TJ Lille, 2 déc. 2024, RG 24/03402

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
59034 LILLE CEDEX

☎ :03 20 78 33 33

N° RG 24/03402
N° Portalis DBZS-W-B7I-YF3X

N° de Minute : L 24/00593

JUGEMENT

DU : 02 Décembre 2024

[Y] [X]

C/

[I] [J] [K] [Z]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 02 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [Y] [X], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [I] [J] [K] [Z], demeurant [Adresse 5]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 23 Septembre 2024

Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 02 Décembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 3402/24 – Page - MA
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Suivant acte sous seing privé en date du 8 mai 2023, Madame [Y] [X] a donné à bail à Madame [I] [J] [K] [Z] un logement situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 657 euros, outre les charges mensuelles à hauteur de 80 euros, pour une durée de 1 an renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2023, Madame [Y] [X] a fait signifier à Madame [I] [J] [K] [Z] un commandement de payer la somme principale de 3358,5 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par le même acte, Madame [Y] [X] a été mise en demeure de justifier de l’occupation du logement.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 14 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 6 février 2024, Madame [Y] [X] a fait assigner Madame [I] [J] [K] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de LILLE aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail de Madame [I] [J] [K] [Z] pour défaut de paiement de loyer et charges dans les deux mois du commandement délivré en application de la clause résolutoire ;Constater que Madame [I] [J] [K] [Z] est occupant sans droit ni titre ;Ordonner l’expulsion de Madame [I] [J] [K] [Z] de corps et de biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la Force Publique du logement sis [Adresse 2] ;Condamner Madame [I] [J] [K] [Z] au paiement de la somme de 6524,06 euros avec les intérêts de droit, et à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges avec intérêts de droit à compter de chaque échéance ;Condamner Madame [I] [J] [K] [Z] au entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation en vertu de l’article 696 du Code de Procédure Civile ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que la locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'elle a été mise en demeure d'y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu'elle n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 27 février 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 23 septembre 2024. Madame [Y] [X] comparaît en personne et s’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative arrêtée au mois d’août 2024 à la somme de 11 207,18 euros.

Régulièrement assignée par dépôt en l’étude, Madame [I] [J] [K] [Z] n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [I] [J] [K] [Z], assignée à l’étude de l’huissier, n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
En outre, l'article 24 III de la loi précitée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l'espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 14 novembre 2023, soit plus de deux mois avant l'assignation.

En outre, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 27 février 2024, soit plus de deux mois avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux et la résiliation de plein droit du contrat de location pour non production d’une attestation d’assurance qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte du bail signé par les parties qu’il contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l'initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, Madame [Y] [X] justifie avoir régulièrement signifié le 22 septembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 3358,5 euros.

Il ressort par ailleurs du relevé de compte que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun versement n’ayant été effectué par Madame [I] [J] [K] [Z].

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 novembre 2023.

Il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [I] [J] [K] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 737 euros, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner Madame [I] [J] [K] [Z] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 23 novembre 2023 et est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois d’août 2024 inclus.
Sur la demande de paiement des loyers et charges :
Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, Madame [Y] [X] verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 8 mai 2023 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, du 22 septembre 2023 ;le décompte de la créance arrêtée au mois d’août 2024 inclus.

Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte locataire produit à l'audience que Madame [I] [J] [K] [Z] reste devoir à Madame [Y] [X] la somme de 9893,18 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’août 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, après déduction des versements de la CAF.

Cependant, il résulte de l’assignation du 6 février 2024 et du commandement de payer en date du 22 septembre 2023 que Madame [I] [J] [K] [Z] a payé le loyer du mois de juillet 2023, ce dernier ne faisant pas parti du décompte produit dans l’assignation ni dans le commandement de payer et porté contradictoirement à la connaissance de l’intéressée. Dès lors, il conviendra de soustraire au montant de la dette actualisée la somme de 737 euros correspondant au montant du loyer du mois de juillet 2023.

En outre, le dépôt de garantie ayant vocation uniquement à garantir le montant de loyers impayés ou de réparations locatives, et donc à être hypothétiquement déduit d’une dette locative, il n’y a pas lieu de condamner à son paiement pour ensuite le déduire compte tenu de la présente décision d’expulsion et de condamnation au paiement de la dette locative.

Enfin, Madame [I] [J] [K] [Z], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [I] [J] [K] [Z] à payer à Madame [Y] [X] la somme de 9156,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois d’août 2024, échéance d’août 2024 incluse, outre intérêts au taux légal.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [I] [J] [K] [Z], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS