TJ Bobigny, 2 déc. 2024, RG 23/04690

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 02 DECEMBRE 2024

Chambre 5/Section 3
AFFAIRE: N° RG 23/04690 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XTUL
N° de MINUTE : 24/01689

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA TOUR ESSOR SISE, [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la société ESSET PROPERTY MANAGEMENT, SAS, agissant poursuites et diligences de ses représentaux légaux domiciliés audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ - GABAY - COHEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0107

C/

DEFENDEUR

S.C.I. LF 2004
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par Maître Frédéric SUEUR de l’AARPI ROOM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J152

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffière.

DÉBATS

Audience publique du 14 Octobre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière présente lors de son prononcé.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI LF 2004 est propriétaire de divers lots au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 4] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte en date du 28 avril 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI LF 2004 devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal sa condamnation au paiement de son arriéré de charges de copropriété.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 2 mai 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal de :
-débouter la SCI LF 2004 de l'ensemble de ses demandes
-condamner la SCI LF 2004 à lui payer la somme de 401 822,70 euros au titre des appels impayés au 1er janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation
-condamner la SCI LF 2004 à lui payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts
-condamner la SCI LF 2004 à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont distraction au profit de la SELARL CABINET ELBAZ GABAY COHEN
-rappeler l'exécution provisoire de droit.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 26 mars 2024, la SCI LF2004 sollicite du tribunal de :
-limiter le montant des condamnations à la somme de 259 385,98 euros
-lui accorder 24 mois de délais
-écarter l’exécution provisoire
-juger que chaque partie conservera à sa charges ses frais irrépétibles.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

La clôture est intervenue le 18 septembre 2024 par ordonnance du même jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI LF 2004 à lui payer la somme de 401 822,70 euros au titre de son arriéré de charges arrêté au 1er janvier 2023, appels du 1er janvier 2023 inclus.

La SCI LF2004 fait valoir que ne sont pas produits certains appels de fonds, pour un montant total de 139 065,81 euros.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires justifie de sa demande en produisant :
-la matrice cadastrale
-les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes en date sur la période
-un décompte des impayés arrêté au 1er janvier 2023
-des appels de provisions et régularisations de charges.

Contrairement à ce que fait valoir la SCI LF2004, le syndicat des copropriétaires produit l’ensemble des appels de fonds sur la période.

Doivent néanmoins être déduites du décompte les sommes suivantes, qui ne sont justifiées par aucune des pièces produites :
-la somme de 70,17 euros appelée le 20 avril 2020 sous l’intitulé « appel klein assignation »
-la somme de 1 802 euros appelée le 25 mai 2020 sous l’intitulé « Allali procédure »
-la somme de 263,58 euros appelée le 12 juin 2020 et à deux reprises le 14 décembre 2020 sous l’intitulé « appel procédure recouvrement »
-la somme de 660 euros appelée le 7 décembre 2020 sous l’intitulé « Allali audience »

Soit la somme totale de 3 322,91 euros.

Il convient également de déduire du décompte la somme de 48 euros appelée au titre d’une mise en demeure, et qui relève de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner la SCI LF 2004 à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 398 451,79 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 1er janvier 2023, appels du 1er janvier 2023 inclus.

La condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2023, date de l'assignation.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement de la somme de 48 euros au titre d’une lettre de mise en demeure.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie par la production de l’accusé de réception de l’envoi d’une lettre de mise en demeure pour laquelle il lui sera attribué la somme de 48 euros.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort des explications de la SCI LF2004 que celle-ci a la qualité de propriétaire bailleur. Si elle évoque des difficultés en lien avec la crise sanitaire et le fait que ses locataires auraient cessé un temps de s’acquitter de leurs loyers, ces explications ne justifient pas l’absence presque totale de paiement depuis le 1er avril 2020, hors un virement de 30 000 euros effectué le 18 octobre 2022, ce alors d’une part que la défenderesse affirme que ses locataires se sont remis à s’acquitter de leurs loyers, et d’autre part que la SCI LF2004 ne justifie d’aucune démarche concrète de mise en vente de ses lots. Sa mauvaise foi est dès lors caractérisée.

Son refus de s’acquitter des charges de copropriété a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement, et consistant en une désorganisation de la trésorerie, et l’impossibilité de prévoir des travaux d’envergure au regard de l’ampleur de l’impayé.

La SCI LF2004 sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la mauvaise foi de la SCI LF2004 étant caractérisée, elle ne pourra qu’être déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SCI LF2004, partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance. Il sera fait application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL CABINET ELBAZ GABAY COHEN.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 2 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit, qu’aucun motif ne justifie d’écarter.

PAR CES MOTIFS,