TJ Paris, 26 nov. 2024, RG 20/01134

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

18° chambre
1ère section

N° RG 20/01134
N° Portalis 352J-W-B7E-CRSUI

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :
30 Janvier 2020

JUGEMENT
rendu le 26 Novembre 2024

DEMANDERESSE

Société IMMOBILIERE 3F
SA
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Me Fabienne BERNERON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0617

DÉFENDERESSE

Société ODALISQUES
SARL
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Me Romy ZALCBERG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0406

Décision du 26 Novembre 2024
18° chambre 1ère section
N° RG 20/01134 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRSUI

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DÉBATS

A l’audience du 24 Septembre 2024, tenue en audience publique, devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte en date du 23 octobre 2013, la société anonyme d’HLM Immobilière 3F a donné à bail commercial à la SARL Odalisques des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7], d’une surface utile de 72,20 m2 en rez-de-chaussée, pour une durée de neuf années commençant à courir le 4 novembre 2013, moyennant un loyer annuel en principal de 20.000 euros, hors taxes, hors charges.

Les locaux ont pour destination exclusive les activités de « Production et post-production cinématographique et photographique ».

Par acte extrajudiciaire du 1er avril 2019, la société Immobilière 3F a fait délivrer congé à la société Odalisques, à effet du 3 novembre 2019, sur le fondement de l’article L.145-18 du code de commerce pour réhabilitation de l’immeuble dont dépendent les lieux loués, offrant de payer l’indemnité d’éviction.

Les parties s’opposant sur le montant de cette indemnité, la société Immobilière 3F, par acte extrajudiciaire du 30 janvier 2020, a fait assigner la société Odalisques devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins, à titre principal, de voir fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 67. 000 euros et le montant de l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant du loyer précédemment acquitté par le locataire augmenté des provisions sur charges locatives. A titre subsidiaire, la société Immobilière 3F a demandé la désignation d’un expert judiciaire avec pour mission de déterminer lesdites indemnités et la fixation provisoire de l’indemnité d’occupation, durant le temps des opérations d’expertise, au montant du loyer précédemment acquitté par le locataire augmenté des provisions sur charges locatives.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 1er avril 2020, la société Odalisques a sollicité la désignation d’un expert judiciaire avec mission de fixer l'indemnité d'éviction due par la société Immobilière 3F.

Par ordonnance du 6 octobre 2020 le juge de la mise en état a désigné Mme [U] en qualité d’expert avec mission de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et d’apprécier si l’éviction entraînera perte ou transfert du fonds de commerce.

La société Odalisques a remis les clefs des locaux le 30 novembre 2020.

Mme [U] a remis son rapport le 24 mai 2022. Elle conclut que l’indemnité de transfert du fonds de commerce à laquelle la société Odalisques pourrait prétendre, peut être estimée à la valeur du droit au bail concernant l’indemnité principale, soit 38.100 euros et à la somme globale de 70.368 euros au titre des indemnités accessoires, se décomposant comme suit :
Frais de remploi 5 850 euros
Trouble commercial 15 720 euros
Frais de déménagement 13 945 euros
Frais de réinstallation 24 400 euros
Frais administratifs et commerciaux 5 000 euros
Travaux non amortis 3 018 euros
Frais de double loyer 2 435 euros

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 26 janvier 2023, la société Immobilière 3F, au visa de l’article L. 145-14 du code de commerce, demande au tribunal de :

