TJ Bobigny, 2 déc. 2024, RG 23/00153

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 02 DECEMBRE 2024

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 23/00153 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XDWU
N° de MINUTE : 24/01726

DEMANDEUR

S.C.I. VEROFLO, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 6]
[Localité 8] / France
représentée par Maître Pierre MIRIEL de la SELARL ORIAMEDIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 233

C/

DEFENDEUR

Syndic. de copro. SDC [Adresse 11] (TRANCHE 1 ) [Adresse 7] - [Adresse 2]
C/O IMMOBILIERE DE PROXIMITE [Adresse 4]
[Localité 9]
représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 14 Octobre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI VEROFLO est propriétaire des lots 304 et 305 au sein de la tranche 1 de la [Adresse 11] située [Adresse 7], [Adresse 3], [Adresse 5], [Adresse 1] et [Adresse 2] à Neuilly sur Marne (93), soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis, dont le syndic est le cabinet L’IDP.

Par acte en date du 16 décembre 2022, la SCI VEROFLO a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Bobigny afin de voir annuler l’assemblée générale des copropriétaires du 22 septembre 2022 et subsidiairement les résolutions n°7, 8, 11 et 12 de ladite assemblée.

Par ordonnance du 11 décembre 2023, le juge de la mise en état a jugé la SCI VEROFLO irrecevable en ses demandes d’annulation des résolutions n°1, 16, 17, 18, 19, 28, 29, 33, 37, 38, 41 et 47, et recevable en ses demandes d’annulation des autres résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 septembre 2022.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 septembre 2024, la SCI VEROFLO sollicite du tribunal de :
-Annuler les résolutions n°2 à 15, 20 à 27, 30 à 32, 34 à 36, 39 à 40, 42 à 46, 48 à 69 adoptées à l’occasion de l’assemblée générale ordinaire du 22 septembre 2022 ;
A titre subsidiaire,
-Annuler les résolutions 7, 8, 11, 12, 22, 32, 31, 35, 36, 39, 40, 45, 46 et 48 à 60 adoptées lors de l’assemblée générale ordinaire du 22 septembre 2022 ;
En tout état de cause,
-Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
-Condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens
-L’exonérer, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration.

Au terme de ses dernières conclusions au fond notifiées par voie électronique le 29 mai 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :
-Débouter la SCI VEROFLO de l'ensemble de ses demandes
-La condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
-La condamner aux dépens, dont distraction au bénéfice de la SELARL RAISON AVOCATS.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 septembre 2024.

Par conclusions du 14 octobre 2024, soit le jour de l’audience de plaidoirie, le syndicat des copropriétaires a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de "dire et juger" qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties et ont par conséquent été expurgées du litige.

Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture

En application de l’article 803 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

En l’espèce, l’ensemble des motifs dont se prévaut le syndicat des copropriétaires, à savoir un jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 6 mai 2024, la captation par la SCI VEROFLO d’une intervention des services de police, ou encore l’installation par celle-ci dans un de ses lots d’une église évangélique, sont soit antérieurs à l’ordonnance de clôture, soit non datés.

Dans ces conditions le syndicat des copropriétaires ne pourra qu’être débouté de sa demande de révocation de l'ordonnance de clôture.

Sur la demande principale en nullité des résolutions 2 à 15, 20 à 27, 30 à 32, 34 à 36, 39 à 40, 42 à 46, 48 à 69 en raison de l’irrégularité des formulaires de vote par correspondance

Se fondant sur les articles 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 9 et 13 du décret du 17 mars 1967, ainsi que sur l’arrêté du 2 juillet 2020 fixant un modèle de formulaire de votre par correspondance, la SCI VEROFLO fait valoir que le formulaire joint aux convocations à l’assemblée générale des copropriétaires du 26 septembre 2022 ne comporte pas le rappel des dispositions légales et réglementaires.

L’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.
Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d'assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.
Les conditions d'identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l'assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d’Etat.

L’article 9 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l'article 17-1 A est joint à la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires.

