TJ Paris, 2 déc. 2024, RG 24/07735

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [E] [F]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07735 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5USS

N° MINUTE : 9/2024

JUGEMENT
rendu le 02 décembre 2024

DEMANDEUR
E.P.I.C. [Localité 3] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Me Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, Toque E1971

DÉFENDERESSE
Madame [E] [F], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préffectation,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 octobre 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 02 décembre 2024 par Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préffectation

Décision du 02 décembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/07735 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5USS

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 octobre 2013, l’établissement public [Localité 3] HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à Mme [E] [F] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 529,55 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3889,52 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [E] [F] le 18 janvier 2024.

Par assignation du 30 juillet 2024, l’établissement public [Localité 3] HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion sans délai de Mme [E] [F] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
-29530,94 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 25 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
-450 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 1er août 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 7 octobre 2024, l’établissement public [Localité 3] HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative actualisée au 4 octobre 2024 s'élève désormais à 9412,33 euros suite à l'annulation d'un surloyer. L’établissement public [Localité 3] HABITAT OPH s'oppose à l'octroi de délais de paiement ainsi qu'à la suspension de la clause résolutoire, expliquant que seul le dernier loyer a été payé après plusieurs mois d'absence totale de paiement.

Mme [E] [F] reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 200 euros, en plus du loyer courant. Elle explique avoir du faire face à des frais médicaux puis d'obsèque concernant son père. Elle a également cessé de travailler un temps, suite au décès de ce dernier. Elle a repris son travail et le paiement de son loyer en septembre.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement public [Localité 3] HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 17 janvier 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3889,52 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 mars 2024.

2. Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation

La locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d'occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l'espèce, l’établissement public [Localité 3] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 4 octobre 2024, Mme [E] [F] lui devait la somme de 9412,33 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [E] [F] reconnaît cette dette et n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Elle sera donc condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2024 sur la somme de 3889,52 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.

Toutefois, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort du dernier décompte présenté et des dires des parties que la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier et notamment de l'audience, que les revenus du foyer de Mme [E] [F] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 200 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement de 36 mois pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. En l'espèce, aucun élément ne justifie qu'il soit dérogé aux dispositions de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution fixant à deux mois après commandement de quitter les lieux la mise en œuvre de l'expulsion.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due à partir du 5 octobre 2024, égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi. L'indemnité d'occupation ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement public [Localité 3] HABITAT OPH ou à son mandataire.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [E] [F], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,