- débouter la société Odalisques de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
- fixer l’indemnité d’éviction due par la société Immobilière 3F à la SARL Odalisques à la somme de 102.618 euros, décomposée comme suit :
*Indemnité principale 38.100 euros
* Indemnités accessoires
Frais de remploi : 0 euros Trouble commercial : 15.720 euros Frais de déménagement : 13.945 euros Frais de réinstallation : 24.400 euros Frais administratifs et commerciaux : 5.000 euros Travaux non amortis : 3.018 euros Frais de double loyer : 2.435 euros - fixer ’indemnité d’occupation due à la société Immobilière 3F à une somme égale au montant du loyer précédemment acquitté augmenté des provisions sur charges locatives jusqu’à la restitution des lieux par la remise des clés ;
- condamner la SARL Odalisques à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- condamner la SARL Odalisques aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais d’expertise.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 9 décembre 2022, la société Odalisques, demande au tribunal de :
- la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes;
- prendre acte de l’accord intervenu entre les parties sur les indemnités dues au titre du trouble commercial, des frais de déménagement et des travaux non amortis ainsi que sur le quantum de l'indemnité d'occupation ;
Y faisant droit,
- condamner la société Immobilière 3F à lui verser la somme de 140.305 euros, au titre de l'indemnité d'éviction;
- fixer l'indemnité d'occupation due par la Société Immobilière 3F à une somme égale au montant du loyer précédemment acquitté augmenté des provisions sur charges locatives jusqu'à la restitution des lieux par la remise des clés faite le 30 novembre “2022" (sic)GCEn réalité c’est le 30 novembre 2020
;
- débouter la société immobilière 3F de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, si ce n'est en sa demande de voir fixer l'indemnité d'occupation due à la Société Immobilière 3F à une somme égale au montant du loyer précédemment acquitté augmenté des provisions sur charges locatives jusqu'à la restitution des lieux par la remise des clés, soit le 30 novembre “2022" (sic)GCIbid.
;
- condamner la Société Immobilière 3F à lui verser la somme de 9.500 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
- condamner la société Immobilière 3F aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,
- ordonner l’exécution provisoire.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 31 janvier 2023 et l’affaire fixée pour être plaidée le 24 septembre 2024. A l’issue des débats la décision a été mise en délibéré au 26 novembre 2024.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur l’indemnité d’éviction

Sur l'indemnité principale

Aux termes de l’article L. 145-14 du code du commerce, « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

L'indemnité d'éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l'indemnité principale est qualifiée d'indemnité de déplacement et correspond au minimum à la valeur du droit au bail, élément incorporel majeur du fonds de commerce. Si le fonds n'est pas transférable, l'indemnité principale correspond à la valeur du fonds. Elle est dite de remplacement et comprend donc la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité de transfert égale à la valeur du droit au bail.

En l’espèce, les parties s’accordent pour dire, comme l’expert, que l’indemnité principale est une indemnité de transfert. En effet, au cours de la procédure, la société Odalisques a transféré son activité dans un nouveau local, sis [Adresse 3] à [Localité 4].

L’indemnité de transfert doit être fixée à la valeur du droit au bail dont le locataire est évincé, à la date la plus proche possible du départ du locataire.

La valeur du droit au bail se calcule par la différence entre le montant de la valeur locative de marché et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé, cette différence étant elle-même affectée d’un coefficient multiplicateur au regard de la qualité de l’emplacement et de l’intérêt des locaux pour l’activité exercée.

Selon le rapport d'expertise non contesté sur ces points par les parties, les locaux étudiés se développent sur deux niveaux (RDC/R-1) reliés par un escalier intérieur en pierre sous trappe. Ce niveau R-1 est apparu très sain et tout à fait exploitable, et bien que ne figurant pas expressément dans la désignation des locaux étudiés, l’expert l’a retenu comme en faisant bel et bien partie, dans la mesure où il n’est pas accessible autrement que depuis le RDC des locaux, précisant qu’il est fréquent que les désignations contractuelles ne correspondent pas exactement à la matérialité des locaux.

Ce faisant l’expert a retenu une surface pondérée totale des locaux de 77,90 m2UP (72,20m2x1,00=72,20 m2UP pour les locaux du RDC et 28,46m2x0,20=5,69 m2 UP pour le niveau R-1), non contestée par les parties.

Sur la valeur locative de marché

L’expert a retenu un prix unitaire des locaux étudiés au 30 novembre 2020 (date de restitution des locaux par la société Odalisques) de 375 €/m2 UP, rappelant le bon état d’entretien des locaux.
La valeur locative a donc été retenue pour un montant de 77,90 m2 UP x 375 €/m2 UP = 29.212,50 euros arrondie à 29.215 euros. Cette valeur locative de marché n’est pas contestée par les parties.

Sur la valeur locative de renouvellement

Le congé a été délivré pour le 3 novembre 2019. A cette date le loyer en vigueur était de 20.757,44 euros.

C’est ce loyer qui a été retenu par l’expert comme base de calcul dans la mesure où aucun motif de déplafonnement n’a été retenu au terme de la 2ème période triennale.

Cette valeur n’est pas contestée par les parties.

Sur le coefficient de commercialité

Retenant un bon emplacement pour l’activité exercée par la société Odalisques, l’expert a retenu un coefficient de capitalisation de 4,5. Ce coefficient n’est pas contesté par les parties.

Sur l’indemnité principale retenue par l’expert

Appliquant la méthode du différentiel précitée, l’expert a ainsi retenu une indemnité principale de : (29.212,50€-20.757,44€) X 4,5 = 38.059,02 euros arrondie à 38.100 euros.
Cette valeur est acceptée par les parties et il y a donc lieu de la retenir.

Sur l’indemnité complémentaire sollicitée par la société Odalisques (différentiel locatif pour la période du 1er décembre 2020 au 3 novembre 2022)

Il résulte de l’article L.145-4 du code de commerce que la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le bailleur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, s'il entend invoquer notamment les dispositions de l’article L. 145-18, lequel dispose que « le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l'immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé l'indemnité d'éviction prévue à l’article L. 145-14. Il en est de même pour effectuer des travaux nécessitant l'évacuation des lieux compris dans un secteur ou périmètre prévu aux articles L.313-4 et L. 313-4-2 du code de l'urbanisme et autorisés ou prescrits dans les conditions prévues audits articles. »

La société Odalisques fait valoir que le préjudice matériel subi par le défaut de renouvellement du bail s’étend au-delà de la valeur du droit au bail retenue par l’expert et qu’il convient d’y ajouter l’économie de loyer sur les 23 mois séparant son départ effectif du terme contractuel du bail. Elle explique en effet que le préjudice ne saurait être identique, selon que le congé ait été délivré pour l’échéance du bail en cours (le 3 novembre 2022) ou à l’expiration de la deuxième période triennale (le 3 novembre 2019), comme c’est le cas en l’espèce. La société Odalisques demande donc que soit ajouté à l’indemnité principale retenue un complément de 15. 560 euros au titre du préjudice correpondant au différentiel locatif.

La société Immobilière 3F oppose que la valeur du droit au bail doit être appréciée à la date du départ des lieux du locataire et que soit l’expert utilise la méthode dite de « capitalisation de l’économie de loyer » soit la méthode de « l’économie de loyer pour le temps restant à courir » mais que le cumul n’est pas envisageable et conduirait à une double indemnisation.

En réponse aux dires sur ce point, l’expert indique qu’à partir du moment où la base de calcul du loyer retenue est le loyer en vigueur à la date d’effet du congé (correspondant donc à la valeur indiciaire) et non la valeur locative (en considérant que si le bail avait été jusqu’à son terme contractuel le loyer serait resté plafonné), il ne lui « semble pas pertinent d’ajouter à ce calcul classique une indemnité complémentaire au titre des 2 années restant à courir entre le départ effectif du preneur et le terme contractuel du bail ».

Il est constant quel’indemnité d’éviction doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. L’indemnité principale consiste en la valorisation de l’avantage locatif dont le preneur évincé se trouve privé. Si le fonds de commerce est transférable, l'indemnité principale correspond au minimum à la valeur du droit au bail.

Afin de calculer la valeur de ce droit au bail les experts peuvent retenir la méthode dite « par actualisation de l’économie de loyer » mais retiennent plus fréquemment une simplification de celle-ci, par application d’un coefficient de situation. C’est cette seconde méthode que l’expert judiciaire a appliquée, retenant une indemnité principale de 38.100 euros.

En l’espèce, la société Odalisques a perdu son droit au renouvellement du bail à l’issue du terme contractuel mais également, comme elle le soutient, la possibilité de jouir dudit bail sur la dernière période triennale, plus exactement sur les 23 mois de bail restant à courir à compter de son départ effectif des lieux, le 30 novembre 2020.

Pour autant, le principe posé par l’article L145-14 du code de commerce sus visé est que l'indemnité doit être égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. L’indemnité principale doit être déterminée en l’espèce par référence à la valeur du droit au bail perdu, lequel est un élément du fonds de commerce, et non en fonction du coût supporté par le locataire pour sa réinstallation.

Dans la mesure où la valeur du droit au bail doit être appréciée à la date du départ des lieux du preneur évincé, et que l’expert a utilisé la méthode de capitalisation de l’économie de loyer, aucune indemnisation complémentaire ne peut légitimement être sollicitée par la société Odalisques, sauf à obtenir une double indemnisation.

Surabondamment, il convient de souligner que la société Odalisques était en droit de rester dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, dont la fixation judiciaire, demandée par assignation du 30 janvier 2020, est l’objet de la présente procédure (à charge pour elle de continuer à payer le loyer précédemment acquitté augmenté des provisions sur charges locatives à titre d’indemnité d’occupation en attendant la fixation judiciaire de celle-ci). A la date du terme contractuel du bail, le 3 novembre 2022, la procédure était toujours en cours. Or, la société Odalisques a eu la possibilité et a choisi de transférer son activité dans ses nouveaux locaux le 3 novembre 2020.

Le préjudice complémentaire dont se prévaut la société Odalisques est de la sorte purement potestatif.

Il convient en conséquence de débouter la société Odalisques de sa demande en paiement d’une indemnité complémentaire de 15.560 euros au titre de l’économie de loyer sur la période du 1er décembre 2020 au 3 novembre 2022.

Sur les indemnités accessoires

Sur les frais de remploi

Les frais de remploi sont destinés à permettre au locataire évincé de faire face aux frais qu’il devra débourser à l’occasion de l’acquisition d’un nouveau titre locatif et, notamment, des droits de mutation, des honoraires de transaction et des frais juridiques.

La société Immobilière 3F fait valoir que le nouveau contrat de bail a été conclu avec une SCI créée par le gérant de la société Odalisques, lui-même époux du conseil de la société Odalisques, à des conditions déséquilibrées au profit du bailleur, ce qui démontre que le bail n’a pas été précédé de négociations ; qu’en particulier le preneur s’engageait à remettre à neuf les locaux sans que soit convenue une franchise importante de loyer, qu’il était stipulé que l’état des lieux d’entrée ne serait effectué qu’une fois que ces travaux (dont certains relèvent de l’article 606 du code civil et de l’obligation de délivrance du bailleur) auraient été réalisés, et que l’accession s’est faite dès la fin des travaux. La société Immobilière 3F ajoute que la société Odalisques s’est réinstallée dans des locaux acquis par une SCI créée par le gérant de la société Odalisques et son épouse, elle-même avocate de ladite société ; que de la sorte la société Odalisques s’est réinstallée dans des locaux appartenant à ses animateurs ; qu’en conséquence, aucun frais de remploi n’est dû.

La société Odalisques oppose que l’argument tiré de l’absence de négociations des clauses du nouveau bail est dénué de pertinence dès lors qu’un nouveau bail a bien été conclu entre la société Odalisques et la SCI LVBCH ; que ce raisonnement excluerait tous frais de négociation avec des bailleurs tels que les 3F, dès lors que les baux commerciaux conclus avec eux s’apparentent à des contrats d’adhésion plutôt que de gré à gré ; que surtout la SCI LVBCH n’a jamais fait obligation à la société Odalisques de remettre les locaux à neuf mais lui a simplement transféré la charge des travaux de mise aux normes et travaux spécifiques d’entretien, dans les mêmes termes que ceux du bail antérieurement conclu avec la société Immobilière 3F ; que la clause stipulant que l’état des lieux sera établi à l’issue des travaux ne préjudicie pas au preneur, des photographies de l’état des lieux lors de la prise de possession des locaux étant annexées au bail ; que le bail stipule une clause d’accession en fin de bail ou avant cette date si le bail est résilié mais non en fin de travaux ; qu’en conséquence, le bail conclu par la société Odalisques avec la SCI LVBCH n’est pas davantage déséquilibré au profit du bailleur que ne l’était celui conclu avec la société Immobilière 3F. La société Odalisques ajoute qu’elle a initialement mandaté Mme [M] [G] sur plusieurs mois pour la recherche de nouveaux locaux ; qu’elle n’est pas propriétaire des nouveaux locaux ; qu’à la date du congé délivré par la société Immobilière 3F, la SCI LVBCH n’était pas propriétaire des locaux finalement donnés à bail à la société Odalisques suivant bail du 1er juillet 2020. La société Odalisques demande l’homologation du rapport d’expertise sur les frais de remploi.

En l’espèce, l’expert a fixé les frais de remploi à la somme arrondie de 5.850 euros, appliquant un taux de 20 % au loyer annuel en principal (valeur locative de marché au 30 novembre 2020 fixée à 2 .215 euros). L’expert précise que ce montant correspond en ordre de grandeur aux frais engagés par la société Odalisques pour la recherche de locaux (2 300 euros) et la rédaction d’un nouveau bail (3.000 euros) communiqués par le preneur.

Il ressort en effet des trois factures produites par la société Odalisques que sur la période du 1er juillet au 2 décembre 2019, elle a mandaté Mme [M] [G] pour la recherche de nouveaux locaux à hauteur de 2 300 euros.

Ce n’est que le 1er juillet 2020 que la société Odalisques a signé un nouveau contrat de bail, pour des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4].

Il ressort du nouveau contrat de bail commercial produit (article 19) que les frais de rédaction dudit bail s’élèvent à 3 000 euros.

Par ailleurs, la société Odalisques n’est pas propriétaire des locaux dans lesquels elle s’est réinstallée. Bien que le gérant de la société Odalisques soit associé de la SCI LVBCH, propriétaire des locaux loués, la société Odalisques et la SCI LVBCH n’en constituent pas moins deux entités juridiques distinctes, ayant chacune leur patrimoine propre.

Enfin, la SCI LVBCH n’était pas propriétaire des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4] à la date de délivrance du congé par la société Immobilière 3F, le 1er avril 2019, son immatriculation au registre du commerce et des sociétés datant du 17 février 2020.

Les frais déboursés par la société Odalisques, évincée, à l’occasion de l’acquisition d’un nouveau titre locatif seront en conséquence fixés à la somme de 5.300 euros dont elle justifie, comprenant les frais relatifs à la recherche d’un nouveau local et ceux afférents à la rédaction du nouveau contrat de bail.

Ainsi fixés, les frais de remploi ne prennent pas en compte d’éventuels frais de négociation des clauses du bail, discutés par la société Immobilière 3F. L’emploi du terme « négociation » par l’expert pour indiquer que les frais de remploi « se limiteront aux frais qui seront engagés par le locataire évincé pour la négociation d’un nouvel acte locatif » doit en effet être entendu dans son sens le plus large et non comme se référant à la négociation des clauses du bail, l’expert ajoutant d’ailleurs immédiatement que ces frais comprendront « des honoraires de commercialisation (généralement compris entre 10 et 25% du loyer annuel en principal, en fonction du montant de ce dernier) , ainsi que des frais juridiques (rédaction du bail et négociation des conditions locatives…)». La question du déséquilibre du bail au profit de la SCI LVBCH et celle de l’absence de négociation sont par conséquent sans objet.

Sur le trouble commercial

Le trouble commercial correspond au préjudice résultant de l'interruption d'activité durant le déménagement et la réinstallation ou, faute de réinstallation, de l'arrêt d'exploitation, et vise notamment à indemniser le preneur évincé du temps passé à préparer le départ des locaux, à rechercher de nouveaux locaux, et à prévoir le réemploi de l'indemnité perçue, au détriment de la pure activité commerciale.

L’expert a chiffré ce poste à la somme de 15.720 euros, soit une semaine du CA HT moyen de la société Odalisques, conformément aux usages retenus en la matière. Les parties s’accordent sur ce point.

En conséquence, il convient de fixer le trouble commercial subi par la société Odalisques à la somme de 15.720 euros.

Sur les frais de déménagement

L’expert judiciaire a chiffré ce poste à la somme de 13.945 euros, en référence aux quatre factures produites par la société Odalisques.

Les parties s’accordent sur ce point.

En conséquence, il convient de fixer les frais de déménagement à la somme de 13.945 euros.

Sur les frais de réinstallation

Les frais de réinstallation sont ceux nécessaires à la reprise de l’activité du locataire dans de nouveaux locaux. L’indemnité de frais de réinstallation doit être limitée aux frais normaux de réinstallation dans des conditions d’exploitation similaires à celles dont disposait la société locataire dans les locaux dont elle a été évincée.

L’expert judiciaire a retenu à ce titre un prix moyen de réinstallation à neuf de 450euros par m²R limité aux seuls espaces aménagés (soit 72,20 m² au RDC), prenant en compte principalement le câblage informatique et les travaux classiques de plomberie, électricité et menuiserie, auquel il a appliqué un abattement pour vétusté de 25%, compte tenu du bon état des aménagements et équipements des lieux précédemment loués. Soit, au total, une indemnité de 24. 400 euros.

La société Odalisques estime que la somme définie par l’expert est à parfaire dans la mesure où les travaux de réinstallation correspondant aux aménagements nécessaires à l’exploitation de son activité s’élèvent à 53.998 euros HT, se décomposant comme suit :
poste électricité : 9.950 euros ;poste menuiserie : 11.756 euros + 17.554 euros ;poste enduits/peinture : 8.298 euros ;traitement de la façade : 6.440 euros HT.
La société Odalisques fait valoir que l’expert a retenu un prix moyen de réinstallation fictif, totalement sous-évalué, s’agissant d’une rénovation complète d’un local commercial situé à [Localité 6] ; que compte tenu du montant des travaux réalisés, rapporté à la surface du local dont elle a été évincée, et après abattement pour vétusté de 25%, les frais de réinstallation doivent être fixés à la somme de 32. 512 euros. La société Odalisques ajoute que les dispositions des articles 1719 et suivants du code civil ne sont pas d’ordre public ; que les parties peuvent y déroger ; que c’est ainsi que le nouveau bailleur, la SCI LVBCH, lui a transféré l’essentiel de ses obligations, à l’instar de ce que la société Immobilière 3F avait fait dans le contrat de bail portant sur les locaux dont elle a été évincée.

La société Immobilière 3F oppose que la société Odalisques avait dépensé la somme de 28. 341,98 euros pour aménager à neuf les locaux dont elle a été évincée ; que la majeure partie des travaux de rénovation des nouveaux locaux doivent être financés par le nouveau bailleur dans le cadre de son obligation de délivrance ; que les frais de réinstallation n’incluent pas une rénovation complète des nouveaux locaux, notamment les gros travaux relevant de l’article 606 du code civil ; que le changement de rideau métallique doit être imputé au nouveau bailleur dans le cadre de son obligation de délivrance et que la réparation dudit rideau incombe au locataire comme relevant de son obligation d’entretien ; qu’en conséquence, les frais de réinstallation doivent être fixés au montant retenu par l’expert, soit 24.400 euros.

A l’appui de sa demande la société Odalisques produit et se fonde exclusivement sur une facture de la société JRenov du 25 mai 2021 pour l’aménagement du local sis [Adresse 3] à [Localité 4]. Cette facture ne correspond pas, poste par poste, aux sommes demandées par la société Odalisques. Il est ainsi indiqué :
Sous total HT Lot : 2. Electricité : 10.579euros ;Sous total HT Lot : 4. Menuiserie : 10.188euros ;Sous total HT Lot : 6. Enduits / Peintures : 7.323euros.
Aucun poste ne mentionne spécifiquement le « traitement de la façade » ou une opération pour un montant de 6.440 euros HT.

Aucun poste ne fait davantage apparaître un changement de rideau métallique.

La somme totale dont justifie la société Odalisques s’élève ainsi à 28.090 euros, abstraction faite de ce que certains travaux affectent le sous-sol (espace non aménagé). Cette somme est en cohérence avec celle que la société Odalisques avait dû engager lors de la prise à bail des locaux dont elle a été évincée ainsi qu’avec l’indemnité retenue par l’expert au titre des frais de réinstallation.

Il convient en conséquence d’entériner le rapport d’expertise sur ce point, la société Odalisques ne démontrant pas de manière probante la nécessité d’en modifier les conclusions. Les frais de réinstallation seront ainsi fixés à la somme de 24.400 euros HT.

Sur les frais de double loyer

Cette indemnité a pour objet de réparer le préjudice subi par le locataire qui doit supporter cumulativement, pendant une certaine période, du fait du déménagement à opérer et de l’éventuel aménagement des nouveaux locaux, deux loyers correspondant aux locaux à libérer et aux nouveaux locaux pris à bail.

L’expert judiciaire a retenu à ce titre une indemnité correspondant à un mois de la valeur locative de marché, soit 2.435 euros, compte tenu du temps « normal » des travaux d’aménagement des nouveaux locaux, de la surface limitée des locaux (<100 m² hors caves) et de leurs aménagements limités. L’expert précise que la société Immobilière 3F n’a pas à supporter les circonstances exceptionnelles liées aux retards des entreprises ou à l’épidémie de Covid et qu’une période de double loyer de cinq mois est « totalement déconnectée de la réalité ».

La société Odalisques fait valoir qu’aux contraintes d’usage liées au changement de nouveaux locaux, se sont ajoutées des contraintes exceptionnelles liées à l’épidémie de covid 19 ; qu’elle a ainsi été contrainte de régler un double loyer durant une période anormalement longue, cinq mois, ce qui correspond à la somme de 19.500 euros ; qu’elle ne conteste pas l’exigibilité des loyers pendant la crise sanitaire mais qu’en ne lui consentant aucune gratuité de loyers durant ladite crise la société Immobilière 3F a adopté un comportement déloyal ; que dans un souci d’équité, il convient de faire supporter au bailleur 50 % du double loyer réglé durant cinq mois; qu’en conséquence, l’indemnité à ce titre devrait être fixée à 9.750 euros.

La société Immobilière 3F oppose que la Cour de cassation en ses arrêts du 30 juin 2022 a jugé que les loyers pendant les périodes de confinement étaient dus ; qu’elle n’est en outre pas responsable des conséquences du choix opéré par le gérant de la société Odalisques et de son conseil d’acheter par le biais d’une SCI des locaux vétustes et de les faire rénover ; que cette rénovation ne pouvait aucunement être réalisée en un mois ; que la société Odalisques ne saurait se prévaloir de sa propre turpitude ; qu’en conséquence l’indemnité au titre du double loyer doit être fixée à 2 435 euros conformément à ce qu’a retenu l’expert.

A l’appui de sa demande, la société Odalisques produit les avis d’échéance de loyers des mois de juillet à novembre 2020 qui lui ont été adressés par la SCI LVBCH pour les nouveaux locaux. Elle ne justifie en revanche pas du règlement effectif desdits loyers.

En outre, le retard pris dans l’achèvement des travaux d’aménagement, qu’ils soient ou non imputables à l’épidémie de covid 19, n’a pas à être pris en compte dans le calcul de l’indemnité au titre du double loyer.

Enfin, le fait que la société Immobilière 3F ait ou n’ait pas consenti de réduction de loyer durant la crise sanitaire est pareillement indifférent, ce comportement n’ayant rien de déloyal dans la mesure où les loyers étaient effectivement dus par la société Odalisques.

En conséquence, il convient de débouter la société Odalisques de sa demande en fixation des frais de double loyer à hauteur de 9.750 euros. Ces frais seront fixés à la somme de 2.435 euros, conformément aux préconisations de l’expert.

Sur les frais administratifs et commerciaux

L’expert a évalué à 5.000 euros, sur une base forfaitaire, les « divers frais liés aux formalités administratives (changement d’adresse, RCS, divers organismes etc.) et commerciales (mailing, publicité, site internet…), ainsi qu’à l’information des tiers (clients, fournisseurs…) ». Il précise avoir exclu les frais « considérables » relatifs à l’organisation d’un cocktail par la société Odalisques et indique que la somme retenue correspond, « en ordre de grandeur », au « montant hors cocktail demandé par le Preneur ».

La société Odalisques demande que ces frais soient fixés à la somme de 5.850 euros, correspondant aux frais engagés au titre du changement de cartes de visite et des papiers à en-tête. Elle fait valoir qu’elle produit une facture émanant d’un artiste contemporain et qu’il y a lieu de l’indemniser sur la base des frais réels ; que cette somme n’est pas disproportionnée eu égard au fait qu’elle propose ses services à des marques prestigieuses de l’univers du luxe. La société Odalisques ajoute que la somme réclamée ne tient pas compte au surplus des frais de résiliation et de remise en service des opérateurs de téléphonie, d’internet et de sécurisation des locaux, ni des frais afférents au transfert de siège social.

La société Immobilière 3F oppose que la facture produite par la société Odalisques émane d’un artiste contemporain et non d’une entreprise spécialisée dans la refonte de la papeterie et des supports numériques ou dans le conseil en communication et stratégie ; qu’en outre cet artiste, pas plus que la société dont il serait cofondateur, ne sont immatriculés au registre du commerce et des sociétés ; qu’en conséquence, il convient de fixer les frais administratifs à la somme forfaitaire de 5.000 euros retenue par l’expert.

Au soutien de sa demande, la société Odalisques produit une facture de 5.850 euros HT intitulée « Campagne de communication autour du déménagement des bureaux » et comprenant 4 postes de dépenses : refonte de la papeterie et des supports numériques, campagne Instagram, conseil en communication et stratégie, prise de vue photo des nouveaux locaux.

Si la facture produite par la société Odalisques fait état de dépenses excédant les seuls « frais de changement de cartes de visite et des papiers à en-tête » dont elle réclame indemnisation au titre des frais administratifs, cependant l’ensemble des postes de dépenses facturés constitue bien des frais indemnisables, au titre des formalités commerciales selon les termes de l’expert.

Par ailleurs, le tribunal convient que l’activité de la société Odalisques présente une dimension artistique et créative, à destination de marques prestigieuses, et qu’en conséquence les frais commerciaux exposés puissent excéder ceux couramment rencontrés dans d’autres secteurs d’activité plus classiques.

En l’espèce, la société Odalisques a fait appel à un artiste contemporain, M. [C] [T], inscrit comme entrepreneur individuel au répertoire SIRENE, ainsi qu’elle en justifie. Les frais de communication induits par l’éviction s’élèvent selon la facture précitée à 5.850 euros, laquelle n’apparaît pas excessive, compte tenu des éléments rappelés ci-dessus.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande de la société Odalisques et de fixer l’indemnité au titre des frais administratifs et commerciaux à la somme de 5.850 euros.

Sur les travaux non amortis

L’expert judiciaire a fixé l’indemnité à ce titre à la somme de 3.018 euros, suivant l’attestation établie par l’expert comptable de la société Odalisques.

Les parties s’accordent sur cette somme.

En conséquence, il convient de fixer le montant de l’indemnité due par la société Immobilière 3F à la société Odalisques au titre des travaux non amortis à la somme de 3 018 euros.

Conclusion sur l’indemnité d’éviction

Il résulte de ce qui précède que l’indemnité d’éviction due par la société Immobilière 3F à la société Odalisques s’élève à la somme globale de 108 768 euros se décomposant comme suit:
Indemnité principale : 38.100 eurosIndemnités accessoires :* Frais de remploi : 5.300 euros
* Trouble commercial : 15.720 euros
* Frais de déménagement : 13.945 euros
* Frais de réinstallation : 24.400 euros
* Frais de double loyer : 2.435 euros
* Frais administratifs et commerciaux : 5.850 euros
* Travaux non amortis : 3.018 euros

Sur l’indemnité d’occupation

En vertu de l'article L. 145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d'une indemnité d'occupation, jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction. Par dérogation, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l’article L.145-28, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d'une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal judiciaire statuant au vu d'une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d'Etat, en application de l’article L. 145-56.

En l’espèce, congé a été donné à la société Odalisques pour le 3 novembre 2019. Elle n’a quitté les lieux que le 30 novembre 2020.

La société Odalisques est donc redevable à la société Immobilière 3F d’une indemnité d’occupation sur cette période.

Par ordonnance du 6 octobre 2020 le juge de la mise en état a indiqué que les parties s’accordaient sur le principe de cette indemnité et « fait droit à la demande de la société Immobilière 3F tendant à voir fixer l’indemnité provisionnelle d’occupation due par la société Odalisques (…) au montant du dernier loyer augmenté des provisions sur charges locatives à compter du 4 novembre 2019 et ce pendant la durée de l’instance ».

Dans leurs dernières écritures les parties s’accordent sur la fixation de l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant du loyer précédemment acquitté augmenté des provisions sur charges locatives.

Il convient en conséquence de fixer l’indemnité d’occupation due par la société Odalisques à la société Immobilière 3F au montant du loyer précédemment acquitté augmenté des provisions sur charges locativesGCChiffrage ?
sur la période du 4 novembre 2019 au 30 novembre 2020, date de restitution des lieux par la remise des clefs.

Sur les demandes accessoires

L’instance et l’expertise trouvant leur origine dans la délivrance par la bailleresses d’un congé sans offre de renouvellement, la société immobilière 3 F sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement au regard de l’équité à payer à la société Odalisques la somme de 5.000 euros.

S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, comme le sollicite la société Immobilière 3F.

PAR CES MOTIFS