CA Colmar, 20 nov. 2024, RG 24/00428

MINUTE N° 545/24

Copie exécutoire à

- Me Raphaël REINS

- la SELARL ARTHUS

Le 20.11.2024

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A

ARRET DU 20 Novembre 2024

Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 24/00428 - N° Portalis DBVW-V-B7I-IHIL

Décision déférée à la Cour : 09 Janvier 2024 par le Juge des référés civils du Tribunal judiciaire de MULHOUSE

APPELANTE - INTIMEE INCIDEMMENT :

S.A.S.U. ALSASS DEBARRAS

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Raphaël REINS, avocat à la Cour

INTIMEE - APPELANTE INCIDEMMENT :

S.A. TUILERIES OSCAR LESAGE

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Sophie BEN AISSA-ELCHINGER de la SELARL ARTHUS, avocat à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 23 Septembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. WALGENWITZ, Président de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

Mme RHODE, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE

ARRET :

- Contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

- signé par M. Franck WALGENWITZ, président et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE PRETENTIONS DES PARTIES :

La SASU ALSASS DEBARRAS, qui développe une activité de récupération de mobiliers divers, a un besoin de lieux de stockage importants. Elle est entrée en contact avec la SA TUILERIES OSCAR LESAGE pour la location de bâtiments d'une superficie totale de 772 m2 au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 676,24 euros HT et hors charges, et un premier bail intitulé 'dérogatoire' a été signé entre les parties le 20 novembre 2018 pour une durée de trois ans, s'écoulant du 1er décembre 2018 au 30 novembre 2021. A l'échéance du mois de novembre 2021, un deuxième bail 'dérogatoire' a été signé le 2 novembre 2021, pour une nouvelle période de 36 mois courant du 1er décembre 2021 au 30 novembre 2024.

Par courrier adressé en recommandé avec accusé de réception daté du 14 septembre 2022, la SA TUILERIES OSCAR LESAGE notifiait à la SASU ALSASS DEBARRAS la résiliation du bail avec effet au 30 novembre 2022 et exigeait d'elle d'évacuer les lieux, expliquait au preneur qu'elle envisageait de réaliser un projet immobilier sur le site, de sorte qu'elle était amenée à mettre fin aux baux précaires de l'ensemble des occupants des bâtiments D et E.

La SA TUILERIES OSCAR LESAGE accordait au preneur plusieurs reports (31 décembre 2022 puis au 31 janvier 2023) pour lui permettre de vider les lieux, et dans un courrier du 10 février 2023, exigeait de lui de libérer les locaux pour le 28 février 2023.

Le 31 mai 2023, la SA TUILERIES OSCAR LESAGE a assigné devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse, la SASU ALSASS DEBARRAS, demandant à ce que la juridiction constate que le bail dérogatoire du 2 novembre 2021 a été résilié par le bailleur à l'effet du 30 novembre 2022 et que l'occupant, la SASU ALSASS DEBARRAS, est sans droit ni titre et qu'il convient d'ordonner son expulsion.

En cours de procédure, la SASU ALSASS DEBARRAS, dans le cadre de sa défense, a fait valoir la nullité de l'assignation et a formulé une demande reconventionnelle estimant la résiliation irrégulière, du fait d'une requalification du bail dérogatoire en bail commercial, puisque dépassant la durée maximale des baux.

Prenant acte de cette argumentation, la SA TUILERIES OSCAR LESAGE a fait délivrer au preneur le 8 août 2023, soit durant la procédure devant le juge des référés, un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire du bail dérogatoire initialement contracté entre les parties.

Par ordonnance en date du 9 janvier 2024, le juge des référés civils du Tribunal judiciaire de MULHOUSE a :

'CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial ayant pris effet le 1er décembre 2021 liant la SA TUILERIES OSCAR LESAGE à la SASU ALSASS DEBARRAS, concernant la location de locaux dépendant d'un immeuble sis à [Adresse 3] ;

CONDAMNE la SASU ALSASS DEBARRAS, ainsi que tous occupants de son chef, à quitter les lieux dans le délai de quinze jours à compter de la date de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi ils pourront en être expulsés, avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE la SASU ALSASS DEBARRAS à payer à la SA TUILERIES OSCAR LESAGE, à titre de provision, la somme de 13 586,99 euros (treize mille cinq cent quatre-vingt-six euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes), outre les intérêts de droit au taux légal à compter du 31 mai 2023 pour un montant de 7110,83 euros (sept mille cent dix euros et quatre-vingt-trois centimes), date de la signification de l'assignation en justice, et à compter du commandement du 8 août 2023 pour le surplus ;

CONDAMNE la SASU ALSASS DEBARRAS à payer à la SA TUILERIES OSCAR LESAGE, à titre d'indemnité d'occupation, la somme provisionnelle de 955,49 euros (neuf cent cinquante-cinq euros et quarante-neuf centimes) par mois, du 8 septembre 2023 jusqu'à la date de la libération complète des lieux, avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE la SASU ALSASS DEBARRAS à payer à la SA TUILERIES OSCAR LESAGE la somme de 800 euros (huit cents euros), en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETE les autres demandes ;

CONDAMNE la SASU ALSASS DEBARRAS aux entiers dépens de cette instance ;

CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit des dispositions de la présente décision.

Le juge des référés de MULHOUSE a retenu que :

- les parties ont convenu, en cours d'instance, de requalifier le bail signé le 2 novembre 2021 en bail commercial ;

- la SASU ALSASS DEBARRAS qui a produit un nouveau contrat de bail commercial avec des particuliers, en date du 7 octobre et à effet du 15 octobre 2022, pour un site à [Localité 5], n'a pour autant pas quitté les locaux de la SA TUILERIES OSCAR LESAGE ;

- un commandement de payer visant la clause de résiliation de plein droit, incluse dans le contrat de bail a été signifié à la SASU ALSASS DEBARRAS par la SA TUILERIES OSCAR LESAGE et les sommes évoquées dans ce commandement n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois après ladite signification ;

- s'agissant de la clause pénale, elle est susceptible de réduction par le juge du fond en cas d'excès manifeste, de sorte qu'il n'y a pas lieu de référer sur ce point.

Par courriel en date du 22 mai 2024, adressé à la SA TUILERIES OSCAR LESAGE, le Commissaire de justice, Me [M] [S], a confirmé avoir procédé à l'expulsion de la SASU ALSASS DEBARRAS le 21 mai 2024.

Par une déclaration faite au greffe en date du 22 janvier 2024, la SASU ALSASS DEBARRAS a fait appel de cette ordonnance.

Par une déclaration faite au greffe en date du 23 février 2024, la SA TUILERIES OSCAR LESAGE s'est constituée intimée dans la présente affaire.

Par ses dernières conclusions en date du 11 avril 2024, auxquelles a été joint le bordereau de communication de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, la SASU ALSASS DEBARRAS demande à la Cour de :

'Sur l'appel principal

Déclarer l'appel principal régulier, recevable et bien fondé.

Faire droit à l'ensemble des demandes, de la concluante,

Déclarer les demandes de l'intimée irrecevables en tous cas mal fondés, les rejeter,

Débouter l'intimée de l'ensemble de ses demandes, y compris s'agissant d'éventuels appels incidents,

Corrélativement,

Réformer l'ordonnance de référé entreprise, rendue le 9 janvier 2024 en ce qu'elle a statué comme suit :

- CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial ayant pris effet le 1er décembre 2021 liant la SA TUILERIES OSCAR LESAGE à la SASU ALSASS DEBARRAS concernant la location de locaux dépendant d'un immeuble sis à [Adresse 3],

- CONDAMNONS la SASU ALSASS DEBARRAS, ainsi que tous occupants de son chef à quitter les lieux dans le délai de quinze jours à compter de la date de signification de la présente ordonnance, faute de quoi ils pourront en être expulsés avec le concours de la force publique,

- CONDAMNONS la SASU ALSASS DEBARRAS à payer à la SA TUILERIES OSCAR LESAGE, à titre de provision, la somme de 13586,99 Euros, outre les intérêts de droit au taux légal à compter du 31 mai 2023 pour un montant de 7110,83 Euros, date de la signification de l'assignation en justice, et à compter du commandement du 8 août 2023 pour le surplus,

