TJ Paris, 2 déc. 2024, RG 24/02853

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Yann VERNON

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Pierre ROBIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/02853 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4JJP

N° MINUTE : 2/2024

JUGEMENT
rendu le 02 décembre 2024

DEMANDERESSE
Madame [I] [V], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Pierre ROBIN de la SELARL R & R, avocats au barreau de PARIS,
Toque C0622

DÉFENDEUR
Monsieur [U] [G], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Yann VERNON, avocat au barreau de PARIS, Toque E0015

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 octobre 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 02 décembre 2024 par Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation

Décision du 02 décembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02853 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4JJP

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 août 2012, Mme [I] [V] a consenti un bail d'habitation à M. [U] [G] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1186,76 euros et d'une provision pour charges de 63,24 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 19211,20 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [G] le 27 décembre 2023.

Par assignation du 26 février 2024, Mme [I] [V] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [U] [G] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au double du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 21814,36 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 29 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 27 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 7 octobre 2024, Mme [I] [V] s'est faite représenter et maintient l'intégralité de ses demandes. Son conseil précise que la dette locative actualisée au 1er octobre 2024 s'élève désormais à 32997 euros. Elle considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et souligne l'absence de paiement depuis le mois d'octobre 2022. Elle s'oppose à tout délai pour quitter les lieux, aucun paiement n'étant effectué durant ce temps. Elle s'oppose également à la suspension de l'exécution provisoire de la décision au regard de la trève hivernale qui permettra déjà au locataire de ne pas être expulsé avant plusieurs mois.

Le conseil de M. [U] [G] indique que son client n'est plus en capacité de payer son loyer depuis deux ans mais qu'il a malgré tout procédé à deux versements durant l'année 2023. Il bénéficie de l'intervention d'une assistante sociale et du Crédit municipal de [Localité 3] depuis peu. Une demande de logement social a été effectuée et M. [U] [G] a également fait valoir ses droits à la retraite, avec une estimation à hauteur de 500 euros mensuels. Un dossier de surendettement est envisagé à l'issu d'une audience en procédure collective. Son audition par le juge des tutelles est également fixée au mois d'octobre aux fins d'une mesure de protection. Enfin, M. [U] [G] a récemment été hospitalisé suite à un épisode dépressif avec geste suicidaire. Il est sollicité un délai de 12 mois pour quitter les lieux ce qui permettra d'effectuer un recours DALO, le rejet du doublement du montant du loyer pour déterminer l'indemnité d'occupation ainsi que de l'article 700 du code de procédure civile. Il est également sollicité la suspension de l'exécution provisoire de la décision et que les dépens soient supportés par la demanderesse.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [I] [V] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines, et non plus deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 26 décembre 2023 et que la somme de 19211,20 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. En l'absence d'autre élément permettant d'établir une volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail, la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 février 2024.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser Mme [I] [V] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

2. Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l'espèce, il ressort des éléments de procédure et de l'audience tout d'abord que M. [U] [G] a un état de santé fragile au regard des documents médicaux communiqués. Son audition par le juge des tutelles suite à un avis médical estimant nécessaire la mise en oeuvre d'une mesure de protection atteste a minima, sans préjuger de la décision du juge des tutelles, d'une certaine vulnérabilité. Par ailleurs, s'il peut être relevé qu'il est dommageable que M. [U] [G] n'ait pas entamé plus tôt des démarches s'agissant d'un suivi social dans la mesure où il est fait état de difficultés financières depuis environ dix ans, avec une aggravation depuis deux ans, M. [U] [G] a entamé ces démarches depuis le mois de mai et il bénéficie désormais d'un suivi. A ce titre, une demande de logement social a été effectuée ainsi que des démarches pour faire valoir ses droits.

S'agissant de la bailleresse, il ressort des pièces de la procédure, notamment d'un courrier en date du 30 janvier 2023 adressé au locataire, de la réponse de ce dernier le 28 février 2023, mais également du montant important de la dette démontrant le délai laissé par Mme [I] [V] à M. [U] [G] pour apurer la dette avant de saisir une juridiction, qu'elle a pris en considération la situation personnelle de celui-ci et a montré une grande compréhension à son égard. Malgré tout, l'état de grande fragilité de M. [U] [G] et ses démarches actives entreprises conduiront à lui accorder un délai pour quitter les lieux, qui sera toutefois moindre que celui demandé compte tenu de la nécessité pour Mme [I] [V] de récupérer son bien et du délai déjà écoulé depuis le début des impayés. Il convient ainsi d'accorder M. [U] [G] un délai de six mois à compter de la significa-tion de la présente décision pour quitter les lieux.

3. Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d'occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l'espèce, Mme [I] [V] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 1er octobre 2024, M. [U] [G] lui devait la somme de 32997 euros, soustraction faite des frais de procédure. Cette somme correspond à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

M. [U] [G] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 21814,36 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 2 octobre 2024 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés à Mme [I] [V] ou à son mandataire, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle est illicite au regard de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, aucun élément ne permettant d'estimer que Mme [I] [V] qui a été contrainte de saisir la juridiction doive en supporter la charge.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette, de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, et du délai accordé à M. [U] [G] pour quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,