TJ Paris, 2 déc. 2024, RG 24/05852

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Yann VERNON

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Sylvie JOUAN

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05852 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5DIR

N° MINUTE : 10/2024

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 02 décembre 2024

DEMANDERESSE
S.A. ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS,
Toque : P0226

DÉFENDEUR
Monsieur [U] [D], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Yann VERNON, avocat au barreau de PARIS,
Toque : E0015

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 octobre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 02 décembre 2024 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation

Décision du 02 décembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/05852 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5DIR

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 octobre 2016, la société ADOMA a donné en location un logement n°711 à M. [U] [D] au sein d'une residence sociale située [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d'une redevance mensuelle de 490,41 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de reception, distribuée le 18 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire une mise en demeure de payer la somme principale de 1478,54 euros au titre de l'arriéré locatif, en visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Par assignation du 5 avril 2024, la société ADOMA a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [U] [D] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui de la redevance au taux en vigueur dans le foyer jusqu'à libération des lieux,
- 2051,96 euros à titre de provision selon décompte au 20 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,
- 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Les parties ont été convoquées à l'audience du 7 octobre 2024 après réouverture des débats, M. [U] [D] n'ayant pas entendu l'appel de son nom lors de l'appel des causes à l'audience du 18 juin 2024 et ayant signalé après la clôture des débats avoir fait une demande d'aide juridictionnelle.

À l'audience du 7 octobre 2024, la société ADOMA maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 septembre 2024, s'élève désormais à 4208,25 euros. Elle s'oppose à tout délai de paiement.

M. [U] [D] est représenté à l'audience. Son conseil indique que son client reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 90 euros par mois pendant deux ans en règlement de l'arriéré. Il explique que M. [U] [D] s'est trouvé en difficulté financière mais a toujours payé une partie de la redevance, qu'il doit prochainement faire valoir ses droits à la retraite, et que des allocations au logement pourraient de nouveau être versées.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [U] [D] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l'occupant et échappe aux dispositions protectrices de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation en vertu de l'article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend, et, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

1. Sur la demande de résiliation du titre d'occupation

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause réso-lutoire pour produire effet.

En matière de logement en foyer, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En l'espèce, le contrat de résidence conclu le 4 octobre 2016 contient une clause résolutoire (article 11) et une mise en demeure de payer visant cette clause a été distribuée contre signature le 18 octobre 2023 pour la somme en principal de 1478,54 euros, dette justifiée à hauteur du montant des redevances échues et impayées, et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d'arriéré de redevance et que M. [U] [D] n'a pas réglé l'intégralité de la dette dans le délai d'un mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 19 novembre 2023, un mois après la mise en demeure.

La résolution de plein droit, prévue par le contrat conclu entre les parties, s'impose au juge qui ne dispose d'aucune marge d'appréciation et se contente de constater l'acquisition de la clause et de ses effets dès lors que les conditions qu'elle prévoit sont réunies. Il ne peut ainsi être envisagé de suspendre les effets de la clause résolutoire. M. [U] [D] n'ayant en outre pas les capacités financières actuellement pour régler la redevance mensuelle et commencer à apurer sa dette.

M. [U] [D] étant sans droit ni titre depuis le 19 novembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

2. Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation

M. [U] [D] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la société ADOMA verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 30 septembre 2024, M. [U] [D] lui devait la somme de 4208,25 euros, soustraction faite des frais de procédure. Cette somme correspond aux redevances impayées et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

M. [U] [D] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2023 sur la somme de 1478,54 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 573,42 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

M. [U] [D] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 1er octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant de la redevance qui aurait été due si le contrat de résidence s'était poursuivi.

En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Si M. [U] [D] sollicite des délais de paiement pour acquitter sa dette, il sera relevé que le décompte produit par la bailleresse laisse apparaître des rejets de paiements, des paiements partiels, seule la mensualité du mois de juillet 2024 ayant été payée dans son intégralité. M. [U] [D] évoque une reprise des APL ainsi que ses droits à la retraite, mais ces éléments sont purement déclaratifs et ne sont étayés par aucun élément objectif. Il résulte qu'outre l'opposition de la bailleresse à l'octroi de délais de paiement, M. [U] [D] ne démontre pas être en capacité de payer la redevance ou indemnité d'occupation mensuelle ni d'apurer sa dette. Au regard de ces éléments, la demande de délais de paiement sera rejetée.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le juge ne pouvant en outre pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé.

PAR CES MOTIFS,