- CONDAMNONS la SASU ALSASS DEBARRAS à payer à la SA TUILERIES OSCAR LESAGE, à titre d'indemnité d'occupation la somme provisionnelle de 955,49 Euros par mois du 8 septembre 2023 jusqu'à la date de libération complète des lieux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

- CONDAMNONS la SASU ALSASS DEBARRAS à payer à la SA TUILERIES OSCAR LESAGE, la somme de 800 Euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- REJETONS les autres demandes,

- CONDAMNONS la SASU ALSASS DEBARRAS aux entiers dépens de cette instance,

Corrélativement,

Débouter la société SA TUILERIES OSCAR LESAGE de toutes ses demandes à l'endroit de la SASU ALSASS DEBARRAS en termes de résiliation de bail sur la base du commandement de payer, condamnation d'arriérés locatifs d'indemnité d'occupation et d'article 700 du Code de Procédure Civile,

Et statuant à nouveau :

Juger le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 8 août 2023 irrégulier.

Juger que cette démarche de résiliation n'avait lieu d'être du fait de la résiliation issue notamment de la résiliation par courrier du 14 septembre 2022.

Débouter la société intimée de sa demande de résiliation sur le fondement du commandement de payer du 8 août 2023, et autres causes.

Débouter la société intimée de toutes ses demandes notamment à titre de dommages et intérêts, d'arriérés locatifs, d'indemnité d'occupation et autres indemnités.

Débouter la société intimée de toute demande condamnation contre la société concluante au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

Juger que le bail dérogatoire du 2 novembre 2021 est un bail commercial aux conditions telles qu'énoncées dans le document en question,

Juger les formalités de résiliation irrégulières notamment celles par courrier du 14 septembre 2022.

Tirer toutes conséquences utiles de cette résiliation irrégulière

En conséquence, condamner la société intimée à une indemnité d'éviction d'un montant de 136.350,43 €

A titre subsidiaire,

Condamner la société intimée à payer à la société concluante la somme de 50.000 € à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'éviction.

Condamner la société intimée à payer à la société concluante la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur l'appel incident

Déclarer l'appel incident irrecevable, en tous cas mal fondé, le rejeter,

Débouter la société SA TUILERIES OSCAR LESAGE de son appel incident et de toutes ses demandes,

Confirmer à ce titre les termes de l'ordonnance du 9 janvier 2024, et ce à titre subsidiaire,

En toute hypothèse :

Confirmer la décision entreprise pour le surplus

Condamner la société intimée aux entiers frais et dépens de 1ère instance et d'appel,

Condamner la société intimée à payer à la société concluante la somme de 3.500 € au titre de

l'article 700 du Code de Procédure Civile au titre de la présente procédure d'appel.'

Au soutien de ses prétentions, la SASU ALSASS DEBARRAS précise que l'appel se cantonne 'au caractère irrégulier de la résiliation et l'inefficience de la tentative de régularisation faite par le basculement sur une procédure de résiliation de bail commercial sur la base d'un commandement de payer, en l'occurrence celui signifié en date du 8 août 2023'.

Elle soutient que le bail dérogatoire étant requalifié en un bail commercial, la résiliation formulée par la SA TUILERIES OSCAR LESAGE ainsi que la demande d'expulsion dans son courrier en date du 14 septembre 2022, mais également le commandement du 8 août 2023, doivent être considérés comme irréguliers, ne respectant pas les dispositions applicables aux baux commerciaux.

Elle ajoute qu'étant contrainte de louer un nouveau local et d'engager des frais de déménagement, elle serait en droit d'obtenir des dommages et intérêts et le versement de fonds au titre de l'indemnité d'éviction.

Par ses dernières conclusions en date du 14 mars 2024, auxquelles a été joint le bordereau de communication de pièces récapitulatif et le bordereau de pièces complémentaires en date du 18 juin 2024, qui n'ont fait l'objet d'aucune contestation, la SA TUILERIES OSCAR LESAGE demande à la Cour de :

'Au visa notamment des articles 1101 et suivants du Code civil et des articles 834 et suivants du CPC,

Sur l'appel principal

Déclarer la SASU ALSASS DEBARRAS mal fondée en son appel et l'en Débouter.

En conséquence

Confirmer purement et simplement l'ordonnance entreprise sous réserve de l'appel incident.

Donner à la SA TUILERIES OSCAR LESAGE de ce qu'elle a, à la date du 13 mars 2024, perçu en tout et pour tout le 9 novembre 2023 un acompte de 3.000 euros à valoir sur sa créance.

Sur l'appel incident

Déclarer la SA TUILERIES OSCAR recevable et bien fondée en son appel incident

En conséquence

Infirmer partiellement l'ordonnance entreprise

Et statuant à nouveau

Condamner la SASU ALSASS DEBARRAS à payer à la SA TUILERIES OSCAR LESAGE une provision de 1.359 euros à valoir sur l'indemnité de 10 % pour défaut de paiement à l'échéance figurant à l'article 20 du bail.

Condamner la SASU ALSASS DEBARRAS aux entiers frais et dépens nés de l'appel principal et incident et à une indemnité de 2.000 euros par application de l'article 700 du CPC'.

La SA TUILERIES OSCAR LESAGE argue du fait qu'en raison de la requalification du contrat précaire en bail commercial, elle a pu faire signifier valablement un commandement de paiement en date du 8 août 2023 à la SASU ALSASS DEBARRAS, en rappelant l'article 24 (clauses de résiliation de plein droit) présent dans le contrat initial qualifié de précaire.

La SA TUILERIES OSCAR LESAGE n'ayant procédé à aucun paiement dans le mois de cette signification, la résiliation de plein droit du bail serait acquise.

Quant au jeu de la clause pénale, la SA TUILERIES OSCAR LESAGE sollicite l'infirmation de l'ordonnance ayant rejeté sa demande portant sur ce point, estimant que l'indemnité de retard de 10 % d'un montant de 1 359 euros n'est manifestement pas excessive.

Vu les débats à l'audience du 23 septembre 2024,

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, pour l'exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION :

1) Sur la question de la résiliation du bail dérogatoire requalifié en bail commercial :

Il n'est pas contesté par les parties que le bail litigieux, que les parties avaient intitulé 'dérogatoire', doit être requalifié en bail commercial soumis au statut des baux commerciaux, en ce sens que du fait de sa reconduction, sa durée totale excédait 3 ans.

Aussi, en application de la règle selon laquelle au-delà d'une durée de trois ans, un bail 'dérogatoire' liant deux sociétés commerciales est automatiquement requalifié en bail commercial et se voit dès lors soumis aux dispositions du statut des baux commerciaux (C. Cass 3ème civ. 11 octobre 1977, n°76-11.782 et C. Cass 3ème civ. 14 décembre 2005, n°05-12.528), il y a lieu de constater que les parties sont liées, rétroactivement, par un bail commercial verbal.

Le propriétaire ne pouvait dès lors pas obtenir de la juridiction qu'elle 'constate' une quelconque résiliation du bail dérogatoire, en application du courrier délivré le 14 septembre 2022, alors que ce dernier visait de manière erronée un bail qualifié de 'précaire' et ne respectait pas les conditions posées par la législation des baux commerciaux en cas de résiliation.

Quant au 'commandement de payer les loyers et de justifier d'une attestation d'assurance garantissant les risques locatifs visant la clause résolutoire en matière commerciale' (SIC) délivré à la demande du bailleur le 8 août 2023 à la SASU ALSASS DEBARRAS, force est de constater qu'il ne pouvait pas davantage fonder un 'constat' de résiliation, alors que le bail commercial verbal liant les parties ne comprend aucune clause résolutoire. Il n'était guère possible pour le bailleur de tirer argument de l'existence de l'article 24, présent dans le bail dérogatoire du 2 novembre 2021, pour fonder sa poursuite alors que cet article est issu d'une convention 'dérogatoire'.

Dans ces conditions, le premier juge ne pouvait constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, ni corrélativement condamner la SA TUILERIES OSCAR LESAGE à quitter les lieux ou encore à verser une 'indemnité d'occupation', puisque le preneur restait redevable du règlement de ses loyers.

Aussi, il convient d'infirmer la décision entreprise sur ces points, en ce qu'il existe une contestation sérieuse sur la possibilité même de pouvoir constater la résiliation du bail, étant précisé que la partie intimée n'a pas formulé de demande en vue que la résiliation soit 'prononcée'.

En revanche, le rejet de la demande du bailleur en vue d'obtenir le règlement par le preneur d'une somme au titre de la clause pénale, doit être confirmé.

2) Sur la demande d'indemnisation formée par la SASU ALSASS DEBARRAS :

Aux termes de l'article 873 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision, tant en son principe qu'en son montant, obligation qui n'a d'autre limite que le montant, non sérieusement contestable, de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister, au-delà de toute contestation qui serait manifestement superficielle ou artificielle, un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite.

D'une part, la cour note, à titre préliminaire, que, si le commandement de payer du 8 août 2023 n'était pas à même d'entraîner une résiliation du bail, en revanche, il était susceptible d'établir que le preneur est redevable de loyers impayés et de le mettre valablement en demeure de les régler.

Il n'est guère utile pour l'appelante de critiquer les modalités de délivrance de ce commandement, alors qu'elle reconnaît l'existence d'un impayé de sa part, à hauteur du montant qui avait été mis à sa charge par le juge des référés.

La cour observe en outre que la SASU ALSASS DEBARRAS s'est maintenue dans les locaux de la SA TUILERIES OSCAR LESAGE jusqu'au 21 mai 2024 - date à laquelle la Commissaire de Justice [M] [S] a procédé à son expulsion (pièce n°14 de l'intimé) - de sorte qu'à minima elle est redevable des loyers jusqu'à cette date.

D'autre part, la SASU ALSASS DEBARRAS peut, à juste titre, rechercher la responsabilité financière de la SA TUILERIES OSCAR LESAGE, dans la mesure où elle a été expulsée à la demande de cette dernière, alors que le bail commercial n'a pas fait l'objet d'une résiliation valable.

Il est rappelé que l'appelante réclame, à titre principal, une somme de 136 350,43 € au titre de l'indemnité d'éviction et à titre subsidiaire des sommes de 5 000 € à titre de dommages-intérêts (estimant avoir fait l'objet d'une procédure abusive, avoir fait l'objet de pressions, et que du matériel lui appartenant aurait été enlevé sans son autorisation) et de 50 000 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'éviction.

La situation est donc complexe et la détermination des droits respectifs et croisés des parties relève assurément du fond, étant donné qu'une compensation sera probablement ordonnée lorsque les droits des parties auront été fixés.

Il convient, dès lors, de constater qu'il existe une contestation sérieuse, chacune des parties contestant par principe le bien fondé de la demande d'indemnisation formulée par la partie adverse.

Dès lors, il conviendra de confirmer la décision de première instance qui avait estimé que, du fait de l'existence d'une contestation sérieuse, elle devait rejeter les demandes d'indemnisation formulées par le preneur, tout en rappelant que l'infirmation évoquée dans le paragraphe précédent induit le rejet de la demande d'indemnisation formulée par le bailleur.

3) Sur les frais et dépens :

La décision étant infirmée en ses dispositions principales, elle doit également l'être en ses dispositions accessoires.

Succombant, la SA TUILERIES OSCAR LESAGE sera tenue des dépens de première instance et d'appel.

L'équité commande en outre de mettre à la charge de la SA TUILERIES OSCAR LESAGE une indemnité de procédure pour frais irrépétibles de 2 000 euros au profit de la SASU ALSASS DEBARRAS, tout en disant n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de cette dernière.

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

Infirme l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de MULHOUSE en date du 9 janvier 2024, sauf en ce qu'elle a rejeté les demandes d'indemnisation formulées par la SASU ALSASS DEBARRAS et la demande formée par la SA TUILERIES OSCAR LESAGE en application de la clause pénale,

La Confirme sur ces points,

Et statuant à nouveau des chefs infirmés,

Constate l'existence de contestations sérieuses,

En conséquence, Dit n'y avoir lieu à statuer en référé sur l'ensemble des demandes formulées par la SA TUILERIES OSCAR LESAGE, et y ajoutant,

Condamne la SA TUILERIES OSCAR LESAGE aux dépens de première instance et d'appel,

Condamne la SA TUILERIES OSCAR LESAGE à payer à la SASU ALSASS DEBARRAS la somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de la SA TUILERIES OSCAR LESAGE fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La Greffière : le Président :