TJ Paris, 2 déc. 2024, RG 24/06318

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [O] [J]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06318 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ICG

N° MINUTE : 8/2024

JUGEMENT
rendu le 02 décembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 2]

représentée par Me Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,
Toque E1971

DÉFENDERESSE

Madame [O] [J], demeurant [Adresse 1] - [Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préffectation

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 octobre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 02 décembre 2024 par Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préffectation
Décision du 02 décembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/06318 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ICG

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé du 2 novembre 2023, la société HENEO a donné en location un logement meublé n°0704 à Mme [O] [J] situé dans une résidence sociale au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d'une redevance mensuelle de 577,03 euros, charges et prestations obligatoires comprises.

Des redevances étant demeurées impayées, la société HENEO a fait signifier par acte de commissaire de justice du 16 mars 2024 un commandement de payer la somme principale de 2329,27 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai d'un mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 25 juin 2024, la société HENEO a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir:
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence et subsidiairement prononcer la résiliation de ce contrat,
- ordonner l'expulsion sans délai du preneur et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin,
- condamner Mme [O] [J] à lui payer les redevances impayées, soit la somme de 2926,49 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 18 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s'était poursuivi,
- condamner Mme [O] [J] à lui payer 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l'audience du 7 octobre 2024, la société HENEO maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 septembre 2024, s'élève désormais à 5529,10 euros.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [O] [J] n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Mme [O] [J] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l'occupant et échappe aux dispositions protectrices de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation en vertu de l'article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du titre d'occupation

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En l'espèce, le contrat de résidence conclu le 2 novembre 2023 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 mars 2024, pour la somme en principal de 2329,27 euros. Ce commandement, régulièrement délivré à étude, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à trois termes mensuels consécutifs impayés correspondant au montant total à acquitter pour le logement et que Mme [O] [J] n'a pas réglé l'intégralité de la dette dans le délai d'un mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 17 avril 2024.

La résolution de plein droit, prévue par le contrat conclu entre les parties, s'impose au juge qui ne dispose d'aucune marge d'appréciation et se contente de constater l'acquisition de la clause, et de ses effets dès lors que les conditions qu'elle prévoit sont réunies.

Mme [O] [J] étant sans droit ni titre depuis le 17 avril 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

2. Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation

Mme [O] [J] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l'espèce, la société HENEO verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 30 septembre 2024, Mme [O] [J] lui devait la somme de 5529,10 euros, soustraction faite des frais de procédure, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

Mme [O] [J] n'a pas comparu et n'apporte de fait aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2024 sur la somme de 2329,27 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 597,22 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Mme [O] [J] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 1er octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [O] [J], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,