TJ 67482, 26 nov. 2024, RG 24/04569

N° RG 24/04569 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MYNH

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM
[Adresse 2]
[Localité 8]

SCHILTIGHEIM Civil
N° RG 24/04569 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MYNH

Minute n°

copie le 26 novembre 2024

à la Préfecture

copie exécutoire le 26 novembre

2024 à :

- ALSACE HABITAT

- Me Alexandre MUSCHEL

- M. [J] [V]

pièces retournées

le 26 novembre 2024

Me Alexandre MUSCHEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 26 NOVEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

Société ALSACE-HABITAT (SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE)
ayant son siège social [Adresse 6]
représentée par Mme [W] [I], gestionnaire contentieux, munie d’un pouvoir

DEFENDEURS :

Madame [Y] [P] épouse [V]
née le 27 Février 1984 à [Localité 14] (AGLÉRIE)
bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale n°67482-2024-4534 délivrée le 18 juin 2024 et rectifiée le 27 août 2024 par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 13]
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Alexandre MUSCHEL, avocat au barreau de STRASBOURG

Monsieur [J] [V]
né le 08 Septembre 1969 à ALGERIE (99352)
demeurant [Adresse 9]
non comparant et non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection
Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 24 Septembre 2024

JUGEMENT

Réputé contradictoire rendu en premier ressort,
Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 février 2016, la société ALSACE HABITAT a consenti un bail d’habitation à. [J] [V] sur des locaux avec cave situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 425,07 euros et d’une provision pour charges de 118,02 euros.

M. [J] [V] et Mme [Y] [E] se sont mariés le 1er octobre 2013. Le livret de famille a été transmis au bailleur le 26 octobre 2020. Mme [Y] [P] épouse [V] est donc devenue co-titulaire du bail.

Par actes de commissaire de justice du 04 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2298,74 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Mme [Y] [P] épouse [V] et M. [J] [V] le 9 novembre 2023.

Par assignations du 29 avril 2024, la société ALSACE HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [P] épouse [V] et M. [J] [V] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 2 991,85 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,
- 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 mai 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 24 septembre 2024, la société ALSACE HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. La société ALSACE HABITAT considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ne s’oppose pas au délai de paiement sollicité.

Mme [Y] [P] épouse [V] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Mme [Y] [P] épouse [V] expose avoir repris le paiement des loyers courants, que sa qualité de mère isolée au RSA a rendu sa situation complexe depuis le départ de son époux et que ce logement est indispensable pour élever ses enfants.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [J] [V] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1.Sur l’absence de comparution de M. [J] [V]

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l'article 367 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge peut également ordonner la disjonction d'une instance en plusieurs.

L'article 654 dudit code précise que la signification doit être faite à personne.

En l’espèce, M. [J] [V] a été assigné devant la chambre de proximité de [Localité 11] suivant exploit de commissaire de justice, déposé à étude, le 29 avril 2024.

M. [J] [V] n'a pas comparu à l'audience. Il n'y était pas représenté.

Or, il ressort des conclusions du conseil de Mme [Y] [P] épouse [V] que son époux, avec qui elle est actuellement en instance de divorce, à quitter le logement conjugal le 10 juin 2023 pour s’établir [Adresse 10].

Il convient de disjoindre l'instance afin de pouvoir statuer sur la demande de la société bailleresse à l'encontre de la locataire restée dans les lieux et de faire signifier ultérieurement l'assignation à M. [K] [U] dans une instance distincte. L’assignation sera adressée à la nouvelle adresse connue.

2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
2.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ALSACE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 4 décembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2 298,74 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 février 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [Y] [P] épouse [V] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 90 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette. En effet, elle justifie percevoir les minima sociaux. Elle a quatre enfants.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [Y] [P] épouse [V] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ALSACE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 septembre 2024, Mme [Y] [P] épouse [V] et M. [J] [V] lui devaient la somme de 3 223,67 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [Y] [P] épouse [V] ne conteste pas ce montant. Elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [Y] [P] épouse [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 659,97 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 février 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ALSACE HABITAT ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Y] [P] épouse [V], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société ALSACE HABITAT

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS