidiairement par la société GUERIN, sont tout autant inexistants, si bien que cette demande de résiliation doit également être rejetée ;

Pour plus ample exposé des explications de la société SEER, il est expressément référé à ses dernières écritures ;

2°/ Par ses propres dernières écritures, remises au greffe le 30 novembre 2023, la société GUERIN, intimée, souhaite voir quant à elle, au visa des articles L145-17 I 1° et L145-28 du code de commerce :

- statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel de la société SEER,

- la déclarer mal fondée en cet appel,

- l'en débouter,

A TITRE PRINCIPAL

- confirmer le jugement querellé en ce qu'il a :

** constaté que le bail commercial liant les parties du 6 décembre 2000 renouvelé le 6 décembre 2009, était venu à expiration, par l'effet du refus de renouvellement, au 31 décembre 2020,

** constaté que la société SEER était désormais occupante sans droit ni titre,

** ordonné son expulsion et celles de tous occupants de son chef, de la villa n° 48, lots 2 et 3, passé un délai de 15 jours suivant la signification de ce jugement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, pendant 100 jours, à compter de cette même signification,

** autorisé l'expulsion de la société SEER et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,

** rejeté la demande de délais de paiement de la société SEER,

** condamné cette dernière au paiement d'une indemnité d'occupation fixée à la somme de 3 544,75 euros à compter du 1er janvier 2022 et ce jusqu'à libération des lieux,

** condamné la même société aux entiers dépens et à verser à la société GUERIN la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- infirmer le même jugement en ce qu'il a rejeté les 4 griefs invoqués par la société GUERIN au refus de renouvellement comme motif grave et légitime privant le preneur d'une indemnité d'éviction et en ce qu'il a rejeté partie de ses demandes en paiement,

Et, statuant à nouveau de ces chefs,

- prononcer la déchéance du droit pour la SEER à une indemnité d'éviction également en raison des quatre infractions commises par le preneur et visées au refus de renouvellement du 28 décembre 2020, en ce qu'elles constituent un motif grave et légitime privant ce dernier d'une indemnité d'éviction,

- condamner la société SEER à payer à la société GUERIN la somme de 51 911,95 euros au titre de l'arriéré de loyers et indemnité d'occupation avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2021 en valeur ou quittance compte tenu de l'exécution du jugement,

A TITRE SUBSIDIAIRE, 'la société GUERIN est fondée à solliciter la confirmation des mêmes chefs de jugement sauf à voir' :

- prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial du 6 décembre 2020 renouvelé le 30 juin 2020 à effet au 1er janvier 2010, et venu à expiration par l'effet du refus de renouvellement du 28 décembre 2000 à effet au 31 décembre 2020 suite à la demande de renouvellement du 29 septembre 2020, en raison du défaut de paiement des indemnités d'occupation lors du maintien dans les lieux au titre de l'année 2021,

- condamner la société SEER à payer à la société GUERIN :

** la somme de 51 911,95 euros au titre de l'arriéré de loyers et indemnité d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 décembre 2021 en valeur ou en quittance compte tenu de l'exécution du jugement,

** la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance d'appel,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

- débouter la société SEER de ses demandes en paiement et en répétition de l'indu et de sa demande en paiement d'une indemnité de 268 228 euros,

- statuer ce que de droit sur la mesure d'expertise sollicitée, sauf à mettre à la charge de la société SEER le paiement de la provision à valoir sur les honoraires de l'expert;

A ces fins, la société GUERIN explique notamment :

- qu'elle a acquis les lots 2 et 3 de la villa 48 par acte du 6 septembre 2002, villa dont la construction avait été achevée le 6 novembre 1991 et qui avait fait l'objet d'une exploitation suivant un contrat de mandat de gestion confié à la SEER,

- que ce contrat avait cependant été résilié, probablement à l'issue des 9 années de défiscalisation de 1991 à 2000, pour laisser place à un bail commercial, comme pour l'ensemble des villas du complexe hôtelier, lequel bail, pour ladite villa, avait été signé le 6 décembre 2000,

