TJ Paris, 2 déc. 2024, RG 24/06854

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : S.A.S. GFF

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Olivier MAYRAND

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06854 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5NKK

N° MINUTE : 13/2024

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 02 décembre 2024

DEMANDERESSE
Madame [P] [O], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Olivier MAYRAND, avocat au barreau de PARIS, Toque : L0162

DÉFENDERESSE
S.A.S. GFF (ANCIENNEMENT DENOMMEE VHOME GROUP), dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 octobre 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 02 décembre 2024 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation

Décision du 02 décembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/06854 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5NKK

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 8 février 2023, à effet du 9 février 2023, Mme [P] [O] a consenti à la société VHOME GROUP (désormais GFF) un bail d'habitation non meublé, pour une durée d'un an renouvelable, à usage exclusif de location saisonnière, portant sur des locaux situés [Adresse 1], comprenant un appartement au 5ème étage porte gauche, moyennant un loyer de 2400 euros hors charges, payable mensuellement le 1er de chaque mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2024, Mme [P] [O] a fait délivrer à la société GFF (anciennement VHOME GROUP) une sommation faisant commandement d'avoir à justifier d'une attestation d'assurance dans le délai d'un mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

Il était également demandé, sans délai, de mettre fin aux nuisances (détritus dans les parties communes, mise hors service de l'ascenseur, agression verbale envers un voisin, occupation par des groupes, nuisances sonores nocturnes) et de cesser l'exploitation de l'appartement à des fins commerciales notamment par la mise en location sur des sites internet.

Par assignation en date du 10 juillet 2024, Mme [P] [O] saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin de:
- constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 24 mai 2024,
- ordonner l'expulsion de la société GFF (anciennement VHOME GROUP) et de toute personne dans les lieux de son fait,
- la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et aux charges afférentes, qui sera due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux,
- condamner la société GFF (anciennement VHOME GROUP) au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'au dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l'audience du 7 octobre 2024, Mme [P] [O], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle précise maintenir ses demandes en l'absence de réaction du locataire. Elle confirme que le bail est soumis aux dispositions du code civil.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l'article 659 du code de procédure civile, la société GFF (anciennement VHOME GROUP) n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le juge des contentieux de la protection peut allouer une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable et ordonner toute mesure pour mettre fin à un trouble manifestement illicite.

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire

A titre liminaire, il convient d'indiquer que s'agissant d'un contrat conclu au profit d'un preneur personne morale, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne s'appliquent pas conformément aux dispositions de l'article 2 de cette loi.

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1224 du même code précise que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l'espèce, le contrat de bail comporte une clause aux termes de laquelle "à défaut de paiement d'un seul terme de loyer tel qu'il résulte du présent contrat, de ses avenants ou d'actes postérieurs à son échéance ou de ses accessoires, de ses compléments ou des indemnités d'occupation en cas de maintien dans les lieux ou encore en cas d'inexécution de l'une quelconque des clauses du présent bail ou des obligations légales ou réglementaires, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter, restés sans effet, le présent bail sera résilié automatiquement et de plein droit si bon semble au bailleur et sans qu'il y ait lieu de remplir aucune formalité judiciaire".

En l'espèce, une sommation d'exécuter a été délivrée au preneur le 24 avril 2024 aux fins d'obtenir une attestation d'assurance contre les risques locatifs, mettre fin aux nuisances causant d'importants troubles du voisinage et respecter l'usage paisible des lieux, et cesser l'exploitation de l'appartement à des fins commerciales.

La bailleresse indique que le locataire n'a pas justifié de l'assurance locative dans le mois suivant la signification de ce commandement. La société GFF (anciennement VHOME GROUP) ne s'est pas présentée à l'audience et ne s'est pas faite représenter de telle sorte qu'elle n'a pas fait valoir d'éléments contraires.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 mai 2024.

Il convient de préciser que le commandement ne visait la clause résolutoire qu'en ce qui concerne le défaut d'assurance et non les troubles du voisinage et l'exploitation du logement à des fins commerciales, de telle sorte qu'il ne sera pas répondu sur ces points.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Mme [P] [O] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, selon les modalités fixées au dispositif de la présente ordonnance.

2. Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d'occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.
Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer l'indemnité d'occupation provisionnelle due jusqu'à la libération effective des lieux au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner la société GFF (anciennement VHOME GROUP) à son paiement à titre provisionnel à compter du 25 mai 2024.

3. Sur les frais et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La société GFF (anciennement VHOME GROUP), qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer à Mme [P] [O] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS