TJ Paris, 2 déc. 2024, RG 24/03007

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Vincent LOIR

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Julien ESTRADE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/03007 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KWZ

N° MINUTE : 3/2024

JUGEMENT
rendu le 02 décembre 2024

DEMANDERESSE
Madame [D] [A], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Vincent LOIR, avocat au barreau de PARIS,
Toque : E0874

DÉFENDEURS

Madame [E], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Julien ESTRADE de la SELARL ESTRADE, AZAD & HARUTYUNYAN, avocats au barreau de PARIS,
Toque : E1856

Monsieur [U] [E], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Julien ESTRADE de la SELARL ESTRADE, AZAD & HARUTYUNYAN, avocats au barreau de PARIS,
Toque : E1856

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 octobre 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 02 décembre 2024 par Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation
Décision du 02 décembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03007 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KWZ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2010, Mme [D] [A] a consenti un bail d'habitation à M. [U] [E] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 580 euros et d'une provision pour charges de 20 euros.

M. [U] [E] s'est marié pendant la durée du bail et Mme [C] [E] est ainsi devenue co-titulaire du bail d'habitation.

Par acte de commissaire de justice du 4 octobre 2022, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 8495,14 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 12184.19 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignations délivrées le 7 février 2024, Mme [D] [A] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour:
- prononcer l'acquisition de la clause résolutoire,
- subsidiairement, prononcer la résiliation du bail aux torts exclusif de M. [U] [E] et Mme [C] [E],
- ordonner leur expulsion immédiate, ainsi que celle de tout occupant de leur chef,
- obtenir leur condamnation au paiement de 13578,34 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2022 sur la somme de 8665,14 euros, sur la somme de 12366,58 euros à compter du 2 octobre 2023, et à compter de l'assignation pour le surplus ;
- fixer une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 2000 euros par mois outre les charges, à compter du 3 décembre 2023 et jusqu'à libération des lieux,
- les condamner au paiement de la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l'audience du 7 octobre 2024, Mme [D] [A], représentée par son avocat, maintient l'intégralité de ses demandes, en les actualisant. Elle précise que la dette locative au 31 juillet 2024 s'élève à 16139,60 euros. Elle sollicite la fixation de l'indemnité d'occupation à la somme de 2298,24 euros outre les charges, et la condamnation des défendeurs à 6000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

A l'appui de ses prétentions, Mme [D] [A] explique que M. [U] [E] et Mme [C] [E] ne payent pas l'intégralité de leur loyer depuis plusieurs années, ne lui versant que la somme de 414 euros, puis 404 euros. Elle indique qu'en juillet 2022, elle leur a demandé le paiement de l'arriéré locatif à compter d'août 2019, ayant pris en compte les délais de prescription. Elle a alors également régularisé les charges et indexé le loyer. Elle a cependant constaté que les locataires ont continué à ne pas payer leur loyer en intégralité. Elle a de nouveau révisé le loyer en janvier et décembre 2023 et régularisé les charges en juillet 2023 et avril 2024, sans que M. [U] [E] et Mme [C] [E] n'en tiennent compte. Elle sollicite ainsi l'acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer. Elle conteste l'existence d'un accord avec les locataires sur la diminution du prix du loyer depuis 2014, ainsi que la véracité des quittances versées aux débats par M. [U] [E] et Mme [C] [E] à compter de 2018, en l'absence du tampon nominatif qu'elle appose habituellement sur ces pièces. Elle ajoute que le dépôt de garantie n'a jamais été payé par les locataires, soit 1160 euros, précisant que M. [U] [E] lui avait demandé de ne pas encaisser son chèque, depuis lors périmé, et indique que cette somme doit lui servir à payer un dégâts des eaux non réparé. A l'appui de sa demande subsidiaire de résiliation du bail, Mme [D] [A] explique en outre que M. [U] [E] et Mme [C] [E] sous-louent ou prêtent son appartement sans son autorisation. Elle conteste avoir donné cette autorisation pour une sous-location en 2018. Enfin, elle affirme que M. [U] [E] et Mme [C] [E] ont installé une palissade, une serrure, une sonnette et une caméra afin de fermer la partie d'une cour sur laquelle elle a un droit de jouissance privatif, sans aucune autorisation.

M. [U] [E] et Mme [C] [E], représentés par leur avocat, expliquent avoir constaté dès 2014 des anomalies électriques dans l'appartement et un surcoût de charges en raison de la classification G (DPE) de l'appartement. Ils assurent qu'un accord a été trouvé avec Mme [D] [A] de diminuer le loyer à la somme de 390 euros et la provision pour charges à 10 euros, soit un total de 400 euros mensuels. Ils estiment que la demande unilatérale et rétroactive faite en juillet 2022 par Mme [D] [A] est la conséquence du fait qu'ils n'ont pas quitté le logement comme elle le souhaitait dans le courant du 1er semestre 2022, en raison de la non validité du congé qu'elle leur avait donné en novembre 2021. Ils précisent à ce titre qu'ils quitteront le logement avant le 31 décembre 2024, ayant reçu un congé valable. S'agissant de la révision du loyer, ils qualifient le fait de se fonder sur le montant du bail écrit comme étant déloyal, un accord verbal ayant existé durant plus de huit ans sur un autre montant. S'agissant de la sous-location, ils affirment ne l'avoir fait qu'à une seule reprise en 2018, et avec l'accord de Mme [D] [A]. Concernant la palissade, ils expliquent sa pose par des dégradations qu'ils subissaient, et assurent qu'un accord avait été trouvé avec Mme [D] [A] et le syndicat des copropriétaires. Ils demandent ainsi que Mme [D] [A] soit déboutée de toutes ses demandes, et qu'elle soit condamnée à leur verser la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Dans le cours du délibéré, le tribunal a sollicité une note en délibéré pour qu'un décompte figurant sur le bordereau de pièces de Mme [D] [A] lui soit communiqué, ce qui a été fait le jour même, 5 novembre 2024. La partie adverse n'a pas fait valoir d'observation sur cette pièce.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l'espèce, deux commandements de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail ont été signifiés aux locataires les 4 octobre 2022 et 2 octobre 2023. La bailleresse communique des décomptes montrant que les sommes demandées n'ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois, à l'issu du premier comme du second commandement.

Cependant, les locataires contestent tout impayé locatif, évoquant un accord verbal entre les parties. Ils versent aux débats treize quittances de loyers, dont six (avril, novembre, décembre 2014, janvier 2015, mai et juillet 2017) ne sont pas contestées par Mme [D] [A], et sept (mars, avril, mai et juin 2018, décembre 2021, janvier et février 2022) sont contestées, en raison de l'absence du tampon qu'elle appose systématiquement sur ses quittances. En se fondant tout d'abord uniquement sur les quittances non contestées par la bailleresse, il doit être constaté que le montant du loyer tel qu'il y figure est de 390 euros et celui des charges de 10 euros pour les quittances de 2014 et 2015, et de 404 euros de loyer et 10 euros de charges pour celles de 2017. Les quittances de mai et juillet 2017 attestent par ailleurs que les locataires sont à jour des loyers antérieurs, alors que la bailleresse assure que dès lors que les époux [E] ont commencé à payer un loyer moindre que celui prévu au contrat, ils n'ont ensuite plus versé le loyer qui y était convenu. Il doit ainsi être considéré qu'ils n'ont pas versé le loyer convenu dans le bail les mois dont les quittances ne figurent pas en procédure. Mme [D] [A] certifie donc par les quittances datant de 2017 que les locataires sont à jour de leur loyer alors qu'ils ne versent pas les sommes prévues dans le bail écrit. Dès lors, il ne peut être prétendu par Mme [D] [A] que la diminution du loyer ne provient pas d'un accord passé avec ses locataires, puisqu'elle atteste elle-même que les époux [E] sont à jour de leur loyer et qu'il est établi qu'ils ne versent pas le loyer convenu dans le contrat du 1er janvier 2010, et cela depuis plus de trois ans. S'agissant des quittances de loyers de 2018, 2021 et 2022, s'il est exact qu'ils ne comportent pas le tampon présent auparavant, cet élément n'est pas de nature à lui seul à établir que ces quittances sont fausses, le reste des documents, notamment la signature de la bailleresse, ne permettant pas d'exclure ces pièces. Dès lors, il est considéré que jusqu'en février 2022, Mme [D] [A] a délivré à ses locataires des quittances permettant d'estimer le loyer convenu entre eux à 404 euros et les charges à 10 euros, mais également que les locataires étaient à jour du paiement de leur loyer. En outre, Mme [D] [A] ne communique aucune pièce datée entre avril 2014 et février 2022 montrant qu'elle était en désaccord avec ce montant. Il est donc manifeste que durant presque huit années, le loyer fixé entre les parties ainsi que les charges étaient moindre que ce qui était prévu au contrat conclu le 1er janvier 2010, sans qu'il soit nécessaire de rechercher les raisons ayant conduit à cet accord.