- que ce bail mentionnait que les locaux devaient être exclusivement consacrés par le preneur à l'exploitation d'un fonds de commerce de location permanente ou saisonnière pour une occupation temporaire ou à une exploitation hôtelière pour son propre compte,

- que le loyer annuel, pour les lots 2 et 3, était fixé à 76 000 francs chacun, soit 23 172,24 euros pour les deux, avec clause de révision triennale, sans restriction sur son application,

- que le renouvellement du bail de 2000 a fini par lui être imposé, surprenamment, par un arrêt de la cour de ce siège du 14 novembre 2016, à un prix réduit de plus du tiers, soit 10 005 euros, alors qu'avec le jeu de l'indexation contractuelle il aurait dû être de 31 875,13 euros par an,

- que la cour, en cet arrêt, a d'ailleurs relevé que l'économie générale du bail était plutôt favorable au preneur et exorbitante du droit commun des baux hôteliers au détriment des propriétaires,

- que tout démontre, dans cette économie générale, que la SEER a entendu et entend toujours imposer sa loi en créant elle-même les conditions nécessaires pour contraindre les bailleurs à se plier à ses intérêts,

- qu'en suite de ce même arrêt du 14 novembre 2016, la société GUERIN était redevable de son locataire à hauteur d'une somme de 61 345,04 euros, laquelle a été apurée à hauteur de 53 381,78 euros, le solde qui restait dû au moment du passage du cyclone IRMA le 6 septembre 2017, n'étant plus que de 2 963,26 euros, et non pas les 4 958,06 euros allégués par la SEER et retenus à tort par le tribunal,

- que cette somme de 61 345,04 euros a été réglée par compensation avec les loyers trimestriels des 4ème trimestre 2016 et des 3 premiers trimestres 2017, outre le paiement effectif d'une somme de 44 202,78 euros,

- que les loyers n'ont pas été payés à compter du 4ème trimestre 2017, non plus que les taxes foncières 2018 à 2020, si bien que la société GUERIN était fondée à réclamer paiement des loyers, charges et taxes impayés en sa mise en demeure au preneur du 4 novembre 2020, après déduction du reliquat alors impayé sur le différentiel restant dû en exécution de l'arrêt sus-visé et de la fixation du nouveau loyer à 14 179 euros par an,

- que les premiers juges ont commis une erreur de droit en considérant que les loyers échus entre le 6 septembre 2017 et le 30 novembre 2019, date de reprise de l'exploitation par la SEER, n'étaient pas dus en raison de l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance qui, selon eux, autorisait le preneur à soulever une exception d'inexécution fondée sur les articles 1719,1720 et 1728 du code civil, puisque:

** en application de l'article 1722 du code civil, lorsque le bien loué est partiellement détruit par cas forfuit, le preneur a deux options à son libre choix, soit résilier le bail soit solliciter une diminution du prix du loyer, l'exonération totale de l'obligation de paiement du loyer ne pouvant résulter que de la destruction totale et de la résiliation de plein droit subséquente du bail,

** le preneur n'a jamais sollicité la résiliation du bail, non plus d'ailleurs qu'une diminution du loyer,

- que la destruction partielle du bien loué, au sens de cet article 1722, ne se définit pas par rapport au caractère temporaire de l'absence de jouissance, mais par rapport à une jouissance réduite à la partie non détruite dudit bien,

- que dès lors qu'elle bénéficiait de l'alternative offerte par ce même article 1722, la société SEER ne pouvait et ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution, non plus, par suite, que d'opposer compensation avec les deux factures de travaux émises à l'encontre du bailleur les 18 décembre 2018 et 7 février 2020,

- que plus encore, dans le cadre de l'article 1722, le bailleur n'est tenu à aucune obligation de reconstruction, même s'il a reçu une indemnité de son assureur, si bien que le preneur ne saurait être autorisé à se substituer au bailleur pour exécuter une obligation ne lui incombant pas,

- que le montant de la dette locative s'élevait bien donc bien à 39 039 euros lors de son refus de renouvellement,

- que cette dette locative était par suite suffisamment importante pour constituer un motif grave et légitime permettant le refus de renouvellement et privation de l'indemnité d'éviction, ce d'autant qu'elle s'est aggravée du non-paiement des indemnités d'occupation à compter de la date d'effet de son refus de renouvellement, ainsi que retenu à juste titre par le tribunal,

- que les restrictions administratives à toute activité touristique sur l'île de [Localité 9] pendant la crise sanitaire liée au COVID 19, n'autorisaient pas davantage le locataire à s'abstenir du paiement des loyers, ainsi que la cour de cassation a fini par en juger définitivement,

- que la somme de 37 732,95 euros qu'elle réclame désormais en appel, hors indemnités d'occupation dues à compter du 1er janvier 2021, se décompose donc comme suit :

** 3 544,75 au titre du loyer du 4ème trimestre 2017,

** 14 179 euros au titre du loyer 2018,

** 14 179 euros au titre du loyer 2019,

** 14 179 euros au titre du loyer 2020,

mais ce, sous déduction des primes d'assurance à la charge du bailleur, soit 5 385,54 euros, et du solde restant dû au preneur en suite de l'arrêt du 14 novembre 2016, soit 2 963,26 euros,

- que de toute façon, la plupart des travaux que la société SEER entend voir mettre à la charge de l'ex-bailleur relevait de ses propres obligations aux termes du contrat de bail,

- que c'est encore à tort que les premiers juges n'ont pas tenu pour autant de griefs graves et légitimes la non-production par le locataire du détail des primes appelées au titre des contrats d'assurance de la villa, de la grille de répartition desdites primes entre les différents bailleurs, des justificatifs des sommes perçues par le même locataire de son assureur en suite du passage du cyclone IRMA en septembre 2017, et des justificatifs de l'emploi de ces sommes,

- que la répartition desdites primes en fonction des surfaces des villas n'est pas justifiée puisque non prévue au bail,

- que c'est également à tort que le tribunal a écarté le grief tiré de la politique ouvertement discriminataire et donc fautive de la société SEER dans le paiement des loyers à chacun de ses bailleurs, au détriment de la société GUERIN, pour la punir du fait qu'elle ait refusé de lui déléguer les indemnités d'assurance qui lui étaient dues,

- que les délais de paiement réclamés par la société SEER ne sont fondés sur aucune difficulté réellement justifiée, alors même qu'à l'inverse la saisie-attribution du 24 mai 2022 a révélé qu'elle avait un compte courant créditeur pour 564 406 euros,

- et qu'ainsi, en refusant de payer les loyers à bonne date, tout autant que les indemnités d'occupation dues à compter du 1er décembre 2021, et en refusant également de lui communiquer toutes les pièces et tous les justificatifs qui lui étaient demandés dans une mise en demeure du 4 novembre 2020, la société SEER a commis de graves fautes qui justifient le refus de renouvellement du bail commercial litigieux, sans indemnité d'éviction ;

Pour plus ample exposé des explications de la société GUERIN, il est expressément référé à ses dernières écritures ;

MOTIFS DE LA DECISION

Observation liminaire

Attendu que la présente instance d'appel a été engagée en 2022, soit avant l'entrée en vigueur le 1er septembre 2024 du décret de réforme de la procédure d'appel n° 2017-891 du 6 mai 2017, si bien que les articles du code de procédure civile applicables à cette instance sont ceux qui étaient en vigueur jusqu'à ce 1er septembre 2024, lesquels articles seront ci-après qualifiés d''anciens' ;

I- Sur la recevabilité de l'appel principal de la société SEER

Attendu qu'en application de l'article 538 du code de procédure civile, le délai de recours par une voie ordinaire est d'un mois en matière contentieuse à compter de la signification du jugement querellé ;

Attendu qu'en l'espèce, la matière est contentieuse et la société SEER a relevé appel le 9 juin 2022 d'un jugement rendu par le tribunal de pro

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