TJ Lille, 2 déc. 2024, RG 24/01746

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01746 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YBIU

N° de Minute : 24/00590

JUGEMENT

DU : 02 Décembre 2024

[J] [U] [L] [E]

C/

[O] [I] [D] [Z]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 02 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [J] [U] [L] [E], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [O] [I] [D] [Z], demeurant [Adresse 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 23 Septembre 2024

Capucine AKKOR, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 02 Décembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG : 24/1746 – Page - SD
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 12 juin 2020, Monsieur [J] [L] [E] a donné à bail à Monsieur [O] [Z] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 450 euros, outre 15 euros de provision sur charges, pour une durée de 3 ans renouvelable.
Par acte de commissaire de justice du 7 décembre 2023, Monsieur [J] [L] [E] a fait signifier à Monsieur [O] [Z] un commandement de payer la somme principale de 739 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 8 décembre 2023.
Par acte de commissaire de justice signifié le 31 janvier 2024, Monsieur [J] [L] [E] a fait assigner Monsieur [O] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Constater la résiliation de plein droit par le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, dire que Monsieur [Z] [O] est occupant sans droit ni titre ;Ordonner son expulsion ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans le logement, dans le délai de deux mois du commandement d’avoir à quitter les lieux à intervenir et ce, si besoin est, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Condamner Monsieur [O] [Z] au paiement de la somme de 1529 euros au titre des loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail ;Condamner Monsieur [O] [Z] au paiement des loyers et charges impayés à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’au jour du jugement ;Condamner Monsieur [O] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;Condamner en outre Monsieur [O] [Z] au paiement des intérêts légaux à compter de la présente décision ;Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision ;Condamner Monsieur [O] [Z] au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 2 février 2024.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 23 septembre 2024. Monsieur [J] [L] [E] s’en est rapporté aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative arrêtée au 22 septembre 2024 à la somme de 3282 euros.
Régulièrement assigné par dépôt en l’étude, Monsieur [O] [Z] n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience.
A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, Monsieur [O] [Z], assigné à l’étude de l’huissier, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :
L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
En outre, l'article 24 III de la loi précitée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
En l'espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 8 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l'assignation.
En outre, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 2 février 2024, soit plus de deux mois avant la première audience.
L’action en résiliation de bail est donc recevable.
Sur la résiliation du bail et l’expulsion :
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux et la résiliation de plein droit du contrat de location pour non production d’une attestation d’assurance qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.
En l’espèce, il résulte du bail signé par les parties qu’il contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l'initiative du bailleur, après un commandement de payer resté infructueux.
Or, Monsieur [J] [L] [E] justifie avoir régulièrement signifié le 7 décembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 739 euros.
Il ressort par ailleurs du relevé de compte que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, les versements effectués n'ayant pas permis de régler les sommes dues.
Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 janvier 2024.
Il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.
Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner Monsieur [O] [Z] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 19 janvier 2024 et est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois de septembre 2024 inclus.
Sur la demande de paiement des loyers et charges :
Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
En l’espèce, Monsieur [J] [L] [E] verse aux débats les pièces suivantes :
le contrat de bail souscrit entre les parties le 12 juin 2020 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 7 décembre 2023 ;le décompte de la créance arrêtée au 22 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte locataire produit à l'audience que Monsieur [O] [Z] reste devoir à Monsieur [J] [L] [E] la somme de 3282 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 22 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, après déduction du versement des allocations personnalisées au logement (APL) par la CAF.
Monsieur [O] [Z], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.
Il convient par conséquent de condamner Monsieur [O] [Z] à payer à Monsieur [J] [L] [E] la somme de 3282 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 22 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2024, date de l'assignation, pour la somme de 1529 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.
Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [O] [Z], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.
Sur les frais irrépétibles :
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Monsieur [O] [Z], condamné aux dépens, devra verser à Monsieur [J] [L] [E] une somme qu’il est équitable de fixer à 150 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Sur l’exécution provisoire :
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS