TJ Paris, 2 déc. 2024, RG 24/06328

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [O] [X]
[G] [U]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Thierry DOUËB

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06328 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5IGM

N° MINUTE : 12/2024

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 02 décembre 2024

DEMANDEUR
E.P.I.C. [Localité 3] HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, Toque C1272

DÉFENDEURS
Monsieur [O] [X], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [G] [U], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préffectation,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 octobre 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 02 décembre 2024 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préffectation
Décision du 02 décembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/06328 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5IGM

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 décembre 2018, l’établissement public [Localité 3] HABITAT- OPH a consenti un bail d'habitation à M. [O] [X] et Mme [G] [U] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 551,72 euros outre les charges.

Par actes de commissaire de justice, du 11 janvier 2024 pour M. [O] [X] et du 12 janvier 2024 pour Mme [G] [U], la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3181,46 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [X] et Mme [G] [U] le 12 janvier 2024.

Par assignation du 25 juin 2024, l’établissement public [Localité 3] HABITAT- OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour condamner solidairement les locataires à produire leur assurance locative sous astreinte de 15 euros par jour de retard commençant à courir huit jours après la signification de la décision, faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, statuer sur le sort des meubles, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [O] [X] et Mme [G] [U] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du mois d'avril 2024 et jusqu'à libération des lieux,
- 5383,69 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 31 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 27 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 7 octobre 2024,l’établissement public [Localité 3] HABITAT- OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 septembre 2024, s'élève désormais à 7687,13 euros. Elle declare par ailleurs accepter le plan d'apurement de la dette proposé par M. [O] [X] et ne pas s'opposer à la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais. L’établissement public [Localité 3] HABITAT- OPH considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [O] [X] indique être séparé de Mme [G] [U] et que cette dernière ne vit plus au domicile concerné. Il souhaite quant à lui rester dans les lieux et régler seul la dette locative. Il sollicite des délais de paiement, précisant avoir repris le paiement du loyer. Il propose de payer 320 euros mensuels en plus du loyer et des charges. Il demande la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement, ce que l’établissement public [Localité 3] HABITAT- OPH accepte.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [G] [U] n'a pas comparu et ne s'est pas faite representer.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement public [Localité 3] HABITAT- OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires les 11 et 12 janvier 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3181,46 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 mars 2024.

Cependant, il resort du décompte produit que le paiement du loyer a repris avant l'audience. M. [O] [X] a manifesté la volonté de s'acquitter de sa dette et l'accord de la bailleresse a été constaté. Il convient donc de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après.

2. Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation

Les locataires sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d'occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l'espèce, l’établissement public [Localité 3] HABITAT- OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 30 septembre 2024, M. [O] [X] et Mme [G] [U] lui devaient la somme de 7298,11 euros, soustraction faite des frais de procédure. Cette somme correspond à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

M. [O] [X] et Mme [G] [U] n'apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. En présence d'une clause de solidarité dans le contrat de bail, les défendeurs seront condamnés au paiement de cette somme provisionnelle solidairement, aucun élément ne permettant de considérer que cette clause aurait cessé de s'appliquer, la procédure ne faisant notamment pas apparaître un congé qui aurait été donné par Mme [G] [U]. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2024 sur la somme de 3181,46 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 2202,23 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le paiement intégral du loyer a repris avant l'audience. Il ressort par ailleurs des éléments du dossier et notamment de l'audience, que les revenus du foyer permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 320 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler la dette.

Dans ces conditions, il convient d'accorder des délais de paiement à hauteur de 23 mois pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire: dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi. L'indemnité d'occupation ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement public [Localité 3] HABITAT- OPH ou à son mandataire.

3. Sur la demande au titre de l'assurance

L'article 7 de la loi du n°89-462 du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur.

Il convient de condamner solidairement les locataires d'avoir à produire leur assurance locative sous astreinte de 5 euros par jour de retard commençant à courir huit jours après la signification de la présente décision.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O] [X] et Mme [G] [U], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,