TJ Lille, 2 déc. 2024, RG 22/02362

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 01

N° RG 22/02362 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WBGV

JUGEMENT DU 02 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

S.C.I. BOX A LOUER,
immatriculée au RCS de LILLE METROPOLE sous le n°844 926 923, prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Anthony BERTRAND, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. MAJDELTIER,
immatriculée au RCS de LILLE METROPOLE sous le n°815 313 440, prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège.
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Laurence D’HERBOMEZ, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 08 Novembre 2023 ;

A l’audience publique du 10 Juin 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 14 Octobre 2024, prorogé au 18 novembre 2024 puis prorogé pour être rendu le 02 Décembre 2024.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 02 Décembre 2024, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er décembre 2016, M. [E] [G] et Mme [K] [L] son épouse ont conclu un bail avec la S.A.R.L. Majdeltier d'une durée d'un an renouvelable tacitement à compter du même jour portant sur un entrepôt situé [Adresse 1] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 1 200 euros charges comprises.

Par acte sous seing privé du 5 novembre 2018, M. [G] a donné à bail à la société Majdeltier un second local de stockage situé [Adresse 1] à [Localité 5] pour une durée indéterminée et un loyer mensuel de 700 euros.

Les locaux ont été cédés à la S.C.I. Box à Louer le 25 septembre 2019.

Par lettres recommandées avec avis de réception du 6 avril 2021, la société Box à Louer a mis en demeure la société Majdeltier de lui payer :

la somme de 2 400 euros concernant l'entrepôt ;la somme de 3 500 euros concernant le local de stockage.
Par courrier du 4 mai 2021, la société Box à Louer donnait congé à la société Majdeltier des locaux à usage de stockage situés [Adresse 1]. Le locataire a quitté lesdits locaux le 5 juin 2021.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 28 juin 2021, la société Box à Louer adressait à la société Majdeltier deux nouvelles mises en demeure de payer pour les montants de :

3 600 euros concernant l'entrepôt4 293,33 euros concernant le local de stockage.
Le 7 septembre 2021, une ordonnance d'injonction de payer la somme de 4 293,33 euros en principal avec intérêt au taux légal à compter du 28 juin 2021 et 51,07 euros au titre des frais de requête était rendue à l'encontre de la locataire s'agissant du local de stockage. La société Majdeltier y formait opposition le 13 octobre 2021 devant le tribunal de proximité de Tourcoing.

Parallèlement, s'agissant de l'entrepôt, la société Box à Louer a fait délivrer commandement de payer pour un montant de 4 955,19 euros à la société Majdeltier le 15 juillet 2021.

La société Majdeltier a quitté les locaux le 20 décembre 2021.

Par exploit d’huissier délivré le 30 mars 2022, la S.C.I. Box à Louer a assigné la S.A.R.L. Majdeltier devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de condamnation au paiement de la somme de 10 374,19 euros au titre des loyers impayés s'agissant de l'entrepôt situé [Adresse 1].

A la demande des parties, le tribunal de proximité de Tourcoing a décidé le 7 juin 2022 du renvoi de l'affaire devant la 1ère chambre civile du tribunal judiciaire de Lille pour jonction à l'affaire concernant l'entrepôt situé [Adresse 1].

Les deux affaires ont été jointes par ordonnance du 6 juillet 2022.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 2 mars 2023, la S.C.I. Box à Louer sollicite le rejet des demandes de la S.A.R.L. Majdeltier et sa condamnation à lui payer :

la somme de 14 667,52 euros au titre des loyers impayés
la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance.
Dans ses dernières conclusions signifiées le 1er juin 2023, la S.A.R.L. Majdeltier s’oppose aux demandes formées à son encontre. Elle sollicite de la juridiction de :

A titre principal :

Déclarer les demandes formulées par la S.C.I. Box à Louer irrecevables ;
A titre subsidiaire,

Débouter la S.C.I. Box à Louer de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
En tout état de cause,

Condamner la S.C.I. Box à Louer à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance et manquement à l’obligation de délivrance ;
La Condamner à lui payer la somme de 35 002,58 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2022 correspondant au montant de la perte du mobilier et des aménagements ;
Ordonner la mainlevée de la saisie-conservatoire pratiquée le 28 septembre 2021;
Condamner la S.C.I. Box à Louer à communiquer le certificat de désamiantage et les assurances des entreprises intervenues sur la toiture dans un délai de 8 jours à compter du prononcé du jugement à intervenir sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;
Se réserver la compétence pour la liquidation de l’astreinte ;
Condamner la S.C.I. Box à Louer à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;
Rappeler que la décision est assortie de l’exécution provisoire.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture des débats est intervenue par ordonnance du 8 novembre 2023 avec fixation de l'affaire à l'audience du 10 juin 2024 à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 octobre 2024 prorogé au 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir

L'article 32 du code de procédure civile dispose qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, la société Majdeltier conclut à l’irrecevabilité de l'action de la société Box à Louer pour défaut de qualité à agir.

Or, la société Box à Louer justifie de la cession des locaux à son profit le 25 septembre 2019, de sorte qu'elle s'est substituée au précédent bailleur dans l'exécution du contrat.

Elle dispose ainsi de la qualité à agir en recouvrement des loyers en tant que nouveau propriétaire bailleur.

La fin de non-recevoir sera rejetée.

II- Sur la demande en paiement

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1353 du code civil dispose qu'il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l'espèce, le locataire s'oppose à l'exigibilité des loyers en se fondant sur l'exception d'inexécution par le bailleur.

A- Sur l'exception d'inexécution

Selon l’article 1217 dudit code, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut notamment refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation.

L'article 1219 du même code précise qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de l'en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail.

En l'espèce, le preneur fait état d'un défaut d'entretien des locaux par le propriétaire avec la présence de pigeons et de fuites, d'un défaut de sécurité des locaux avec des intrusions, d'un défaut de conformité à la destination des locaux avec des travaux de division des locaux en deux dans la hauteur et de travaux de toiture occasionnant des désagréments.

– S'agissant du défaut d'entretien des locaux

La société Majdeltier produit divers photographies en pièces 21, 8, 9, et 10 avec des commentaires de sa part. La date et la localisation desdites photographies ont été établies par acte de commissaire de justice du 10 février 2023 (pièce 23).

Dans le dossier photographique (pièce 21), il est fait état à trois reprises au cours de la location de la présence de pigeons ainsi qu'à plusieurs reprises de fuite d'origine diverses.

S'agissant des pigeons, il n'est pas établi ni même allégué que la problématique soit récurrente, puisque leur présence n'est évoquée qu'à trois reprises au cours d'une location de plusieurs années. Et il n'est pas démontré que leur entrée ponctuelle dans les locaux, si elle est indéniablement gênante pour le stockage de meubles, résulte d'un défaut d'entretien des locaux par le propriétaire.

S'agissant des fuites évoquées, qui auraient des origines diverses (bris de la toiture après la chute d'un jeune à travers le toit, réparation insuffisante, infiltrations suite à défaut d'entretien des gouttières, remontée d'égout suite à des travaux dans les bâtiments voisins...), et se seraient produites à plusieurs reprises au cours de la location, si le locataire se plaint de leur récurrence, il n'établit pas que le bailleur a manqué à son obligation de réparer les locaux après que le problème lui ait été signalé.

Dès lors, le défaut d'entretien des locaux par le bailleur n'est pas établi.

– S'agissant du défaut de sécurité

Il est mentionné dans le dossier photographique (pièce 21), que des jeunes auraient été surpris à sauter sur les toitures et que l'un d'eux serait passé à travers le toit.

Il ne peut être reproché au bailleur un défaut de sécurisation du site au regard de ce seul fait ponctuel et au demeurant non établi.