L’arrêté du 2 juillet 2020 a créé un modèle de formulaire de vote par correspondance.

En l’espèce, il est acquis qu’à la convocation à l’assemblée litigieuse était joint le formulaire de vote par correspondance.

Si celui-ci ne comportait pas la reproduction des textes légaux telle que prévue par le modèle de formulaire, cette absence ne saurait être une cause de nullité des résolutions contestées, ce d’autant qu’il n’est pas contesté que le vote de la SCI VEROFLO a été pris en compte.

Ce moyen de nullité est donc écarté.

Sur la demande de nullité des résolutions 7, 8, 11 et 12

Se fondant sur les articles 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 9-1 du décret du 17 mars 1967, la SCI VEROFLO sollicite l’annulation des résolutions 7, 8, 11 et 12 portant sur l’approbation des exercices comptables sur la période allant du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2021. Elle fait valoir que le syndic n’a accordé aux copropriétaires qu’une seule journée pour consulter les pièces comptables nécessaires au vote de ces résolutions, ce alors que la Résidence [Adresse 11] est composée de plus de 500 copropriétaires et de 503 lots. Elle ajoute avoir contacté le syndic par e-mail préalablement à la consultation afin de solliciter la transmission d’un certain nombre de pièces, dont seulement certaines lui ont été fournies par le syndic. Elle indique que l’expert-comptable qu’elle avait mandaté n’a pu procéder qu’à une analyse partielle de la période s’étalant entre le 1er octobre 2020 et le 30 septembre 2021, à l’exclusion des périodes antérieures, et n’a pas obtenu les clés de répartition des charges. Elle se prévaut enfin des anomalies comptables relevées par l’expert, relatives notamment à la répartition des charges.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SCI VEROFLO avait déjà pu vérifier les comptes du 01/10/2017 au 30/09/2018 dans le cadre d’une précédente assemblée générale, annulée par jugement du 4 novembre 2020. Il soutient que le délai accordé aux copropriétaires était suffisant, ce d’autant que le comptable mandaté par la SCI VEROFLO n’était resté sur place qu’une demie-journée pour consulter les pièces. Il ajoute que les pièces sollicitées par la SCI VEROFLO étaient sans rapport avec la justification des charges et n’avaient donc pas à lui être communiquées par le syndic. S’agissant des clés de répartition, il fait valoir qu’elles sont contenues dans le règlement de copropriété en possession de la SCI VEROFLO. Il soutient que le comptable mandaté par la SCI VEROFLO n’avait pour mission que de contrôler les comptes de l’exercice 2020/2021, ce qui explique que son analyse n’ait porté que sur cette période.

L’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants, la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, ainsi que, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage, de refroidissement et de production d'eau chaude sanitaire collectifs, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic, selon des modalités précisées par décret en Conseil d’État.

L’article 9-1 du décret du 17 mars 1967 précise que pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et classées par catégories à la disposition de tous les copropriétaires pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété.

En l’espèce, il est constant que la consultation des pièces a été prévue sur un jour ouvré. Il ne ressort pas des pièces produites par la SCI VEROFLO que cette dernière ait manqué de temps lors de cette consultation, l’expert indiquant dans son rapport avoir reçu les documents demandés « après [son] intervention sur place dans l’après-midi », et n’évoquant nullement un manque de temps pour consulter les pièces. Au demeurant, un délai d’une journée apparaît raisonnable au regard de la taille de la copropriété, et s’agissant de trois exercices comptables. Ce moyen sera donc rejeté.

S’agissant des pièces mises à la disposition des copropriétaires, il ressort des explications de la SCI VEROFLO qu’elle reproche au syndic la non-communication des éléments suivants :
-les éléments comptables sur la période allant du 1er janvier 2017 au 1er octobre 2020
-les clés de répartition de charges appliquées
-le détail des surfaces de chauffe.

S’agissant des pièces comptables relatives à la période allant du 1er janvier 2017 au 1er octobre 2020, il ressort du courrier adressé par la SCI VEROFLO au syndic le 14 septembre 2022 et ayant pour objet « Demande de contrôle des comptes à approuver lors de l’AGE du 22 septembre 2022 et autres observations valant mise en demeure » qu’elle a informé à cette occasion le syndic qu’elle mandatait un expert pour « contrôler les comptes de l’exercice 2020/2021 ». La SCI VEROFLO ne démontre pas qu’elle ait sollicité de pièces afférentes à la période antérieure au 1er octobre 2020, ni que ces pièces n’aient pas été mises à la disposition des copropriétaires durant la période de consultation.

S’agissant des clés appliquées, elles pouvaient être calculées par les copropriétaires en procédant à une simple règle de trois pour être mises en comparaison avec les clés prévues au règlement de copropriété, calcul auquel a d’ailleurs procédé l’expert-comptable mandaté par la SCI VEROFLO (page 4 de son rapport).

S’agissant du « détail des surfaces de chauffe », la SCI VEROFLO n’en apporte pas la définition ni ne précise en quoi aurait consisté cette pièce.

Le fait que le comptable mandaté par la SCI VEROFLO ait constaté la présence d’anomalies de nature comptable n’est pas davantage de nature à entraîner la nullité des résolutions ayant approuvé les comptes.

Par conséquent, il n’est pas démontré que le syndic n’ait pas respecté les obligations prévues aux articles 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 9-1 du décret du 17 mars 1967.

La SCI VEROFLO sera par conséquent déboutée de sa demande en annulation des résolutions 7, 8, 11 et 12.

Sur la demande de nullité de la résolution 22

Au soutien de sa demande de nullité de la résolution 22 ayant approuvé la prise en charge des débours de Monsieur [E], copropriétaire ayant été à l’initiative de la convocation d’une assemblée générale extraordinaire le 17 mars 2022, la SCI VEROFLO fait valoir que les débours en question ne sont pas détaillés de sorte qu’à la date de l’assemblée générale, les copropriétaires ignoraient le montant et la réalité des sommes dont la prise en charge était sollicitée, ce alors que l’assemblée générale des copropriétaires du 17 mars 2022 avait eu lieu plus de six mois auparavant. Elle ajoute que la présence d’un avocat et d’un huissier prévue par cette même résolution n’était nullement justifiée, dans la mesure où il ne ressort pas du procès-verbal de cette précédente assemblée que ces derniers soient intervenus à quelque titre que ce soit. Elle conclut que la résolution 22 encourt la nullité du fait de son caractère insuffisamment précis.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SCI VEROFLO ne s’est jamais opposée à la présence de l’avocat de la copropriété et d’un huissier lors de l’assemblée générale du 17 mars 2022, qui avait été décidée du fait du contexte d’insécurité juridique lié aux contestations systématiques des assemblées générales de copropriété par la SCI VEROFLO. Il ajoute que la facture de l’huissier n’a été émise que le 3 mai 2023, raison pour laquelle aucune facture n’a été présentée lors de l’assemblée générale.

En l’espèce, la résolution 22 est ainsi rédigée : « L’assemblée générale, après avoir pris connaissance des motivations de la convocation de l’assemblée générale extraordinaire du 17 mars 2022, et de l’intervention financière de Monsieur [E] pour défendre l’intérêt des copropriétaires, décident de prendre en charge :
Les honoraires de l’avocat pour sa présence,
De l’huissier pour sa présence,
Du syndic pour sa présence et la notification du procès-verbal.
En conséquence, l’assemblée autorise le syndic à procéder à l’imputation des factures à venir, suivant la clé de charges générales, sur les comptes de la copropriété. »

Contrairement à ce que soutient la SCI VEROFLO, la rédaction de cette résolution est suffisamment précise pour permettre sa mise en œuvre et les copropriétaires étaient suffisamment informés pour la voter, ce d’autant que la facture de l’huissier n’avait pas encore été émise et ne pouvait donc être jointe à la convocation.

Faute pour la SCI VEROFLO de soulever un motif valable de nullité, elle sera déboutée de sa demande.

