TJ Lille, 2 déc. 2024, RG 24/01276

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01276
N° Portalis DBZS-W-B7I-X76M

N° de Minute : L 24/00616

JUGEMENT

DU : 02 Décembre 2024

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE.

C/

[X] [P]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 02 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], sise 2 à [Adresse 4], 4 à [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice, SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE., [Adresse 2]

représentée par Me Jean-Roch PARICHET, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [X] [P], demeurant [Adresse 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 23 Septembre 2024

Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 02 Décembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 1276/24 – Page - MAEXPOSE DU LITIGE
Monsieur [X] [P] est propriétaire d’un appartement, d’une cave et d’un garage, respectivement lots n°21, 74 et 153 de l’ensemble immobilier sis 2 à [Adresse 4] - 4 à [Adresse 6] à [Localité 8].
Par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2022, un commandement de payer a été délivré à Monsieur [X] [P] pour la somme de 1584,95 euros.
Par acte de commissaire de justice signifié le 23 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 7] sise 2 à [Adresse 4] - 4 à [Adresse 6] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, a fait assigner Monsieur [X] [P] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :
4036,96 euros, au besoin à actualiser à l’audience, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 juillet 2022 ;1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.En application de l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation pour un plus ample exposé des moyens.
Par lettre recommandée avec accusé de réception envoyée le 20 septembre 2024, le conseil du syndicat des copropriétaires a notifié des pièces complémentaires, correspondant à l’actualisation de sa créance, au défendeur.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 septembre 2024. Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de l'assignation et a indiqué que la dette avait diminué, mettant à jour sa demande à la somme de 3318,23 euros, arrêtée au 19 septembre 2024.
Régulièrement cité à l'étude d'huissier de justice, Monsieur [X] [P] n'a pas comparu et n'a pas été représenté.
A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.
Par note en délibéré du 2 octobre 2024, le conseil du demandeur a transmis le relevé de propriété, pièce n°12 indiquée au bordereau de pièces.

MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, Monsieur [X] [P], assigné à l’étude de l’huissier, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision n’étant pas susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement rendu par défaut en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :

Par application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L'article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée général ». 

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il appartient donc au syndic de produire le procès-verbal de l’assemblée générale concernée mais également les régularisations annuelles de charges, les appels de fonds de charges et travaux ainsi que le compte du propriétaire depuis l’origine ou, à défaut, depuis le premier impayé.
En application de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, pris pour l’application de cette loi, le syndic de copropriété peut exiger le versement de provisions spéciales destinées à permettre l’exécution de travaux.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
Le relevé de propriété ;L’état descriptif de division et le règlement de copropriété ;Les appels de charges et les relevés individuels de charges pour la période allant du 1er avril 2022 au 31 décembre 2024 ;Les appels de provisions sur travaux en date des 12 et 22 mai 2023 pour les travaux de réfection et isolation des façades, les travaux de « toitures terrasses » et les travaux de remplacement des marches au [Adresse 3], en date du 15 juillet 2024 pour le projet de plan pluriannuel de travaux, en date des 1er juillet, 19 juillet et du 1er septembre 2024 pour les charges relatives à l’ascenseur ;Les procès-verbaux des assemblées générales en date des 30 décembre 2021, 7 avril 2023, 15 juin 2023 et du 12 juin 2024 portant approbation des comptes de l'exercice écoulé, du budget prévisionnel de l'exercice suivant et adoption de travaux ;Le décompte de la créance pour la période du 31 décembre 2021 au 1er septembre 2024 ;La mise en demeure en date du 5 mai 2022 ;le commandement de payer en date du 15 juillet 2022 pour la somme de 1584,95 euros ;le contrat de syndic.
Le syndicat des copropriétaires justifie de l’approbation du budget prévisionnel pour les exercices des années civiles 2022 et 2023 et de leur actualisation, de l’approbation du budget prévisionnel pour l'exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et de l'approbation de la réalisation des travaux de réfection et isolation des façades, les travaux des toitures terrasses et les travaux de remplacement des marches au [Adresse 3], du projet de plan pluriannuel de travaux et pour les travaux sur l’ascenseur, du montant de ces derniers et de la date d'exigibilité des appels de fonds y afférents.
Le seul fait que Monsieur [P] se soit abstenu de voter la réalisation de certains de ses travaux ne fait pas échec au fait qu’il est redevable du montant des sommes réclamées, dès lors que les décisions d’approbation desdits travaux n’ont fait l’objet d’aucun recours conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Il ressort donc de ces documents que Monsieur [X] [P] reste devoir la somme de 3315,84 euros au titre de charges de copropriété impayées, suivant arrêté du compte au 19 septembre 2024, après déduction des intérêts de retard de 2,39 euros.
Le syndicat ne justifiant pas de l’envoi de la mise en demeure, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2024, date de la délivrance de l'assignation, sur la somme de 4036,96 euros. 

Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts.

Ainsi, si les frais de mise en demeure et de relance justifiés constituent des frais nécessaires au sens du texte précité, en l’espèce, ni la lettre de relance ni l’accusé de réception de la lettre de mise en demeure ne sont produits aux débats. Les frais réclamés à ce titre ne seront en conséquence pas retenus.
En outre, il résulte du contrat de syndic que la constitution et le suivi du dossier transmis à l’auxiliaire de justice et à l’avocat sont respectivement tarifés à hauteur de 350 euros TTC et au temps passé, et ce uniquement en cas de diligences exceptionnelles. Or, en l’espèce, le syndic ne justifie pas de la réalisation de telles diligences exceptionnelles, les honoraires pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure faisant partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic.
Enfin, les coûts du commandement de payer du 15 juillet 2022 et de l’assignation du 23 janvier 2024 sont imputés au copropriétaire défaillant à hauteur des sommes respectives de 125,03 euros et 157,15 euros, sommes qui relèvent des dépens et seront examinées sur ce fondement.
En conséquence, la demande de condamnation au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts :
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d'une somme d'argent est indemnisé par l'allocation de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Le copropriétaire qui s'abstient de payer régulièrement ses charges sans justifier des raisons de sa carence commet une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d'une partie des fonds nécessaires à la gestion et l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
En l’espèce, la carence de Monsieur [X] [P] à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l'avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d'entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun.
En conséquence, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [X] [P], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires de l'immeuble supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a pu exposer. Monsieur [X] [P], condamné aux dépens, devra verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement rendu par défaut, en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
REJETTE la demande de condamnation au titre des frais de recouvrement ;
CONDAMNE Monsieur [X] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 7] sise 2 à [Adresse 4] - 4 à [Adresse 6] à [Localité 8], pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, les sommes de :
- 3315,84 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er avril 2022 au 19 septembre 2024 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2024 sur la somme de 4063,96 ;
- 500 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;
CONDAMNE Monsieur [X] [P] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation ;
CONDAMNE Monsieur [X] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 7] sise 2 à [Adresse 4] - 4 à [Adresse 6] à [Localité 8] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.
AINSI JUGE ET PRONONCE A LILLE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE DEUX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

LA GREFFIERE,
S. DEHAUDT
LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,
Capucine AKKOR