TJ Paris, 2 déc. 2024, RG 24/04828

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [R] [O]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Frédéric DOUEB

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/04828 - N° Portalis 352J-W-B7I-C426A

N° MINUTE : 5/2024

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 02 décembre 2024

DEMANDEUR
Etablissement public [Localité 3] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Frédéric DOUEB, avocat au barreau de PARIS, toque : C1272

DÉFENDEUR
Monsieur [R] [O], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 octobre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 02 décembre 2024 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation

Décision du 02 décembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/04828 - N° Portalis 352J-W-B7I-C426A

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 juin 2005, l'établissement public [Localité 3] HABITAT OPH, anciennement dénommée OPAC de [Localité 3], a consenti un bail d'habitation à M. [R] [O] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 420,43 euros, outre les charges.

Par acte de commissaire de justice du 14 décembre 2022, le bailleur a fait délivrer à M. [R] [O] un commandement de payer la somme principale de 8951,07 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [O] le 15 décembre 2022.

Par assignation du 30 avril 2024, l'établissement public [Localité 3] HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [R] [O] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du mois d'avril 2024 et jusqu'à libération des lieux,
- 7843,39 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 31 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 6 mai 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 7 octobre 2024, l'établissement public [Localité 3] HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative actualisée au 3 septembre 2024 s'élève désormais à 8203,81 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par le défendeur. L'établissement public [Localité 3] HABITAT OPH considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [R] [O] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 220 euros, en plus du loyer courant. Il explique avoir repris les paiements de son loyer depuis le mois de juillet 2024 et verser un supplément chaque mois en vue du paiement de sa dette. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, ce à quoi le bailleur ne s'oppose pas. Enfin, il demande à être exonéré de tout paiement au titre del’article 700 du Code de procédure civile.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'établissement public [Localité 3] HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 14 décembre 2022. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 8951,07 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 février 2023.

2. Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d'occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l'espèce, [Localité 3] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 3 septembre 2024, M. [R] [O] lui devait la somme de 8203,81 euros, de laquelle il convient de déduire les frais de procédure, soit 321, 33 euros selon ce même décompte.

M. [R] [O] n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Il sera condamné à payer la somme de 7882,48 euros au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2022, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier et notamment de l'audience et du diagnostic social et financier réalisé, que les revenus du foyer de M. [R] [O] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 220 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due à partir du 15 février 2023. L'indemnité d'occupation ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement public [Localité 3] HABITAT OPH ou à son mandataire.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] [O], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS