TJ Paris, 2 déc. 2024, RG 24/06149

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [B] [C]
[D] [A] [C]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06149 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5FPY

N° MINUTE : 6/2024

JUGEMENT
rendu le 02 décembre 2024

DEMANDERESSE
S.A. d’HLM ANTIN RESIDENCES, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 3]
représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, toque : E1971

DÉFENDEURS
Monsieur [D] [A] [C], demeurant [Adresse 1] - 75018 PARIS
comparant en personne

Madame [B] [C], demeurant [Adresse 1] - 75018 PARIS
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 octobre 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 02 décembre 2024 par Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation.
Décision du 02 décembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/06149 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5FPY

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 août 2007, la Société Nationale Immobilière a consenti un bail d'habitation à M. [D] [A] [C] et Mme [B] [C] sur des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 769,35 euros, charges comprises.

Le 28 décembre 2007, une cession de bail emphythéotique a été réalisée par la Société Nationale Immobilière au profit de la société d'HLM ANTIN RESIDENCES.

Par actes de commissaire de justice du 31 janvier 2024, la société d'HLM ANTIN RESIDENCES a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5344,91 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [D] [A] [C] et Mme [B] [C] le 1er février 2024.

Par assignations du 10 juin 2024, la société d'HLM ANTIN RESIDENCES a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion sans délai de M. [D] [A] [C] et Mme [B] [C] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 7831,09 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 11 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 11 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 7 octobre 2024, la société d'HLM ANTIN RESIDENCES maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 2 octobre 2024, s'élève désormais à 6341,32 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs. La société d'HLM ANTIN RESIDENCES considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ne s'oppose pas à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

M. [D] [A] [C] et Mme [B] [C] reconnaissent en effet le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 247 euros, en plus du loyer courant.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société d'HLM ANTIN RESIDENCES justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 31 janvier 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 5344,91 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er avril 2024.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s'acquitter de leur dette et à l'accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après.

2. Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation

Les locataires sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souve-raine. Cette indemnité d'occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l'espèce, la société d'HLM ANTIN RESIDENCES verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 2 octobre 2024, M. [D] [A] [C] et Mme [B] [C] lui devaient la somme de 6341,32 euros, soustraction faite des frais de procédure. Cette somme correspond aux loyers impayés et indemnités d'occupation échues à cette date.

M. [D] [A] [C] et Mme [B] [C] sont d'accord avec le décompte et n'apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2023 sur la somme de 5344,91 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point, conformément à l'article 4 du code de procédure civile, et au regard des décomptes produits, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier et notamment de l'audience, que les revenus du foyer de M. [D] [A] [C] et Mme [B] [C] leur permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 247 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement de 26 mois pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

En l'espèce, aucun élément ne justifie qu'il soit dérogé aux dispositions de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution fixant à deux mois après commandement de quitter les lieux la mise en œuvre de l'expulsion.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due à partir du 3 octobre 2024, égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi. L'indemnité d'occupation ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société d'HLM ANTIN RESIDENCES ou à son mandataire.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [A] [C] et Mme [B] [C], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,