TJ Bordeaux, 2 déc. 2024, RG 24/00450

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

74D

Minute n° 24/

N° RG 24/00450 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YZTM

5 copies

GROSSE délivrée
le 02/12/2024
à Maître Jean-marc DUCOURAU de la SARL CABINET DUCOURAU AVOCAT
Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX
Maître Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ
Maître Pierre-Olivier BALLADE de la SELARL BALLADE-LARROUY

COPIE délivrée
le 02/12/2024
à

Rendue le DEUX DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 04 novembre 2024.

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Sandra HIGELIN, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Charlène PALISSE, Greffière.

RG 24/00450

DEMANDEURS

Monsieur [R] [N], entrepreneur
né le 20 décembre 1986 à [Localité 20]
[Adresse 1]
[Localité 9]

Madame [V] [SW] épouse [N]
née le 16 novembre 1988 à [Localité 19]
[Adresse 1]
[Localité 9]

Tous deux représentés par Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [PP] [M]
[Adresse 17]
[Localité 25]

Madame [Z] [E] épouse [M]
[Adresse 17]
[Localité 25]

Madame [B] [FS] [OP] [K] [I]
[Adresse 15]
[Localité 25]

Monsieur [Y] [T]
[Adresse 16]
[Localité 25]

Madame [TC] [T]
[Adresse 16]
[Localité 25]

Monsieur [D] [HY]
[Adresse 12]
[Localité 25]

Madame [PT] [NM] [CF]
[Adresse 12]
[Localité 25]

Monsieur [ES] [C]
[Adresse 13]
[Localité 25]

Tous représentés par Maître Jean-Marc DUCOURAU de la SARL CABINET DUCOURAU AVOCAT, avocats au barreau de BORDEAUX

ET

RG 24/01049

DEMANDEURS

Madame [Z] [E], épouse [M]
née le 30 janvier 1948 à [Localité 25]
[Adresse 17]
[Localité 25]

Madame [PT] [H] née [M] née le 18/02/1968 0 [Localité 20] et venant aux droits de Monsieur [PP] [M] décédé le 28 août 2023
[Adresse 17]
[Localité 25] dont la succession est en cours

Madame [B], [FS], [OP] [G] née [S]
née le 01 septembre 1959 à [Localité 21] (18)
[Adresse 14]
[Localité 25]

Monsieur [Y] [T]
né le 12 juillet 1958 à [Localité 24] (47)
[Adresse 16]
[Localité 25]

Madame [TC] [T] née [O]
née le 15 février 1960 à [Localité 20] (33)
[Adresse 16]
[Localité 25]

Monsieur [D] [HY]
né le 9 février 1987 à [Localité 20] (33)
[Adresse 12]
[Localité 25]

Madame [PT] [NM] [CF]
née le 5 mai 1985 à [Localité 26] (34)
[Adresse 12]
[Localité 25]

Monsieur [ES] [C]
né le 4 mars 1959 à [Localité 23] (81)
[Adresse 13]
[Localité 25]

Tous représentés par Maître Jean-marc DUCOURAU de la SARL CABINET DUCOURAU AVOCAT, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

QUENTRINE IMMOBILIER
Société à responsabilité limitée unipersonnelle dont le siège social se situe :
[Adresse 6],
[Localité 10]
Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Représentée par Maître Grégory BELLOCQ de la SELARL GREGORY BELLOCQ, avocats au barreau de BORDEAUX

Monsieur [OT] [FV] [UC]
[Adresse 5]
[Localité 25] (BR n°1167-1169)

Représenté par Maître Pierre-Olivier BALLADE de la SELARL BALLADE-LARROUY, avocats au barreau de BORDEAUX

Madame [A] [J] [X] [F] épouse [UC]
[Adresse 5]
[Localité 25] (BR n°1167-1169)

Représentée par Maître Pierre-Olivier BALLADE de la SELARL BALLADE-LARROUY, avocats au barreau de BORDEAUX

Monsieur [GV] [FV] [U] [L]
[Adresse 4]
[Localité 25] (BR n°1160-937)

Représenté par Maître Pierre-Olivier BALLADE de la SELARL BALLADE-LARROUY, avocats au barreau de BORDEAUX

Madame [RT] [Y] [GY] [L] épouse [W]
[Adresse 11]
[Localité 8]

Représentée par Maître Pierre-Olivier BALLADE de la SELARL BALLADE-LARROUY, avocats au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Par actes du 19 février 2024, en l’instance enrôlée sous le RG n° 24/00450, Monsieur [R] [N] et Madame [V] [SW], épouse [N] ont fait assigner Monsieur [ES] [C], Monsieur [PP] [M], Madame [Z] [E], épouse [M], Madame [B] [K] [I], Monsieur [Y] [T], Madame [TC] [T], Monsieur [D] [HY] et Madame [PT] [NM] [CF] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de voir :

*A titre principal,
- condamner Monsieur [ES] [C], Monsieur [PP] [M], Madame [Z] [E], épouse [M], Madame [B] [K] [I], Monsieur [Y] [T], Madame [TC] [T], Monsieur [D] [HY] et Madame [PT] [NM] [CF] à maintenir le chemin d’exploitation desservant la parcelle des époux [N], dit chemin de service, libre de tout véhicule ou obstacle et ce, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée à compter de la signification de l’ordonnance à venir ;
- condamner Monsieur [ES] [C], Monsieur [PP] [M], Madame [Z] [E], épouse [M], Madame [B] [K] [I], Monsieur [Y] [T], Madame [TC] [T], Monsieur [D] [HY] et Madame [PT] [NM] [CF] à laisser passer et intervenir toute entreprise ou concessionnaire pour la réalisation des travaux de raccordement et de construction de la maison individuelle conformément au permis de construire des époux [N] et ce, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée à compter de la signification de l’ordonnance à venir ;

* A titre subsdiaire, ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

Aux termes de leurs dernières écritures, Monsieur et Madame [N] ont maintenu leurs demandes et conclu au rejet de celles formulées par les défendeurs.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent avoir acquis un terrain à bâtir sis [Adresse 4] à [Localité 25], sur les parcelles cadastrées section BR n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] et avoir obtenu un permis de construire une maison individuelle sur ledit terrain. Ils précisent que leur acte de vente stipule que l’accès à leur bien se fait par le chemin de service, matérialisé sur le plan de division qui y est annexé et font valoir que cela est confirmé par un plan topographique réalisé par un géomètre expert, le plan cadastral et le plan de bornage signé avec les propriétaires des parcelles contiguës. Ils affirment que ce chemin constitue un chemin d’exploitation au sens de l’article L.162-1 du Code rural et de la pêche maritime et soutiennent que les propriétaires riverains font obstacle à son accès. Ils expliquent que contrairement à ce qu’allèguent les défendeurs, ils doivent être considérés comme riverains du chemin et sont donc en droit de l’utiliser librement puisqu’une partie de leur unité foncière, en l’occurrence la parcelle cadastrée section BR n°[Cadastre 2], confronte ledit chemin et que le fait que cette parcelle soit située au droit de la [Adresse 27] ne modifie pas la solution du litige. Ils précisent qu’ils n’ont pas nouvellement créé ce chemin puisqu’il était auparavant utile pour relier les parcelles agricoles, ce qui lui confère sa qualification de chemin d’exploitation. Ils affirment qu’en leur qualité de riverains de ce chemin, ils ont le droit de l’utiliser et que par conséquent, l’opposition constante des défendeurs à la réalisation de leur projet de construction en faisant obstacle à leur droit de passage constitue un trouble manifestement illicite. Enfin, ils s’opposent à la demande des défendeurs à voir condamner les consorts [UC]-[L] à garantir une voie de passage et d’accès sur le lotissement, ces derniers n’étant pas parties à la procédure.

Monsieur [ES] [C], Monsieur [PP] [M], Madame [Z] [E], épouse [M], Madame [B] [K] [I], Monsieur [Y] [T], Madame [TC] [T], Monsieur [D] [HY] et Madame [PT] [NM] [CF] ont demandé à la présente juridiction de:
- débouter les époux [N] de leur demande de condamnation à maintenir le chemin d’exploitation desservant la parcelle des époux [N], dit chemin de service, libre de tout véhicule ou obstacle, et ce, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

- débouter les époux [N] de leur demande de condamnation à laisser passer intervenir toute entreprise ou concessionnaire pour la réalisation des travaux de raccordement et de construction de la maison individuelle conformément au permis de construire et ce, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;
- reconventionnellement, condamner les lotisseurs (Monsieur [UC] et son épouse Madame [F] et l’indivision [L] constituée par Monsieur [GV] [L] et Madame [RT] [L], épouse [W]) et la société IMMO SOLUTIONS (titulaire de l’autorisation de lotir) à garantir une voie de passage et d’accès sur le périmètre du lotissement au bénéfice du lot 3 [N].
- rejeter la demande d’expertise judiciaire formée par les époux [N],
- ordonner en cas de désignation d’un expert judiciaire, qu’il soit confié mission à l’expert de constater la fraude au droit du lotissement et de confirmer qu’un passage suffisant “piétons-voitures et réseaux” peut être aménagé sur le périmètre du lotissement [UC]-[L] agence IMMO SOLUTIONS;
- en tout état de cause, condamner les demandeurs à payer à l’ensemble des défendeurs la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, ils contestent l’existence d’un trouble manifestement illicite, faisant d’abord valoir que le [Adresse 22] n’est pas, pour le lot 3 [N], un chemin d’exploitation au sens des dispositions de l’article L. 162-1 du Code rural et de la pêche maritime puisque la parcelle BR n°[Cadastre 3] issue de la parcelle BR n°[Cadastre 7] “[UC]” accueillant partie de l’assiette du lot 3 [N] n’est pas riveraine dudit chemin et que la parcelle BR n°[Cadastre 2] issue de la parcelle fonds BR n°[Cadastre 18] [L] était, jusqu’en 2022, entièrement close en ses limites Nord-Est et Est. Ils exposent que les consorts [L]-[UC] ont vendu aux époux [N] un lot 3 à bâtir enclavé et non viabilisé en leur indiquant que leur lot disposait d’un droit de passage afin de ne pas supporter les coûts d’une viabilisation. Ils indiquent que la desserte et la viabilisation du lot 3 doit donc être réalisée dans le périmètre du lotissement [UC]-[L] dont l’agence IMMO SOLUTIONS s’est vue confier la réalisation, et non sur le chemin litigieux. Ils font ensuite valoir que le désenclavement du lot 3 relève du régime de l’article 684 alinéa 1er du Code civil et qu’il n’appartient pas aux défendeurs de supporter les choix des lotisseurs. Enfin, au soutien de leur demande reconventionnelle, ils indiquent que les travaux de construction des époux [N] ne sont pas terminés et que les ouvriers de ces derniers passent donc par l’assiette du lotissement, ce dont il résulte que la création d’une voie de passage peut être imposée au “trio” “[UC]-[L]-AGENCE IMMO SOLUTIONS”afin de leur garantir un accès à leur lot.

Par actes des 2 et 7 mai 2024, en l’instance enrôlée sous le RG n° 24/01049, Monsieur [ES] [C], Monsieur [PP] [M], Madame [Z] [E], épouse [M], Madame [B] [K] [I], Monsieur [Y] [T], Madame [TC] [T], Monsieur [D] [HY] et Madame [PT] [NM] [CF] ont fait assigner la SARL QUENTRINE IMMOBILIER, Monsieur [OT] [UC], Madame [A] [F], épouse [UC], Monsieur [GV] [L] et Madame [RT] [L], épouse [W], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux afin de :

Sur la mise en cause :

- déclarer la mise en cause des lotisseurs (Monsieur [OT] [UC] et son épouse Madame [A] [F] et l’indivision [L] constituée par Monsieur [GV] [L] et Madame [RT] [L], épouse [W]) et la société IMMO SOLUTIONS (titulaire de l’autorisation de lotir) recevable devant le Tribunal Judiciaire de Bordeaux,
- ordonner la jonction de la présente instance avec l’instance principale enrôlée devant le Tribunal Judiciaire de Bordeaux sous le numéro RG/00450,

Sur les demandes formulées dans le cadre de la procédure pendante devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux - 2ème section référés - RG 24/00450 :

sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile :
- débouter les époux [N] de leur demande de condamnation à maintenir le chemin d’exploitation desservant la parcelle des époux [N], dit chemin de service, libre de tout véhicule ou obstacle, et ce, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,
- débouter les époux [N] de leur demande de condamnation à laisser passer intervenir toute entreprise ou concessionnaire pour la réalisation des travaux de raccordement et de construction de la maison individuelle conformément au permis de construire et ce, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;
- reconventionnellement, condamner les lotisseurs (Monsieur [UC] et son épouse Madame [F] et l’indivision [L] constituée par Monsieur [GV] [L] et Madame [RT] [L], épouse [W]) et la société IMMO SOLUTIONS (titulaire de l’autorisation de lotir) à garantir une voie de passage et d’accès sur le périmètre du lotissement au bénéfice du lot 3 [N],

sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile : - rejeter les termes de l’expertise judiciaire sollicitée par les époux [N],
- ordonner en cas de désignation d’un expert judiciaire que la mission de l’expert sera de constater la fraude au droit du lotissement et qu’il appartiendra à l’expert de confirmer qu’un passage suffisant “piétons-voitures et réseaux” peut être aménagé sur le périmètre du lotissement “[UC]-[L]- agence IMMO SOLUTIONS”

en tout état de cause, - condamner les demandeurs à payer à l’ensemble des défendeurs la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

En tout état de cause,
- condamner les lotisseurs Monsieur [OT] [UC] et son épouse Madame [A] [F] et l’indivision [L] constituée par Monsieur [GV] [L] et Madame [RT] [L], épouse [W]) et la société IMMO SOLUTIONS (titulaire de l’autorisation de lotir) à payer aux demandeurs la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Madame [RT] [W], née [L], Monsieur [GV] [L], Madame [A] [UC], Monsieur [OT] [UC] ont conclu à titre principal à leur mise hors de cause ainsi qu’au rejet de la demande de jonction, et ont formulé à titre subsidiaire toutes protestations et réserves. Ils ont en tout état de cause sollicité la condamnation des demandeurs au paiement d’une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de leur demande de mise hors de cause, ils exposent que les défendeurs à l’action engagée par les bénéficiaires du chemin n’ont aucune qualité à agir à leur encontre dans la mesure où il n’y a aucun lien juridique entre eux, seuls les acquéreurs ayant qualité pour défendre leur desserte. Ils précisent qu’en effet, l’action initiée par les époux [N] a vocation à mettre fin à une situation factuelle qui leur cause un préjudice et dont les seuls responsables sont leurs voisins qui ne respectent pas ledit chemin. Ils ajoutent qu’en tout état de cause, la demande des époux [N] est légitime car le chemin de service est instauré depuis 1971 par le biais d’un acte notarié et que les contestations des défendeurs ne permettent pas de remettre en cause son bénéfice au profit des époux [N].

La société QUENTRINE IMMOBILIER a sollicité à titre principal sa mise hors de cause ainsi que le rejet des demandes présentées à son encontre, a formulé à titre subsidiaire toutes protestations et réserves et a sollicité en tout état la condamnation des demandeurs au paiement d’une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle expose qu’elle ne peut pas être condamnée à garantir une voie de passage et d’accès sur le périmètre du lotissement puisqu’elle n’est pas propriétaire des parcelles litigieuses composant le lotissement “[UC]-[L]” mais qu’elle pourra en revanche s’expliquer sur les conditions de son intervention et son absence de faute dans le cadre d’un éventuel procès au fond. Elle précise qu’elle n’a fait que porter le dossier de déclaration préalable de division au nom et pour le compte des époux [UC] et de l’indivision [L].

L’affaire, évoquée à l’audience du 16 septembre 2024 a été mise en délibéré au 14 octobre 2024, date à laquelle elle a fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 04 novembre 2024 afin de pouvoir évoquer ensemble les dossiers n°24/450 et 24/1049, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 02 décembre 2024.

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice de joindre les deux instances enrôlées sous les numéros RG n° 24/00450 et RG n°24/01049 sous la plus ancienne de ces références.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il procède de la méconnaissance d'un droit, d'un titre ou, corrélativement, d'une interdiction les protégeant.
En l’espèce, il résulte de l’acte de vente des époux [N] du terrain à bâtir sis [Adresse 4] à [Localité 25] constituant le lot 3 en date du 4 mai 2023, que l’accès à ce dernier s’effectue “par le chemin de service matérialisé sur le plan de division annexé”, lequel indique en effet l’existence d’un chemin longeant une partie de ce lot. L’existence de ce chemin est par ailleurs confirmée par le plan de bornage signé avec les propriétaires des parcelles contiguës.

Il n’est par ailleurs ni contesté, ni contestable, que Monsieur [ES] [C], Monsieur [PP] [M], Madame [Z] [E], épouse [M], Madame [B] [K] [I], Monsieur [Y] [T], Madame [TC] [T], Monsieur [D] [HY] et Madame [PT] [NM] [CF] font obstacle à son utilisation, le procès-verbal de constat dressé le 2 octobre 2023 par Maître [P] et le 11 octobre 2023 par Maître [OM] faisant en effet état de la présence de véhicule sur ce chemin, rendant le passage de tout véhicule ou engin de chantier impossible.

Il n’est pas non plus contestable qu’il résulte d’un courriel d’un intervenant de la société ENEDIS en date du 23 janvier 2024 que l’opposition constante des défendeurs empêchent la réalisation de travaux de raccordement.

Si des discussions entre les parties existent sur la nature de ce chemin, considéré d’exploitation, et plus particulièrement sur le droit des époux [N] à l’utiliser en tant que tel, le simple fait pour les défendeurs d’entraver son utilisation alors qu’il ressort clairement de l’acte de vente des époux [N] que l’accès à leur lot se fait par celui-ci, suffit à caractériser en soi un trouble manifestement illicite.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [ES] [C], Monsieur [PP] [M], Madame [Z] [E], épouse [M], Madame [B] [K] [I], Monsieur [Y] [T], Madame [TC] [T], Monsieur [D] [HY] et Madame [PT] [NM] [CF] à maintenir le chemin d’exploitation desservant la parcelle des époux [N], dit chemin de service, libre de tout véhicule ou obstacle et ce, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée à compter de la signification de la présente ordonnance.

Il convient également de condamner Monsieur [ES] [C], Monsieur [PP] [M], Madame [Z] [E], épouse [M], Madame [B] [K] [I], Monsieur [Y] [T], Madame [TC] [T], Monsieur [D] [HY] et Madame [PT] [NM] [CF] à laisser passer et intervenir toute entreprise ou concessionnaire pour la réalisation des travaux de raccordement et de construction de la maison individuelle conformément au permis de construire des époux [N] et ce, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée à compter de la signification de la présente ordonnance.

Monsieur [ES] [C], Monsieur [PP] [M], Madame [Z] [E], épouse [M], Madame [B] [K] [I], Monsieur [Y] [T], Madame [TC] [T], Monsieur [D] [HY] et Madame [PT] [NM] [CF] sollicitent à titre reconventionnel la condamnation des consorts [UC]/[L] et de la société IMMO SOLUTIONS à garantir une voie de passage et d’accès sur le lotissement.

Au soutien de cette demande, ils exposent que les consorts [UC]/[L] représentés par l’agence IMMO SOLUTIONS ont volontairement enclavé le lot 3 des époux [N] afin de ne pas supporter le coût d’une viabilisation des lots composant le lotissement. Ils précisent que la desserte et le désenclavement du lot 3 peuvent être réalisés par et sur l’assiette du lotissement à partir de la [Adresse 27].

Cependant, il résulte des éléments ci-dessus exposés que le lot n°3 appartenant aux époux [N] dispose d’une voie d’accès par le chemin d’exploitation desservant leur parcelle, dit chemin de service et qu’il ne peut dès lors être considéré comme enclavé, étant au surplus observé que cette question ne peut être soumise à l’appréciation du juge des référés, juge de l’évidence, dès lors qu’elle relève de la compétence du juge du fond.

Par conséquent, la demande de Monsieur [ES] [C], Monsieur [PP] [M], Madame [Z] [E], épouse [M], Madame [B] [K] [I], Monsieur [Y] [T], Madame [TC] [T], Monsieur [D] [HY] et Madame [PT] [NM] [CF] ne peut prospérer en l’état.

Monsieur [ES] [C], Monsieur [PP] [M], Madame [Z] [E], épouse [M], Madame [B] [K] [I], Monsieur [Y] [T], Madame [TC] [T], Monsieur [D] [HY] et Madame [PT] [NM] [CF] qui succombent, seront condamnés aux dépens de l’instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [N], contraints d’ester en justice, et des consorts [UC]/[L] ainsi que de la société IMMO SOLUTIONS, tenus de se défendre, la charge des frais non compris dans les dépens. Monsieur [ES] [C], Monsieur [PP] [M], Madame [Z] [E], épouse [M], Madame [B] [K] [I], Monsieur [Y] [T], Madame [TC] [T], Monsieur [D] [HY] et Madame [PT] [NM] [CF] seront en conséquence condamnés à leur verser une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, selon modalités précisées dans le dispositif de la présente décision.

PAR CES MOTIFS