TJ Lille, 2 déc. 2024, RG 23/11618

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/11618 - N° Portalis DBZS-W-B7H-X3FR

N° de Minute : 24/00589

JUGEMENT

DU : 02 Décembre 2024

S.C.I. JACQUES ET NICOLE

C/

[T] [Y]
[X] [M]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 02 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. JACQUES ET NICOLE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Pierre-nicolas DECAT, avocat au barreau d'ARRAS

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [T] [Y], demeurant [Adresse 2]

M. [X] [M], demeurant [Adresse 2]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 23 Septembre 2024

Capucine AKKOR, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 02 Décembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG : 23/11618 – Page - SD
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 27 mai 2020, la S.C.I. JACQUES ET NICOLE a donné à bail à Madame [T] [Y] et Monsieur [X] [M] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 800 euros, outre une provision sur charges de 45 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 juin 2023, le conseil de la société demanderesse a mis en demeure les locataires de régler leur dette locative ainsi que de transmettre leur attestation d’assurance habitation.
Par lettre en date du 4 juillet 2023, il a été notifié aux locataires la révision annuelle de leur loyer à hauteur de 894,26 euros charges comprises.
Par lettre en date du 19 juillet 2023 signifiée par commissaire de justice le 31 juillet 2023, le conseil de la société demanderesse a mis en demeure les locataires de régler leur dette locative ainsi que de transmettre leur attestation d’assurance habitation. Le même jour, une sommation de payer la somme de 1867,30 euros et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs a été signifiée aux locataires par commissaire de justice.
Par acte de commissaire de justice du 21 septembre 2023, la S.C.I. JACQUES ET NICOLE a fait signifier à Madame [T] [Y] et Monsieur [X] [M] un commandement de payer la somme principale de 1674,53 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 22 septembre 2023.
Par acte de commissaire de justice signifié le 13 décembre 2023, la S.C.I. JACQUES ET NICOLE a fait assigner Madame [T] [Y] et Monsieur [X] [M] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Constater, à défaut prononcer, la résiliation du bail acquise de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, et des articles 1728 et 1741 du code civil ;Ordonner l’expulsion du défendeur et celle de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique, en vertu des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;Autoriser le cas échéant le requérant à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux, aux frais, risques et périls de Madame [T] [Y] et Monsieur [X] [M] en vertu des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;Condamner Madame [T] [Y] et Monsieur [X] [M] à lui payer la somme de 2367,31 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 6 décembre 2023, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni pendant les débats, avec intérêts légaux à compter de la décision à venir (article 1153 du code civil) ;Condamner Madame [T] [Y] et Monsieur [X] [M] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges subissant les augmentations légales, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux (article 1760 du code civil) ;Condamner Madame [T] [Y] et Monsieur [X] [M] au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 14 décembre 2023.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 23 septembre 2024. La S.C.I. JACQUES ET NICOLE, représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative arrêtée au 23 septembre 2024 à la somme de 865,65 euros.
Régulièrement assignés respectivement à domicile et à personne, Madame [T] [Y] et Monsieur [X] [M] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés à l’audience.
A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, Madame [T] [Y] et Monsieur [X] [M], assignés à personne et à domicile, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :
L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
En outre, l'article 24 III de la loi précitée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
En l'espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 22 septembre 2023, soit plus de deux mois avant l'assignation.
En outre, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 14 décembre 2023, soit plus de deux mois avant la première audience.
L’action en résiliation de bail est donc recevable.
Sur la résiliation du bail et l’expulsion :
Il convient de relever que le présent contrat de bail est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 antérieures à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 en ce qui concerne la procédure d’expulsion dès lors qu’il n’a pas été reconduit ou renouvelé depuis l’entrée en vigueur de ladite loi et ce, conformément à l’avis n°24-70.002 de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024.
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux et la résiliation de plein droit du contrat de location pour non production d’une attestation d’assurance qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties prévoit que à défaut de la preuve de souscription de l'assurance pendant la durée de la location, le contrat de location pourra être résilié de plein droit un mois après le commandement demeuré infructueux.
la S.C.I. JACQUES ET NICOLE a fait signifier à Madame [T] [Y] et Monsieur [X] [M] un commandement d’avoir à payer les loyers et fournir les justificatifs d'assurance, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7g) et 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et notamment les dispositions de l'article 7 g) dans son intégralité.
Madame [T] [Y] et Monsieur [X] [M] n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 21 septembre 2023, justifié d'une assurance contre les risques locatifs, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 22 octobre 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
Il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [T] [Y] et Monsieur [X] [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.
Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner Madame [T] [Y] et Monsieur [X] [M] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 22 octobre 2024 et est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois de septembre 2024 inclus.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :
Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
En l’espèce, la S.C.I. JACQUES ET NICOLE verse aux débats les pièces suivantes :
le contrat de bail souscrit entre les parties le 27 mai 2020 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 21 septembre 2023 ;le décompte de la créance arrêtée au mois de septembre 2024 inclus.Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte locataire produit à l'audience que Madame [T] [Y] et Monsieur [X] [M] reste devoir à la S.C.I. JACQUES ET NICOLE la somme de 865,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 23 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.
Madame [T] [Y] et Monsieur [X] [M], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.
La demande de condamnation prévue au dispositif de la société demanderesse n’étant pas solidaire, les défendeurs seront condamnés conjointement.
Il convient par conséquent de condamner conjointement Madame [T] [Y] et Monsieur [X] [M] à payer à la S.C.I. JACQUES ET NICOLE la somme de 865,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 23 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la date de la signification de la présente décision.
Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [T] [Y] et Monsieur [X] [M], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.
Sur les frais irrépétibles :
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Madame [T] [Y] et Monsieur [X] [M], condamnés aux dépens, devront verser à la S.C.I. JACQUES ET NICOLE une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Sur l’exécution provisoire :
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS