TJ Lille, 2 déc. 2024, RG 24/08444

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/08444
N° Portalis DBZS-W-B7I-YTSD

N° de Minute : L 24/00599

JUGEMENT

DU : 02 Décembre 2024

[B] [N]
[R] [K] épouse [N]
S.A. SEYNA

C/

[U] [X]
[H] [F]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 02 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [B] [N], demeurant [Adresse 8] - [Localité 9] ayant pour mandataire la Société GARANTME [Adresse 12] [Localité 11]

Mme [R] [K] épouse [N], demeurant [Adresse 8] - [Localité 9] ayant pour mandataire la Société GARANTME [Adresse 12] [Localité 11]

S.A. SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 13] ayant pour mandataire la Société GARANTME [Adresse 12] [Localité 11]

représentés par Me Marion LACOME D'ESTALENX, avocat au barreau de PARIS sustituée par Me Pauline WOICIECHOWSKI

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [U] [X], demeurant 1[Adresse 10] - [Localité 7]

Mme [H] [F], demeurant 173 boulevard Leon Blum - [Localité 7]

comparants en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 23 Septembre 2024

Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 02 Décembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 8444/24 – Page - MAEXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 31 octobre 2020, Monsieur [B] [N] et Madame [R] [K] épouse [N] ont donné à bail à Monsieur [U] [X] et Madame [H] [F] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 850 euros, outre les charges mensuelles à hauteur de 35 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte du même jour, la société SEYNA s’est portée caution solidaire au profit de Monsieur [U] [X] et Madame [H] [F] à concurrence de 96 000 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2023, Monsieur [B] [N] et Madame [R] [K] épouse [N] ont fait signifier à Monsieur [U] [X] et Madame [H] [F] un commandement de payer la somme principale de 1 435,54 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Au titre du contrat de cautionnement, la caution a versé au bailleur la somme totale de 1435,54 euros selon la quittance subrogative du 12 novembre 2023, et est en conséquence subrogée dans les droits du bailleur à hauteur de cette somme en application des articles 2306, 1346 et suivants du code civil.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 27 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 11 juillet 2024, Monsieur [B] [N], Madame [R] [K] épouse [N] et la SA SEYNA ont fait assigner Monsieur [U] [X] et Madame [H] [F] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de LILLE aux fins de voir :

A titre principal :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à Monsieur [U] [X] et Madame [H] [F] à compter du 22 janvier 2024 ;A titre subsidiaire :
Prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [U] [X] et Madame [H] [F] ;En tout état de cause :
Condamner Monsieur [U] [X] et Madame [H] [F] à laisser libre de tous occupants de leur chef le logement qu’ils occupent et remettre à Monsieur [B] [N] et Madame [R] [K] épouse [N] les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir ;Ordonner à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Monsieur [U] [X] et Madame [H] [F] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de leur fait et si besoin avec le concours de la force publique ;
Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner solidairement Monsieur [U] [X] et Madame [H] [F] à payer la somme de 4270,54 euros au titre des loyers et charges dus au terme de juin 2024 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :La somme de 0 euros à Monsieur [B] [N] et Madame [R] [K] épouse [N] ;La somme de 4270,54 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de Monsieur [B] [N] et Madame [R] [K] épouse [N] à hauteur de ce montant ;Condamner solidairement Monsieur [U] [X] et Madame [H] [F] à payer à Monsieur [B] [N] et Madame [R] [K] épouse [N] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs ;Condamner solidairement Monsieur [U] [X] et Madame [H] [F] à payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 novembre 2023.
A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que les locataires ont cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'ils ont été mis en demeure d'y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu'ils n'ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 26 juillet 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 23 septembre 2024. Monsieur [B] [N], Madame [R] [K] épouse [N] et la SA SEYNA, représentés par leur conseil, s’en sont rapportés aux demandes contenues dans leur acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative arrêtée au 1er septembre 2024 à la somme de 5 802,02 euros, à hauteur de 4270,54 euros pour la SA SEYNA et 1531,48 euros pour les bailleurs. Ils s’opposent aux demandes de délais de paiement.

Monsieur [U] [X] et Madame [H] [F] comparaissent en personne. Ils ne contestent pas le montant de la dette. Ils sollicitent des délais de paiement et indiquent pouvoir régler le loyer ainsi que la somme mensuelle maximale de 200 euros en règlement de leur dette. Ils précisent également que Monsieur [U] [X] a dorénavant à sa charge ses quatre enfants, et qu’ils ont donc aujourd’hui sept enfants à leur charge.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

Par note en délibéré en date du 3 octobre 2024, Madame [F] a communiqué la quittance de loyer du mois de septembre 2024 ainsi qu’une attestation des prestations sociales et familiales versées par la Caisse d’allocations familiales.

Par note en délibéré en date du 8 octobre 2024, le conseil des bailleurs et de la S.A. SEYNA a confirmé et que le loyer du mois de septembre 2024 avait été réglé et a communiqué un décompte actualisé.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Monsieur [U] [X] et Madame [H] [F] s'étant présentés, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
De plus, l’article 1346-1 du code civil dispose que la subrogation conventionnelle s’opère à l'initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d'une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n'ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

En l’espèce, Monsieur [B] [N] et Madame [R] [K] épouse [N] versent aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 31 octobre 2020 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, du 22 novembre 2023 ;le décompte de la créance arrêtée au mois de septembre 2024 inclus ;les quittances subrogatives et le décompte des indemnités versées par la SA SEYNA aux bailleurs.
Il résulte du décompte locataire produit à l'audience que Monsieur [U] [X] et Madame [H] [F] restent à devoir la somme de 5 802,02 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Néanmoins, il résulte des relevés de comptes de Madame [H] [F] produits lors de l’audience qu’elle a effectué trois paiements envers la société GARANTME de 150,88 euros le 5 août 2024. Or, seuls deux paiements sont présents le 5 août 2024 sur le décompte produit par les demandeurs. Dès lors, il conviendra de soustraire à la somme de 5802,02 euros la somme de 150,88 euros correspondant au troisième paiement effectué par Madame [H] [F].

Il résulte en outre de la quittance de loyer du mois de septembre 2024 et du décompte actualisé, produits en cours de délibéré, que les locataires ont procédé au paiement dudit loyer, dont il conviendra donc de déduire la somme de 945 euros.

Dès lors, Monsieur [U] [X] et Madame [H] [F] restent à devoir la somme de 4706,14 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, dont 4119,66 euros pour la société SEYNA.

La répartition s’effectuera de manière suivante :

Monsieur [U] [X] et Madame [H] [F] restent à devoir la somme de 586,48 euros à Monsieur [B] [N] et Madame [R] [N] ;Monsieur [U] [X] et Madame [H] [F] restent devoir à la société SEYNA la somme de 4119,66 euros résultant du contrat de cautionnement liant les parties, des quittances subrogatives produites et du décompte des indemnités versées par la société SEYNA produit à l’audience.
De surcroît, il est expressément prévu dans le contrat de location la solidarité entre les co-locataires. Dès lors, les débiteurs seront condamnés solidairement.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [U] [X] et Madame [H] [F] à payer à Monsieur [B] [N] et Madame [R] [K] épouse [N] et la SA SEYNA la somme de 4706,14 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er septembre 2024 échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2024, date de l'assignation, pour la somme de 4270,54 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus, les modalités de la répartition étant prévues au dispositif de la présente décision.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux et la résiliation de plein droit du contrat de location pour non production d’une attestation d’assurance qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.
L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public. Ainsi, force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, délai repris par ledit commandement de payer, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire, ce qui sera validé.

En l’espèce, Monsieur [B] [N] et Madame [R] [K] épouse [N] justifient avoir régulièrement signifié le 22 novembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 1 435,54 euros.
Il ressort par ailleurs du relevé de compte que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n'ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 janvier 2024.

Selon l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, modifié par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Dans l’hypothèse de l’octroi de délais de paiement, les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Monsieur [U] [X] et Madame [H] [F] proposent de verser la somme maximale de 200 euros par mois en remboursement de la dette locative.

Monsieur [B] [N] et Madame [R] [K] épouse [N] et la SA SEYNA s’opposent à l'octroi de délais de paiement.

En l’espèce, il résulte du diagnostic social et financier, des pièces produites et des débats que Monsieur [U] [X] et Madame [H] [F] perçoivent des revenus mensuels d’environ 2400 euros, une pension alimentaire d’un montant de 600 euros ainsi que des allocations familiales d’un montant mensuel de 1200 euros. Ils s'acquittent de charges d'un montant mensuel de 2044 euros, incluant le paiement du loyer. Ils justifient du fait qu’ils ont désormais 7 enfants à leur charge, Monsieur [U] [X] ayant conclu une convention parentale en date du 6 juillet 2024 qui est aujourd’hui en cours d’homologation. Ils justifient également du fait que Madame [F] a subi un accident de travail le 9 janvier 2024.

En outre, Monsieur [U] [X] et Madame [H] [F] ont manifesté une volonté réelle de régulariser leur situation financière en proposant de régler la somme de 200 euros en plus du reliquat du loyer courant pour apurer leur dette. Ils déclarent également qu’ils percevront en novembre une rentrée d’argent conséquente suite à un héritage qui permettra d’apurer la totalité de leur dette.

Il convient de souligner qu’ils ont payé dans son intégralité le loyer des mois d’août et de septembre 2024, qu’un échéancier a été mis en place avec la SA SEYNA et que Madame [H] [F] a effectué plusieurs paiements en faveur de GARANTME afin d’apurer leur dette (5 paiements de 150,88 euros les 12 juillet, 19 juillet et 5 août 2024).

Au vu du montant de la dette locative, de la situation des locataires, de la reprise des paiements et de la proposition de règlement formulée à l'audience, des délais de paiement leur seront accordés.

Monsieur [U] [X] et Madame [H] [F] seront ainsi autorisés à s'acquitter de leur dette par mensualités successives d'un montant de 131 euros durant 35 mois, en plus du loyer courant et des charges, et paieront au 36ème mois le solde restant dû.

Il conviendra de respecter l’échéancier suivant :

Les premiers paiements effectués par Monsieur [U] [X] et Madame [H] [F] viseront à apurer la dette de 586,48 euros en faveur de Monsieur [B] [N] et Madame [R] [K] épouse [N].Une fois la dette de 586,48 euros apurée, les paiements seront effectués afin d’apurer la dette de 4119,66 euros au profit de la société SEYNA.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l'égard de Monsieur [U] [X] et Madame [H] [F] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

En cas de défaut de paiement d’une mensualité à son échéance, l’intégralité de la dette reviendra immédiatement exigible quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée sans qu’il soit nécessaire de saisir à nouveau le Juge des contentieux de la protection.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et Monsieur [B] [N] et Madame [R] [K] épouse [N] pourront faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 945 euros,
correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner in solidum Monsieur [U] [X] et Madame [H] [F] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 23 janvier 2024 et est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois de septembre 2024 inclus.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [X] et Madame [H] [F], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [U] [X] et Madame [H] [F], condamnés aux dépens, devront verser in solidum à Monsieur [B] [N], Madame [R] [K] épouse [N] et la SA SEYNA une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS