TJ Paris, 2 déc. 2024, RG 24/01911

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Laurent MARTIGNON
Me Isabelle ULMANN
Me Marc MANCIET

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/01911 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BMY

N° MINUTE : 1/2024

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 02 décembre 2024

DEMANDEUR
Monsieur [B] [Y], demeurant Chez son mandataire la Société IMMOGER GESTION - [Adresse 3]
représenté par Me Marc MANCIET, avocat au barreau de PARIS,
toque W0002

DÉFENDEURS
Monsieur [C] [R], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Laurent MARTIGNON de la SELARL CABINET TROUVIN, avocats au barreau de PARIS, toque : A0354

Madame [L] [N] [T], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Isabelle ULMANN de la SELARL ULMANN EDERY, avocats au barreau de PARIS, toque A0449

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 octobre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 02 décembre 2024 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 février 2017, M. [B] [Y] a consenti un bail d'habitation à Mme [L] [N] [T] et M. [C] [R] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1455 euros et d'une provision pour charges de 240 euros.

Par actes de commissaire de justice du 20 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 6000,75 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [L] [N] [T] et M. [C] [R] le 2 novembre 2023.

Par assignations du 9 janvier 2024, M. [B] [Y] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Mme [L] [N] [T] et M. [C] [R] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu'à libération des lieux,
- 2792,75 euros au titre du solde du commandement de payer,
- 5418,99 euros au titre de l'arriéré locatif du 1er octobre 2023 au 31 décembre 2023,
- 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 11 janvier 2024. Un diagnostic social et financier a été réalisé concernant Mme [L] [N] [T], et ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L'affaire a fait l'objet d'un renvoi à l'audience du 24 avril 2024 au regard de la récente désignation du conseil de Mme [L] [N] [T] au titre de l'aide juridictionnelle. Un nouveau renvoi a été ordonné à l'audience du 18 juin 2024, avec injonction de rencontrer un conciliateur.

À l'audience du 7 octobre 2024, M. [B] [Y] s'est fait représenter. Son conseil renvoie à ses dernières écritures, et précise abandonner toute demande tirée du commandement de payer compte tenu de la procédure de surendettement concernant Mme [L] [N] [T], pour laquelle il est sollicité un sursis à statuer. La condamnation de M. [C] [R] à payer à M. [B] [Y] la somme de 17554,64 euros est sollicitée, suivant décompte arrêté au 17 septembre 2024. Il est indiqué que M. [C] [R] doit être considéré comme étant toujours redevable des loyers malgré son depart des lieux, au regard de la situation de concubinage présentée au jour de la signature du bail, le courier envoyé par M. [C] [R] le 10 juillet 2019 ne réunissant pas les conditions d'un congé locatif donné au propriétaire. Son expulsion n'est toutefois plus sollicitée puisqu'il n'habite plus dans les lieux. Il est demandé le débout des demandes de Mme [L] [N] [T] et M. [C] [R]. S'agissant du remboursement de charges demandé par Mme [L] [N] [T], il est précisé que le propriétaire n'est pas en état de fournir de justificatifs s'agissant de l'année 2022 mais qu'il justifie de celles de l'année 2023. Enfin, il est sollicité la diminution des éventuels délais accordés aux défendeurs.

Le conseil de M. [C] [R] indique que son client a donné congé au propriétaire le 10 juillet 2019 et considère ainsi que la dette locative, postérieure au terme du bail fixé au 16 février 2020 avant tacite reconduction, ne peut lui être imputée. Considérant qu'il s'agit là d'une contestation réelle et sérieuse, il est demandé de dire que le juge des référés n'est pas compétent pour trancher le litige. A titre subsidiaire, il est demandé de condamner Mme [L] [N] [T] à garantir et relever M. [C] [R] de toute condamnation, et à titre reconventionnel de condamner M. [B] [Y] à payer à M. [C] [R] la somme de 1000 euros en réparation de son préjudice moral, condamner solidairement M. [B] [Y] et Mme [L] [N] [T] à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 et les condamner aux dépens.

Le conseil de Mme [L] [N] [T] demande de dire nul le commandement de payer du 20 septembre 2023 en ce que la somme y figurant n'est pas identique à celle figurant sur le décompte annexé, de débouter M. [B] [Y] de l'ensemble de ses demandes, et de se déclarer incompétent au regard de contestations sérieuses sur le montant de la dette. A titre subsidiaire, Mme [L] [N] [T] sollicite le remboursement de la provision pour charges du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2023, de lui accorder un délai de 36 mois pour apurer sa dette, suspendre les effets de la clause résolutoire durant deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement. Enfin, il est demandé de débouter M. [B] [Y] de sa demande au titre de l'article 700 et le condamner aux dépens. Au soutien de ses prétentions, elle expose que le montant des charges n'est pas justifié par le propriétaire pour les années 2022 et 2023. Elle évoque également une exception d'inexécution s'agissant de l'absence de délivrance d'une clé par le propriétaire, et indique que son logement ne répond plus à des critères de décence. Enfin, Mme [L] [N] [T] indique faire l'objet d'une procédure de surendettement.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [B] [Y] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur l'existence d'une contestation réelle et sérieuse sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l'origine de cette créance ou la nature de l'obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l'existence d'un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

En l'espèce, M. [B] [Y] a délivré un commandement de payer la somme de 6000,75 euros le 20 septembre 2023 en joignant un décompte arrêté au 1er février 2023, de telle sorte que Mme [L] [N] [T] n'était pas en état de connaître le montant de ce qu'elle devait payer au demandeur dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, cela d'autant plus qu'il ressort des débats et des décomptes produits qu'elle a effectué des paiements durant cette période. Il sera considéré en l'espèce qu'il s'agit d'une contestation sérieuse.

2. Sur les demandes en paiement

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, M. [B] [Y] verse aux débats un décompte montrant qu'à la date du 17 septembre 2024, les défendeurs lui devaient la somme de 17554, 64 euros au titre des loyers et provisions sur charges.

Mme [L] [N] [T] oppose des contestations, qu'elle qualifie de sérieuses, relativement au quantum de la dette locative. Elle invoque l'absence de justificatifs concernant les provisions sur charges pour les années 2022 et 2023. M. [B] [Y] indique qu'en l'état il peut justifier des charges pour l'année 2023. Au regard de ces éléments, il apparaît que la contestation de Mme [L] [N] [T] est sérieuse quant au montant de la créance.

M. [C] [R] conteste de son côté être solidaire de la dette de loyer de Mme [L] [N] [T], justifiant avoir écrit à M. [B] [Y] en juillet 2019 pour l'informer de son départ du domicile et de la fin de son engagement solidaire à l'issu du bail. Ce congé est contesté par M. [B] [Y]. Il doit être considéré qu'il existe en l'état une contestation sérieuse de l'existence d'un droit de M. [B] [Y] à l'encontre de M. [C] [R], qui impose au juge de statuer au fond.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de dire n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes principales.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B] [Y], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie ses propres frais irrépétibles. Leurs demandes à ce titre seront rejetées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,