TJ Paris, 2 déc. 2024, RG 24/00665

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Elisabeth WEILLER

Copie exécutoire délivrée
le :
à : [K] [D]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/00665 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3YUV

N° MINUTE : 1/2024

JUGEMENT
rendu le 02 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 3]

représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS,
Toque P0128

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [D], demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 02 décembre 2024 par Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation
Décision du 02 décembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00665 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3YUV

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 août 2015, la société IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d'habitation à M. [K] [D] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 381,12 euros.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [D] le 11 juillet 2022 suite à un premier commandement de payer.

Par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 8040,70 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Par assignation du 8 janvier 2024, la société IMMOBILIERE 3F a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée en conséquence à faire procéder à l'expulsion de M. [K] [D], autoriser la séquestration des biens et meubles se trouvant dans les lieux, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer majoré de 50%, et des charges, subsidiairement au montant du loyer et des charges, jusqu'à libération des lieux,
- 9760,22 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2023,
- 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 9 janvier 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été appelée à l'audience du 4 avril 2024 et a été renvoyée compte tenu de la demande en cours d'aide juridictionnelle du défendeur. Appelée de nouveau le 18 juin 2024, elle a été renvoyée à l'audience de ce jour afin de permettre la régularisation du supplément de loyer de solidarité (ci-après SLS).

À l'audience du 7 octobre 2024, la société IMMOBILIERE 3F maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative actualisée au 30 septembre 2024 s'élève désormais à 9944,38 euros, après régularisation du SLS. Elle déclare accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par le défendeur. La société IMMOBILIERE 3F considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [K] [D] reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 150 euros, en plus du loyer courant.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Si cette saisine date du 11 juillet 2022, à l'issue d'un premier commandement de payer, les décomptes communiqués démontrent que la situation d'impayé s'est maintenue depuis cette date de telle sorte que cette condition est considérée comme étant remplie.

L'action de la société IMMOBILIERE 3F est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 2 octobre 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 8040,70 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 décembre 2023.

2. Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d'occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
En l'espèce, la société IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 30 septembre 2024, M. [K] [D] lui devait la somme de 9944,38 euros, soustraction faite des frais de procédure et après application du SLS.

M. [K] [D] reconnaît cette dette et n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier et notamment de l'audience, que les revenus du foyer de M. [K] [D] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 150 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due à partir du 3 décembre 2023, égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle est illicite au regard de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989. L'indemnité d'occupation ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS