TJ Bobigny, 2 déc. 2024, RG 22/09189

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 02 DECEMBRE 2024

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 22/09189 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WSQB
N° de MINUTE : 24/01685

DEMANDEUR

S.A.R.L. [F] 55, agissant poursuites et diligences de son gérant Monsieur [S] [I].
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Nicolas GARBAN de l’AARPI GS ASSOCIES 2, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0795

C/

DEFENDEUR

S.A.S. MADE IN [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Olivier JACQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0428

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffière.

DÉBATS

Audience publique du 14 Octobre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière présente lors de son prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 10 août 2012, la SCI [F], aux droits de laquelle est venue la SARL [F] 55, a donné à bail à la société MADE IN [Localité 4], des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] à Montreuil (93).

Par acte du 1er décembre 2016, la SARL [F] 55 a fait délivrer à la société MADE IN [Localité 4] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte du 19 octobre 2017, la SARL [F] 55 a assigné la société MADE IN [Localité 4] devant le tribunal judiciaire de Bobigny afin de voir fixer le loyer du bail renouvelé au 1er septembre 2015 et constater l'acquisition de la clause résolutoire.

Par jugement du 24 octobre 2018 confirmé par un arrêt de la cour d’appel de Paris le 24 mars 2021, le tribunal l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Par acte du 18 juillet 2022, la SARL [F] 55 a assigné la société MADE IN [Localité 4] en paiement de la taxe foncière des années 2017 à 2021.

Saisi d’une fin de non-recevoir relative à l'autorité de la chose jugée, le juge de la mise en état a déclaré recevable la SARL [F] 55 en ses demandes.

Cette décision a été partiellement infirmée par un arrêt de la cour d’appel de Paris du 26 octobre 2023, qui a jugé la SARL [F] 55 irrecevable en sa demande relative à la taxe foncière de l’année 2017 comme se heurtant à l'autorité de la chose jugée, et a confirmé l’ordonnance rendue en ses autres dispositions.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 26 mars 2024, la SARL [F] 55 sollicite du tribunal de :
-Condamner la société MADE IN [Localité 4] à lui payer la somme de 149 580,14 euros TTC au titre du remboursement de la quote-part de taxe foncière due au titre des années 2018 à 2023 avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 24 mars 2022
-Débouter la société MADE IN [Localité 4] de l’ensemble de ses demandes,
-Condamner la société MADE IN [Localité 4] à lui payer une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles, et la condamner aux dépens.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 16 avril 2024, la société MADE IN [Localité 4] sollicite du tribunal de :
A titre principal :
-Surseoir à statuer dans l’attente de la décision de la Cour d’appel de PARIS sur la recevabilité de la SARL [F] 55 à agir en paiement des taxes foncières dans le cadre de la présente instance (RG : 23/10263) ;
-Débouter la société SARL [F] 55 de l’ensemble de ses demandes ;
A titre subsidiaire :
-Lui octroyer les plus larges délais de paiement ;
En tout état de cause,
-Condamner la société [F] 55 au paiement de la somme de 10 000 euros pour procédure abusive et mauvaise foi ;

-Condamner la société [F] 55 au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner la société [F] 55 aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de “recevoir”, de constat, de "dire et juger" qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties et ont par conséquent été expurgées de l’exposé du litige.

Il convient de débouter la société MADE IN [Localité 4] de sa demande de sursis à statuer, sans objet dans la mesure où la décision de la cour d’appel de Paris a été rendue le 26 octobre 2023, soit d’ailleurs près d’un an avant les dernières conclusions de la défenderesse.

Sur la demande en paiement

La SARL [F] 55 sollicite que la société MADE IN [Localité 4] soit condamnée à lui payer la somme de 149 580,14 euros TTC au titre de sa quote-part de taxe foncière sur les années 2018 à 2023.
Se fondant sur les articles 1728, 1134 ancien, 1156 ancien et 1355 du code civil, ainsi que sur les articles 9 et 7 du bail, elle fait valoir que :
-elle avait été déboutée de ses demandes lors de la précédente procédure du fait de l’absence d’établissement de la clé de répartition de charges, la cour d’appel de Paris n’ayant jamais conclu que les stipulations contractuelles devraient être jugées non écrites
-la grille de tantièmes prévue au bail a été établie par un géomètre-expert en 2021, et ne pouvait l’être de manière contradictoire au vu du nombre de locataires
-la répartition prévue à l’article 7 est une règle d’application générale qui s’applique tant aux charges locatives qu’aux taxes et impôts
-la grille de répartition prend en compte l’ensemble des locaux construits appartenant au même bailleur, et doit donc être appliquée à la taxe foncière qui lui est appelée.

Se fondant sur les articles 1190 et 1193 du code civil, la société MADE IN [Localité 4] fait valoir que :
-depuis l’arrêt définitif et ayant force de chose jugée rendu par la cour d’appel de PARIS le 24 mars 2021, le principe de la non refacturabilité de la taxe foncière est définitivement acquis, quelle que soit l’année réclamée par la bailleresse
-les parties n’ont pas convenu d’une nouvelle clé de répartition, et la grille de tantièmes établie unilatéralement par la bailleresse aurait dû être acceptée par la preneuse pour pouvoir s’appliquer

-à titre subsidiaire, les avis d’imposition de la taxe foncière adressés par la SARL [F] 55, et annexés au commandement de payer, ne concernent pas uniquement l’adresse 15 de l’immeuble concerné, mais plusieurs bâtiments distincts appartenant à la bailleresse, dont certains absents de la grille de répartition, de sorte que le montant sollicité par la SARL [F] 55 est erroné
-l’article 9 du bail ne prévoit aucune clé de répartition, de sorte que le montant de la taxe foncière due par le locataire est indéterminable
-s’il devait être jugé que le montant de la taxe foncière due par la preneuse devait être calculé au prorata des tantièmes loués, lesdits tantièmes ne pourraient correspondre qu’au seul immeuble dans lequel se trouve le local donné à bail, et non à l’ensemble immobilier composé de sept immeubles.

En application de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1156 du code civil, dans sa version applicable au litige, dispose qu’on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes.

Aux termes de l’article 1162 ancien du code civil, dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation.

En application de l’article 1355 du code civil, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Il est de principe que l'autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui fait l’objet d’un jugement et a été tranché dans son dispositif.

En l’espèce, l’ensemble des moyens soulevés par la société MADE IN [Localité 4] au titre de l'autorité de la chose jugée sont inopérants dans la mesure où l’arrêt de la cour d’appel de Paris n’a pas tranché en son dispositif la question de l’exigibilité générale de la taxe foncière par la bailleresse, dont la cour n’était pas saisie.

L’article 7 du bail intitulé « Remboursement des charges » prévoit que :
« Le Preneur devra rembourser au bailleur la totalité des charges de l’immeuble au prorata des tantièmes loués : au jour de la location ces charges sont représentées par la totalité des frais d’entretien de l’immeuble, des frais de gestion de l’immeuble et d’assurance de l’immeuble et plus généralement les dépenses et charges locatives relatives à cet immeuble. »

L’article 9 du bail intitulé « Impôts et taxes » stipule :
« Le Preneur devra acquitter tous impôts, contributions et taxes qui lui incombent et dont le bailleur pourrait être rendu responsable pour lui à un titre quelconque. Il devra justifier de ses règlements à toute réquisition et notamment à l’expiration du bail, ou à son départ avant tout déménagement.
Le Preneur devra ainsi rembourser les taxes municipales présentes ou futures, telles que notamment taxe d’ordures ménagères, taxe de balayage, redevance d’assainissement, ainsi que la contribution sur les revenus locatifs (CRL), etc…
En outre, il devra rembourser au bailleur le montant de la taxe foncière, et de tous impôts ou taxes, actuels ou à venir relatifs à la propriété. »

Contrairement à ce que soutient la SARL [F] 55, l’article 7 ne trouve pas à s’appliquer à l’article 9 du bail dans la mesure où le premier est relatif aux charges (dépenses d’entretien, assurance), tandis que le second est applicable aux impôts et taxes.

Par conséquent les parties n’ont pas explicité le mode de calcul de la taxe foncière due par la société MADE IN [Localité 4].

Il ressort du rapport du géomètre-expert mandaté par la SARL [F] 55 que l’adresse du [Adresse 2] est composée de trois locaux commerciaux, dont celui occupé par la société MADE IN [Localité 4], et de douze logements.
Les avis d’imposition produits par la SARL [F] 55 prévoient un montant global de taxe foncière pour l’immeuble du [Adresse 2].

Il n’est pas possible à partir de ce montant global de déterminer la quote-part due par la société MADE IN [Localité 4], faute pour les parties d’avoir prévu comment celle-ci se calculerait.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la SARL [F] 55 sera déboutée de sa demande en paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, faute pour la société MADE IN [Localité 4] de démontrer la malice, la mauvaise foi ou l’erreur grossière de la SARL [F] 55, qui pouvait légitimement tenter de recouvrer la taxe foncière en application du bail, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL [F] 55, partie perdante, sera condamnée aux dépens,qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la société MADE IN [Localité 4] l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. La SARL [F] 55 sera donc condamnée à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,