Sur la demande de nullité de la résolution 32

Se fondant sur l'article 55 du décret du 17 mars 1967 et sur l’article 6-2 de loi du 10 juillet 1965, la SCI VEROFLO fait valoir que la résolution 32 encourt la nullité en ce qu’elle est insuffisamment précise et qu’elle aurait dû être soumise au vote des seuls propriétaires des lots n°305 et 306 dans la mesure où elle avait trait aux parties communes spéciales destinées au seul usage de ces derniers.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la résolution litigieuse est suffisamment claire dans la mesure où elle précise bien la nature de l’action devant être exercée à l’encontre de la SCI VEROFLO. Se fondant sur l'article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, il ajoute que le règlement de copropriété ne prévoit l’existence d’aucune partie commune spéciale.

En application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.

L’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.
La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles.
Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes.

L’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

En l’espèce, la résolution n°32 est ainsi rédigée :
« L’assemblée générale, après avoir échangé sur le dossier, et après avoir pris connaissance qu’une action en référé était lancée pour contraindre la SCI VEROFLO à la remise en état des lieux, décide de : Mandater et autoriser le Syndic, SARL L’I.D.P., à engager toute procédure et toute action, tant au fonds, ainsi qu’à défendre ou exercer toutes voies de recours à l’encontre de la SCI VEROFLO, en vue de voir remettre en l’état les parties communes et de rester conforme au règlement de copropriété sur l’utilisation des lots concernés par la division des commerces. Donne mandat au syndic pour représenter la copropriété devant toutes juridictions et faire appel à tous conseils nécessaires (avocat, maître d’œuvre…) nécessaire à la défense des intérêts du syndicat des copropriétaires. Prend acte que, conformément aux dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, les copropriétaires seront informés par le syndic de l’avancement de la procédure lors de chaque assemblée générale.

Confirme que les honoraires du syndic seront calculés conformément à son contrat.
L’assemblée générale prend acte que le coût de cette procédure, soit 7 000 euros pour 2023, sera appelé par le syndic et autorise le syndic à procéder aux appels de fonds, suivant la clé de répartition charges générales, selon les dates d’exigibilité suivantes : Le 1er janvier 2023 pour 50% Le 1er avril 2023 pour 50% ».

Contrairement à ce que soutient la SCI VEROFLO, la résolution est rédigée de manière suffisamment précise pour permettre aux copropriétaires de voter de manière éclairée.

Elle ne donne pas un mandat général au syndic, mais spécifique aux actions à venir à l’encontre de la SCI VEROFLO, relatives à la remise en état des parties communes sur lesquelles celle-ci a entrepris des travaux.

Il ressort du règlement de copropriété que les lots 305 et 306 se situent au sein du bâtiment A mais n’ont pas de parties communes spéciales dans le bâtiment A et ne participent donc pas à la répartition des charges afférentes à ces parties communes spéciales. Le règlement de copropriété stipule en sa page 52 que ce lot « fera l’objet avec le lot n°306 ci-après désigné, d’une répartition des charges communes spéciales en ce qui concerne la construction en avance à l’extérieur de l’emprise du bâtiment « A » dont il fait partie ».

Le règlement de copropriété institue des millièmes spéciaux aux lots 305 et 306, représentant respectivement 841/1000 et 160/1000 de ces millièmes.

Il ressort de l'ensemble de ces éléments que contrairement à ce que fait valoir le syndicat des copropriétaires, le règlement de copropriété prévoit l’existence de parties communes spéciales, propres aux lots 305 et 306.

Le rapport d’expertise fait état des travaux réalisés par la SCI VEROFLO sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, et consistant en :
“-des travaux affectant la façade et l’aspect extérieur du bâtiment
-la création d’ouverture et d’escaliers côté [Adresse 10]
-l’installation de systèmes d’extraction de fumée et climatiseurs sur le toit du bâtiment
-des travaux dans les caves des bâtiments se matérialisant notamment par l’extraction de terre, la suppression d’accès à la copropriété, etc.”

Il s’évince de cette description que les travaux réalisés par la SCI VEROFLO ne concernaient pas spécifiquement les parties communes spéciales mais bien l’ensemble des parties communes. Dès lors l’action en justice du syndicat des copropriétaires devait être décidée à la majorité de l’ensemble des copropriétaires selon les règles prévues aux articles 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, et non par les seuls propriétaires des lots 305 et 306 comme l’affirme la SCI VEROFLO. Ce moyen est donc écarté.

La SCI VEROFLO sera par conséquent déboutée de sa demande en annulation de la résolution 32.

Sur la demande de nullité de la résolution 31

La SCI VEROFLO se prévaut du caractère insuffisamment précis de la résolution 31, ainsi que du fait qu’elle aurait dû être votée par les seuls propriétaires des lots n°305 et 306 en application de l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967. Elle soutient que la pose d’une image en trompe-l’oeil est incompatible avec la remise en état du mur prévue par cette résolution.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la résolution 31 était suffisamment explicitée par les annexes jointes à la convocation.

En l’espèce, la résolution 31 est ainsi rédigée :
“La SARL PO-MO-BRUME D’ORIENT souhaite, avec l’accord du syndicat des copropriétaires, procéder à la remise en état de son mur extérieur situé à gauche de l’entrée du local commercial qu’elle occupe en procédant à la pose d’une image en trompe l’oeil.
Ces travaux permettront de mettre en valeur l’aspect extérieur du local tout en permettant de mieux visualiser l’accès à notre commerce”.

Contrairement à ce que fait valoir la SCI VEROFLO, la pose d’une image en trompe-l’oeil sur le mur extérieur du bâtiment intéressait l’ensemble des copropriétaires et non les seuls propriétaires des lots 305 et 306, en ce qu’elle modifiat l’aspect extérieur de l’immeuble.

A la convocation était annexé un courriel de la copropriétaire sollicitant l’inscription de cette résolution à l’ordre du jour, et par lequel elle précise : « Les modifications que nous souhaitons faire consiste[nt] à afficher notre publicité sur le mur nous appartenant qui était anciennement une vitrine. Cela me permettra d’avoir plus de visibilité et d’éviter que certaines personnes se garent avec leur scooter ou utilise[nt] cette place comme une terrasse de café ».

Il ressort de ces éléments que cette résolution était suffisamment précise pour permettre le vote des copropriétaires qui avaient toujours la possibilité, s’ils souhaitaient avoir davantage de précisions sur la nature de l’image apposée, de choisir de la rejeter.

La SCI VEROFLO sera par conséquent déboutée de sa demande en annulation de la résolution 32.

Sur la demande de nullité des résolutions 35, 36, 39 et 40

La SCI VEROFLO fait valoir que l’absence des devis des sociétés actuellement titulaires des marchés correspondant ne permet pas à l’assemblée générale de se prononcer en parfaite connaissance de cause sur ces résolutions, à défaut de pouvoir comparer les conditions d’intervention de chaque société candidate.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la convocation contient le devis de la société KHAN.

En l’espèce, la résolution 35 est ainsi rédigée : « la SCI VEROFLO sollicite donc la résiliation du contrat de la société KHAN PROPRETE et que le Syndic procède à l’embauche d’un gardien salarié. Dans l’intervalle la SCI VEROFLO propose que, sur la base des devis joints à la résolution :
La société KHAN PROPRETE assure la transition en reprenant les prestations inscrites dans son devis de remplacement du gardien du 26 décembre 2017 relatives à la mission de remplacement du gardien de la Résidence au prix actuel de 3876,00€ TTC/mois ».

Il ressort des termes mêmes de cette résolution, proposée par la SCI VEROFLO, qu’un devis était annexé à la convocation et que la prestation actuelle était chiffrée. Les copropriétaires étaient donc en mesure de se prononcer sur cette résolution, étant observé au demeurant qu’il appartenait à la SCI VEROFLO de fournir tous les éléments utiles au vote d’une résolution qu’elle avait elle-même mise à l’ordre du jour.

La résolution 36 est ainsi rédigée : « Dans l’intervalle la SCI VEROFLO propose que, sur la base des devis joints à la résolution : La société assure la transition en poursuivant les prestations inscrites dans son devis relatives à la mission de remplacement du gardien de la Résidence au prix de 1 382,88 euros TTC/mois ».

Pour les raisons sus-invoquées il n’y a pas lieu d’annuler cette résolution.

La résolution 39 est ainsi rédigée : « La présente résolution porte sur l’acceptation du devis de la société Hexagone Multiservice en vue de la prise en charge du nettoyage des parties communes de la Tranche 1 au prix de 1223,04 TTC/mois. ».

Il n’est pas contesté qu’à la convocation était joint le devis de la société KHAN, incluant une prestation de nettoyage. Pour les raisons sus-invoquées il n’y a pas lieu d’annuler cette résolution.

La résolution 40 est ainsi rédigée : « La présente résolution porte sur l’acceptation du devis de la société DABIS Propreté en vue de la prise en charge de l’entretien des espaces verts de la Tranche 1 au prix de 5640,00 TTC/an ».

La résolution inclut un paragraphe explicatif dont il ressort que l’entretien des espaces verts est actuellement confié à la société Les Jardins HERICY pour un montant de 18 141,32 euros pour la Tranche 1.

Pour les raisons sus-invoquées il n’y a pas lieu d’annuler cette résolution.

Sur la demande de nullité des résolutions 45, 46 et 48 à 60

La SCI VEROFLO fait valoir que ces résolutions ont été rejetées du fait d’un abus de majorité de la SCI KICHAH, propriétaire du lot n°306, ayant seul participé avec elle au vote de ces résolutions, s’agissant de parties communes spéciales.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’aucun abus de majorité n’est démontré, et indique que ces résolutions auraient dû être votées à la majorité de l’ensemble des copropriétaires et non des seuls propriétaires des lots 305 et 306, mais que la SCI VEROFLO a insisté pour que seuls ces copropriétaires puissent participer au vote.

L’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.
La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles.
Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes.

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci, ainsi que l'ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration.

En l’espèce, les résolutions 45, 46 et 48 à 60 portent toutes sur les travaux réalisés ou projetés par la SCI VEROFLO, consistant en le percement de deux ouvertures dans la façade (résolution 45), la construction de deux escaliers en béton (résolution 46), la modification du quai de chargement permettant d’accéder à l’ouverture du lot 306 (résolution 48), l’installation de caméras de vidéo-surveillance filmant l’extérieur (résolution 49), l’installation d’un câblage électrique sur la partie supérieure d’une façade de son lot (résolution 50), l’installation de climatiseurs sur le toit de son lot (résolution 51), l’installation d’un conduit d’extraction de fumée sur le toit de son lot (résolution 52), le remplacement des ouvrants en façade haute de son lot (résolution 53), l’installation d’un câblage électrique sur la partie inférieure de la façade de son lot (résolution 54), l’aménagement d’un escalier reliant les lots 304 et 305 (résolution 55), le renforcement du sol de son lot 305 (résolution 56), le changement des luminaires situés sous le préau de la construction en avancée (résolution 57), l’installation d’un boîtier de commande électrique en façade de son lot (résolution 58), le ravalement de la façade donnant sur l’allée des campanules (résolution 59), et la plantation sur la bande d’espace vert longeant l’allée des Campanules (résolution 60).

L’ensemble de ces travaux constituant soit des travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, soit des travaux de transformation, ces résolutions auraient dû être votées à la majorité prévue à l’article 25 précité et non à la seule majorité des propriétaires des lots 305 et 306.

Il convient par conséquent d’annuler les résolutions 45, 46 et 48 à 60.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI VEROFLO, partie principalement perdante, sera condamnée aux dépens. Il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile au bénéfice de la SELARL RAISON AVOCATS.

Elle sera également déboutée de sa demande d’exonération de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. La SCI VEROFLO sera donc condamnée à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,