TJ Paris, 2 déc. 2024, RG 24/04826

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [N] [H]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Frédéric DOUEB

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/04826 - N° Portalis 352J-W-B7I-C425T

N° MINUTE : 4/2024

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 02 décembre 2024

DEMANDEUR
Etablissement public [Localité 3] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Me Frédéric DOUEB, avocat au barreau de PARIS, Toque C1272

DÉFENDERESSE
Madame [N] [H], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préffectation,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 octobre 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 02 décembre 2024 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préffectation

Décision du 02 décembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/04826 - N° Portalis 352J-W-B7I-C425T

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 juillet 1999, l'établissement public [Localité 3] HABITAT OPH, anciennement dénommée OPAC de [Localité 3], a consenti un bail d'habitation à Mme [N] [H] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 2094,26 francs, outre les charges.

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer à Mme [N] [H] un commandement de payer la somme principale de 1652,02 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [N] [H] le 8 août 2023.

Par assignation du 3 mai 2024, l'établissement public [Localité 3] HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Mme [N] [H] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du mois d'avril 2024 et jusqu'à libération des lieux,
- 3462,52 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 31 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 7 mai 2024. Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 7 octobre 2024, l'établissement public [Localité 3] HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er septembre 2024, s'élève désormais à 4414,81 euros. Le conseil du bailleur s'est entretenu le jour de l'audience avec l'assistante sociale de la locataire et est favorable à des délais de paiement de trois mois qui permettraient de solder la dette, cela malgré l'absence de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. L'établissement public [Localité 3] HABITAT OPH sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [N] [H] n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'établissement public [Localité 3] HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 31 juillet 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1652,02 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er octobre 2023.

2. Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d'occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l'espèce, l'établissement public [Localité 3] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 1er septembre 2024, Mme [N] [H] lui devait la somme de 4414,81 euros, de laquelle il convient de soustraire les frais de procédure soit 293,93 euros. Ce montant correspond aux impayés de loyers ainsi qu'aux indemnités d'occupation échus à cette date.

Mme [N] [H] ne s'étant pas présentée à l'audience et n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer la somme de 4120,88 euros au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2023 sur la somme de 1652,02 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1810,50 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, la locataire n'a pas repris le paiement intégral de son loyer avant l'audience. Cependant, le bailleur indique être malgré tout favorable à l'octroi d'un délai de paiement de trois mois durant lequel Mme [N] [H] est en capacité de régler sa dette, l'absence de paiement n'étant du qu'à la suppression d'un prélèvement automatique. Le bailleur sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

Il ressort des éléments du dossier et notamment de l'audience, que les revenus du foyer de Mme [N] [H] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 1370 euros par mois pendant 3 mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient d'accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de l'établissement public [Localité 3] HABITAT OPH de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire: dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi. L'indemnité d'occupation ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement public [Localité 3] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [N] [H], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,