Il est incontestable que Mme [D] [A] s'est manifestée le 19 juillet 2022 auprès de Mme et M. [E] sur ce sujet par courrier recommandé avec accusé de reception et qu'ainsi il apparaît à cette date qu'elle souhaitait revenir sur cette baisse de loyer et de provision sur charges, position manifestement unilatérale qui ne saurait conduire à une modification de l'accord des parties ayant perduré durant huit ans.

Pour ces raisons, il n'est pas établi que Mme et M. [E] aient eu au moment du commandement de payer un arriéré de loyer pouvant conduire à l'acquisition de la clause résolutoire contractuelle et à la résolution du contrat de bail conclu le 1er janvier 2010 entre les parties.

- Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Le juge dispose d'un pouvoir d'appréciation en la matière.

- Sur l'obligation de payer son loyer

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il se déduit de l'ensemble de ces dispositions que l'obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, et pour les mêmes motifs que ceux développés précédemment, il n'est pas démontré que les locataires ont gravement failli à leur obligation de payer leur loyer. S'agissant de la révision du loyer, il sera retenu qu'elle repose sur la base d'un loyer non convenu entre les parties de telle sorte qu'elle n'était pas exacte.

Concernant le dépôt de garantie, Mme [D] [A] indique elle-même avoir eu un chèque de la part de M. [U] [E] au moment de la conclusion du bail, devenu périmé car non perçu, selon elle à la demande du locataire. Il apparaît ainsi que le fait qu'elle n'ait pas perçu le dépôt de garantie est de son fait, un chèque lui ayant été donné selon ses propres dires. En outre, dans ses différents courriers adressés aux locataires s'agissant de leur dette, Mme [D] [A] n'a jamais fait état du non versement du dépôt de garantie. Elle ne verse pas non plus aux débats des décomptes datant de la conclusion du bail permettant d'établir que cette somme n'a jamais été perçue. Elle sollicite enfin ce jour le versement d'un dépôt de garantie pour un bail conclu en 2010, devant prendre fin dans moins d'un mois, afin de payer des réparations d'un dégât des eaux qui n'est établi dans aucune des pièces versées aux débats, le fait que Mme [D] [A] l'évoque elle-même dans un de ses courriers ne suffisant à établir ni son existence ni la responsabilité des locataires.

Le contrat de bail ne sera ainsi pas résilié pour ce motif.

- Sur la sous-location ou le prêt des locaux

En vertu de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

En l'espèce, Mme [D] [A] indique ne jamais avoir donné son accord pour que Mme et M. [E] sous-louent ou prêtent l'appartement, précisant que les conditions générales du contrat de bail interdit au locataire de mettre à disposition les locaux y compris gratuitement. Elle conteste avoir donné son autorisation à de telles pratiques, y compris en 2018, précisant que le courrier communiqué par les locataires concernant son accord pour une sous-location cette année-là n'était qu'un brouillon, non signé. Elle verse différentes pièces aux débats: un courrier de Mme [X] [B] en date du 9 juillet 2022, employée d'immeuble, attestant de la présence à deux reprises (été 2021 et 9 juillet 2022) de personnes n'appartenant pas à la famille des locataires, M. [U] [E] lui ayant confirmé sous-louer l'appartement, avec l'accord de Mme [D] [A], ce que cette dernière a contesté auprès d'elle, précisant n'avoir donné son accord qu'une seule fois par le passé et à titre exceptionnel; un courrier en date du 24 novembre 2022 de M. [S] [V], indiquant qu'il a constaté depuis 2017 et durant plusieurs étés que l'appartement objet des débats a été occupé par plusieurs personnes autres que la famille des locataires et qu'il pouvait s'agir d'un type de locations saisonnières; un procès-verbal de constat internet par commissaire de justice et des photos montrant la présence dans l'appartement de deux femmes se disant américaines, la semaine du 9 juillet 2022.

Les locataires contestent toute sous-location autre que durant l'été 2018 et revendiquent un droit à inviter des tiers à leur domicile.

Il ressort de ce qui précède qu'il n'est pas démontré que Mme [D] [A] n'était pas favorable à une sous-location durant l'été 2018 au regard du brouillon de lettre produite aux débats, certes non signé mais qui est corroboré par l'attestation de Mme [X] [B] produite par Mme [D] [A] elle-même, dans laquelle est évoqué le fait que cette dernière avait donné son accord par le passé à une sous-location, ce qu'elle conteste pourtant à l'audience. Pour le reste, les déclarations de M. [S] [V] ne sont pas suffisamment précises et étayées, les locataires pouvant recevoir des personnes sans qu'il s'agisse de prêts ou sous-locations. Il n'est notamment pas précisé que les époux [E] étaient absents à ces périodes, et l'auteur du courrier évoque son " sentiment " qu'il pouvait s'agir de sous-locations, ce qui n'apparaît là encore pas suffisamment probant. Seule est établie la présence de tiers dans l'appartement aux alentours du 9 juillet 2022. Cette présence est attestée par plusieurs éléments: photos, constat par commissaire de justice, billet d'avion et ticket de caisse au nom d'une des occupantes. Ces éléments n'attestent toutefois pas à eux seuls d'une sous-location. Si les locataires font valoir leur droit d'héberger des tiers, cela n'est toutefois pas permis par leur contrat de bail, puisqu'il est démontré que M. [U] [E] et Mme [C] [E] étaient alors eux-mêmes en vacances et qu'il s'agit a minima d'un prêt d'appartement. Cependant, il sera considéré que ce manquement n'apparaît, en l'état des éléments communiqués, qu'isolé et ne justifie pas la résiliation du contrat de bail.

- Sur la transformation des locaux et équipements non autorisés

L'article 7, f) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le preneur ne peut pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire.

En l'espèce, Mme [D] [A] affirme que les locataires ont posé une palissade dans la cour de l'immeuble, l'ont fermée par une porte avant de poser une serrure et une caméra intégrée à leur sonnette, sans solliciter l'autorisation de réaliser ces installations et sans répondre à sa demande de retirer ces équipements. Ces installations sont attestées par différentes pièces et ne sont pas contestées par les locataires.

Mme [D] [A] indique ne jamais avoir donné son accord à ses locataires pour la mise en place d'une palissade. Il ressort d'une pièce qu'elle verse aux débats (courrier adressé par Mme [D] [A] à M. [E] en date du 7 décembre 2018) qu'elle était informée de ce projet mais qu'elle avait demandé de ne pas poser la palissade sans avoir préalablement prévenu le syndic pour accord. Mme [D] [A] n'a ainsi pas manifesté d'opposition à la pose de cette palissade mais a prévenu M. [U] [E] et Mme [C] [E] que l'accord du syndic était nécessaire. Cet accord n'a manifestement pas été demandé tel que cela résulte des écrits de CGA Copro en date des 25 juillet 2018 et 22 novembre 2018, mettant en demeure Mme [D] [A] de retirer cette palissade. Toutefois, il apparaît également qu'un accord entre Mme [D] [A], le syndicat des copropriétaires et les époux [E] a ensuite été trouvé, tel que cela résulte d'un mail du 21 décembre 2018 de M. [S] [V], président du conseil syndical (pièce n°21 de Mme [D] [A]), ce qu'il confirme dans un mail du 23 avril 2024 adressé à M. [U] [E] (pièce n°12 des défendeurs). Il apparaît également qu'outre la palissade (devant initialement mesurer 1mètre 20 puis maintenue à 1mètre80), il a été convenu que des plantations devaient recouvrir la construction. Il n'est pas contesté par Mme [D] [A] qu'elle en a payé une grande partie. Ainsi, si son accord initial était subordonné à l'accord du syndic, ce que les locataires n'ont pas respecté, il n'est pas contestable qu'un accord a ensuite été trouvé entre les parties, de telle sorte que Mme [D] [A] n'est pas fondée à solliciter la résolution du contrat de bail sur ce motif.

S'agissant de la pose d'une porte pouvant fermer à clé et d'une sonnette avec caméra, il n'est pas contesté qu'aucune demande n'a été faite à la propriétaire par les locataires. Ces aménagements peuvent toutefois facilement être enlevés. Dans la mesure où les locataires ont indiqué à l'audience qu'un congé leur a été valablement délivré pour le 31 décembre 2024, il apparaît qu'une remise en état peut à cette occasion leur être demandée et que la résiliation du contrat pour ce motif n'apparaît pas adaptée alors qu'il doit prendre fin dans moins d'un mois.

2. Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation

Mme [D] [A] ne rapporte pas la preuve de l'existence d'une dette locative.

En l'absence de résolution ou de résiliation du contrat de bail, il n'y pas pas lieu de statuer sur l'existence et le montant d'une indemnité d'occupation.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [D] [A], qui succombe à la cause, sera condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Il n'apparaît pas inéquitable en l'espèce que chaque partie conserve ses frais non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,