TJ Paris, 2 déc. 2024, RG 24/05474

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Marilina DE ARAUJO

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Sylvie JOUAN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05474 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5BCD

N° MINUTE : 9/2024

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 02 décembre 2024

DEMANDERESSE
S.A. ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS,
Toque P0226

DÉFENDEUR
Monsieur [W] [O] [K], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Marilina DE ARAUJO, avocat au barreau de PARIS, Toque E963

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 octobre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 02 décembre 2024 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation

Décision du 02 décembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/05474 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5BCD

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 septembre 2022, la société ADOMA a donné en location un logement n°A601 à M. [W] [O] [K] sur des locaux situés dans une résidence sociale au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 528,12 euros et d'une provision pour charges de 38,36 euros.

Des redevances étant demeurées impayées, la société ADOMA a, par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 15 janvier 2024, mis en demeure M. [W] [O] [K] de payer la somme principale de 4232,43 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai d'un mois, en visant une clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 28 mai 2024, la société ADOMA a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé aux fins de voir:
- constater que M. [W] [O] [K] est devenu occupant sans droit ni titre suite à la résiliation de son contrat,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin,
- condamner M. [W] [O] [K] à lui payer les redevances impayées, soit la somme de 6515,06 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 15 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s'était poursuivi,
- condamner M. [W] [O] [K] à lui payer 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l'audience du 7 octobre 2024, la société ADOMA maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 4 octobre 2024, s'élève désormais à 9631,86 euros. Elle s'oppose à tout délai de paiement, relevant que la redevance n'est pas payée depuis le mois de janvier 2024. Elle s'oppose également à l'octroi d'un délai pour quitter les lieux, indiquant que l'expiration du titre de séjour conduisant à une perte de revenus n'est pas opposable au bailleur, qui en outre conditionne l'attribution d'un logement à un tel titre.

Le conseil de M. [W] [O] [K] sollicite le rejet des demandes en référé, la résiliation du contrat sollicitée relevant de l'examen au fond de la procédure. Subsidiairement, il est demandé l'octroi d'un délai de 36 mois pour apurer la dette, ainsi qu'un délai de 12 mois pour quitter les lieux. Il est expliqué que M. [W] [O] [K] se trouve dans une situation d'extrême précarité en raison de sa situation administrative, les difficultés pour payer la redevance ayant débuté à l'expiration de son titre de séjour le 1er novembre 2022. Il est évoqué que M. [W] [O] [K], qui essaye de régulariser sa situation avec l'aide de la CIMADE mais également de la société ADOMA, ne trouvera pas à se loger tant que sa situation administrative ne sera pas régularisée. Enfin, il est précisé que M. [W] [O] [K] est en situation de handicap.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [W] [O] [K] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l'occupant et échappe aux dispositions protectrices de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation en vertu de l'article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend, et, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du titre d'occupation

1.1. Sur la demande de rejet au titre du référé

Aux termes de son assignation, la société ADOMA sollicite du juge des référés qu'il constate que M. [W] [O] [K] est devenu occupant sans droit ni titre à la suite de la résiliation de son contrat, demande soutenue à l'audience du 7 octobre 2024.

Dès lors, il apparaît établi qu'il n'est aucunement demandé le prononcé de la résiliation judiciaire d'un contrat, mais que la demande de la bailleresse s'analyse en un constat d'acquisition de clause résolutoire, de telle sorte que la demande peut être portée devant le juge des référés.

1.2. Sur la résiliation

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En l'espèce, le contrat de résidence conclu le 28 septembre 2022 contient une clause résolutoire (article 11) et une mise en demeure visant cette clause a été notifiée au locataire le 15 janvier 2024 pour la somme en principal de 4232,43. Cette mise en demeure correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par la mise en demeure correspondait bien, compte tenu de paiements partiels, à un montant équivalent au moins à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et que M. [W] [O] [K] n'a pas réglé l'intégralité de la dette dans le délai d'un mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 16 février 2024, un mois après réception de la mise en demeure.

La résolution de plein droit, prévue par le contrat conclu entre les parties, s'impose au juge qui ne dispose d'aucune marge d'appréciation et se contente de constater l'acquisition de la clause et de ses effets dès lors que les conditions qu'elle prévoit sont réunies.

M. [W] [O] [K] étant sans droit ni titre depuis le 16 février 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

2. Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l'espèce, il ressort tout d'abord des éléments de procédure et de l'audience que M. [W] [O] [K] a le statut de travailleur handicapé et que cet état doit être pris en considération. Par ailleurs, s'il ne dispose plus de titre de séjour depuis le mois de novembre 2022, il ressort des décomptes présentés que la dette locative actuelle a débuté en avril 2023 soit plusieurs mois après, ce qui indique qu'il a dans un premier temps cherché à maintenir les paiements malgré sa situation. En outre, des paiements postérieurs à cette date ont été effectués, ce qui tend à démontrer que l'absence de paiement par M. [W] [O] [K] ne relève pas d'une mauvaise foi mais de difficultés financières importantes telles qu'elles ont été rapportées à l'audience. Enfin, l'absence actuelle de titre de séjour rend difficile toute démarche en vue d'un relogement.

Au regard de ces éléments et de la qualité du bailleur, et tout en prenant en compte la nécessité pour la société ADOMA de récupérer le logement, il convient d'accorder M. [W] [O] [K] un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux.

3. Sur la dette de redevances impayées et l'indemnité d'occupation

M. [W] [O] [K] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la société ADOMA verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 4 octobre 2024, M. [W] [O] [K] lui devait la somme de 9631,86 euros, soustraction faite des frais de procédure. Cette somme correspond aux redevances impayées et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

M. [W] [O] [K] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2024 sur la somme de 4232,43 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 2287,05 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

M. [W] [O] [K] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 5 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant de la redevance qui aurait été due si le contrat de résidence s'était poursuivi.

En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Au regard de la situation de M. [W] [O] [K] exposée à l'audience, il apparaît qu'il n'a aucun revenu, ce qui ne lui permet pas d'assumer le paiement de la redevance actuelle ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [W] [O] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,