Il n'est ainsi démontré aucune faute contractuelle du bailleur à ce titre.

– S'agissant du défaut de conformité à la destination contractuelle

S'il semble d'après les photographies (pièces 8) que des constructions de type plafond bois ou mezzanine ont été créées et empêchent l'entrée dans l'entrepôt de véhicules de grande hauteur, il n'est pas établi par le locataire que l'accessibilité du local à des camions est un élément entré dans le champ contractuel. La société Majdeltier n'établit pas davantage avoir signalé la difficulté à la S.C.I. Box à Louer et lui avoir demandé de régler le problème afin de permettre l'accès aux poids-lourds. Encore, la date de réalisation de ces travaux n'étant pas justifiée, le lien avec le défaut de paiement des loyers n'est pas établi.

Dès lors, il n'est pas établi que le propriétaire a manqué à son obligation de délivrance conforme.

– S'agissant des travaux de toiture

Il résulte des débats qu'en raison d'une tempête intervenue en décembre 2020, une partie du toit des locaux a été arrachée, la défenderesse reconnaissant elle-même avoir déclaré un sinistre à ce titre.

La société Majdeltier se plaint d'avoir dû subir durant plusieurs mois les désagréments liés aux travaux de toiture mettant en péril la santé et la sécurité de ses salariés.

Or, si le preneur produit diverses photographies sur lesquelles il apparaît notamment de la poussière importante déposée sur ses meubles et bâches, il n'établit pas l'existence d'un problème de sécurité lié à un mauvais traitement de tôles amiantées, les photographies d'une personne présentant des rougeurs sur le visage étant insuffisantes à le démontrer.

La nature et l'ampleur des travaux de réfection de la toiture d'un entrepôt/hangar, dépourvu de sous-toiture et de plafond, impliquent inévitablement des désagréments et une gêne dans la jouissance des locaux.

De plus, la S.C.I. Box à Louer produit un échange de SMS avec le locataire en janvier et février desquels il résulte qu'elle lui demande de déplacer ses affaires afin de « finir la toiture » l'interlocuteur répondant qu'il est en train de « faire l'inventaire et déplacer les objets les plus important » (pièce 13 demandeur).

Elle produit également un courrier adressé à la société Majdeltier le 18 mars 2021 dans lequel il est indiqué : « A plusieurs reprises nous vous avons fait part notre volonté de réparer la toiture de votre local situé au [Adresse 1] à [Localité 5]. Lors du sinistre du 24 décembre 2020, nous avons épongé et colmaté de façon tout à fait provisoire votre local. A nouveau, entre le 11, 12 et 13 mars 2021 de fortes rafales ont emporté nos réparations précaires. Il y a urgence à réparer mais avant de pouvoir réparer il faut que nous puissions accéder dans votre local. Dès que votre local sera débarrassé, nous pourrons en quelques jours effectuer la réparation complète de la toiture. Comme l'a suggéré [I] depuis le mois de décembre 2020, nous pouvons mettre à votre dispositions un local sain et gratuitement pendant la durée des travaux. ».

Ainsi, il ressort de ces éléments que le bailleur a réalisé des démarches pour effectuer la réparation de la toiture comme il en avait l'obligation et qu'il a proposé des solutions à son preneur afin de lui éviter les désagréments des travaux.

Il en résulte qu'il n'est établi aucun manquement du bailleur à ce titre.

En conséquence, il convient d'écarter l'exception d'inexécution, de sorte que les loyers sont effectives exigibles et dus.

B- Sur les sommes dues

La société Majdeltier ne conteste pas le quantum réclamé. Il convient en conséquence de la condamner au paiement de la somme de 10 374,19 euros au titre des loyers impayés d'avril 2021 au 20 décembre 2021 s'agissant du local sis [Adresse 1] et à la somme de 4 293,33 euros au titre des loyers impayés de décembre 2020 au 5 juin 2021 s'agissant du local sis [Adresse 1], soit une somme totale de 14 667,52 euros.

III- Sur la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance et manquement à l'obligation de délivrance

En vertu de l’article 1240 dudit code, tout préjudice causé à autrui oblige celui qui a commis la faute qui l’a causé à le réparer. L’obligation de réparer est cependant soumise à la preuve de la responsabilité de la personne, qui se caractérise par l’existence d’une faute, d’un dommage, et d’un lien de causalité direct et certain entre la faute et le dommage.

La société Majdeltier se plaint de la mise en péril de la sécurité et de la santé de son gérant, de ses associés et de ses salariés en réalisant des travaux sur la toiture contenant de l'amiante sans aucune protection et en provoquant des fuites d'eau à répétition.

Ainsi que cela a été relevé précédemment, il n'est aucunement justifié que la toiture était faite de plaques d'amiante, ni que les travaux de réparation et/ou remplacement de celle-ci n'ont pas été effectués dans les règles de l'art s'agissant notamment du traitement de l'amiante. De même, s'agissant des diverses fuites, il n'est pas établi que le propriétaire n'a pas réalisé les travaux de réparation nécessaires après avoir été avisé de celles-ci par son locataire.

Au regard de ces éléments, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme ou à son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux n'est pas établi et la demande de dommages-intérêts au titre du prétendu préjudice de jouissance sera rejetée.

IV- Sur la demande au titre de la perte de mobilier et d'aménagement

En vertu de l’article 1240 dudit code, tout préjudice causé à autrui oblige celui qui a commis la faute qui l’a causé à le réparer.

L’obligation de réparer est cependant soumise à la preuve de la responsabilité de la personne, qui se caractérise par l’existence d’une faute, d’un dommage, et d’un lien de causalité direct et certain entre la faute et le dommage.

La société Majdeltier argue encore de la perte d'une grande partie de son mobilier suite au dégât des eaux dans le local dû aux manquements du bailleur.

Si la société Majdeltier ne s'en explique pas clairement, il se déduit de ses écritures qu'elle réclame en réalité la prise en charge par le propriétaire des dégâts objets de sa déclaration de sinistre à son assureur suite à la tempête de décembre 2020.

Or, l'éventuel préjudice au mobilier et aux aménagements du fait de l'arrachage de la toiture par la tempête et de l'absence de couverture protégeant le local n'est pas causé directement par une faute du propriétaire, s'agissant d'une circonstance extérieure.

Au surplus, le préjudice subi n'est pas établi, la simple déclaration des pertes adressée à son assureur ne démontrant pas la réalité de la dégradation desdits biens et aménagements.

En conséquence, la demande sera rejetée.

V- Sur la demande de mainlevée de la saisie-conservatoire

La société Majdeltier ne s'explique pas sur sa demande de mainlevée de la saisie-conservatoire pratiquée sur ses comptes.

Rien ne justifie la mainlevée de la saisie-conservatoire pratiquée le 23 septembre 2021 pour un montant de 7 200 euros, la société Majdeltier étant condamnée par la présente décision au paiement d'une somme supérieure.

La demande sera en conséquence rejetée.

VI- Sur la demande de communication sous astreinte

La société Majdeltier demande la communication sous astreinte du certificat de désamiantage et des assurances des entreprises intervenues sur la toiture.

Or, elle ne démontre pas que ces documents lui sont réclamés par son assureur afin d'obtenir une indemnisation suite au sinistre, la pièce 22 fixant uniquement la date d'une réunion. Elle n'établit pas davantage l'intérêt de ces éléments pour l'obtention de l'indemnisation d'un dégât des eaux.

En conséquence, sa demande sera rejetée.

VII- Sur les demandes accessoires

1. Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

La S.A.R.L. Majdeltier succombant au principal, elle supportera les dépens de la présente instance et sera redevable d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 2 200 euros.

PAR CES MOTIFS