TJ Paris, 2 déc. 2024, RG 24/03821

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [T] [W]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Gilles DUMONT-LATOUR

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/03821 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4RY6

N° MINUTE : 3/2024

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 02 décembre 2024

DEMANDEUR
Monsieur [B] [O], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Gilles DUMONT-LATOUR, avocat au barreau de LYON

DÉFENDEUR
Monsieur [T] [W], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de [G] [J], Greffier en préaffectation

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 octobre 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 02 décembre 2024 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de [G] [J], Greffier en préaffectation

Décision du 02 décembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03821 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4RY6

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 septembre 2023, M. [B] [O] a consenti un bail d'habitation à M. [T] [W] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 3149 euros et d'une provision pour charges mensuelle de 350 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 10147 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire contractuelle prévoyant la résiliation de plein droit du contrat faute de paiement dans les deux mois d'un commandement de payer.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [W] le 23 novembre 2023.

Par assignation du 6 mars 2024, M. [B] [O] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du jour de la décision, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [T] [W] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du prononcé du jugement et jusqu'à libération des lieux,
- 17145 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 15 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, à parfaire au jour de la décision,
- 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 7 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 7 octobre 2024, M. [B] [O], représenté par son avocat, maintient ses demandes.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [T] [W] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [B] [O] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d'acquisition de la clause résolutoire et d'apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d'acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d'appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l'espèce, le commandement de payer reproduit textuellement les dispositions légales mais également contractuelles et a bien été signifié au locataire le 22 novembre 2023. La somme de 10147 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois prévu contractuellement suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail - pourtant conclu postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 - ne permettant pas d'écarter l'hypothèse suivant laquelle les parties auraient souhaité déroger, dans un sens plus favorable au locataire, aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 telle que modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

Dans ces conditions, le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire. Les conditions en sont réunies depuis le 23 janvier 2024. Si le demandeur sollicite de constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter de la décision, il y a lieu de la constater à la date du 23 janvier 2024.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser M. [B] [O] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation

M. [T] [W] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Enfin, aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l'espèce, M. [B] [O] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 15 janvier 2024, M. [T] [W] lui devait la somme de 17145 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [T] [W] ne s'est pas présenté à l'audience et n'a ainsi apporté aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, les intérêts au taux légal courant à compter de l'assignation. Cette somme correspond à l'arriéré des loyers impayés échus à cette date.

M. [T] [W] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle pour la période courant du 16 janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [W], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de M. [B] [O] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS