TJ Bobigny, 3 déc. 2024, RG 22/00006

COUR D’APPEL DE PARIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JUGEMENT DU 03 DECEMBRE 2024

Greffe des loyers commerciaux
Affaire N° RG 22/00006 - N° Portalis DB3S-W-B7F-V5R3
Chambre 5/Section 4 - LC
Minute n° 24/01644

DEMANDEUR

S.C.I. MESAL
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Joël ROUACH de la SELEURL JR AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0577

C/

DEFENDEUR

S.A.R.L. BOUCHERIE LA [X]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Isabelle GUENEZAN de la SELEURL SELARL Isabelle GUENEZAN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0725

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Aliénor CORON, Juge, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 01 Octobre 2024

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de renouvellement sous seing privé du 1er juillet 2010, la SCI MESAL a donné à bail à Monsieur [W] [X] et Madame [J] [M], des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 3] (93), pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2010.
L'activité commerciale concerne la boucherie, triperie, volaille, charcuterie et tout ce qui s'y rapporte, à l'exclusion de toute autre.

Le loyer annuel en principal initialement prévu était de 12000 euros hors taxes et hors charges ; du fait de l'indexation triennale, le montant actuel du loyer est de 12 949,24 euros.

Par acte sous signature privée du 29 décembre 2017, Monsieur [W] [X] et Madame [J] [M] ont cédé le fonds de commerce qu’ils exploitaient dans lesdits locaux à la SARL BOUCHERIE LA [X].

Par acte d'huissier du 17 décembre 2018, la SCI MESAL a fait délivrer un congé comportant offre de renouvellement à compter du 1er juillet 2019 et a sollicité la fixation du loyer du bail à la somme de 21 600 euros HT HC.

Après notification de son mémoire par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 décembre 2020, la SCI MESAL a saisi, par acte du 18 janvier 2022, le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative de 21 600 euros HT HC.

Par décision du 8 novembre 2022, le juge des loyers commerciaux a constaté le renouvellement du bail au 1er juillet 2019, ordonné une mesure d’expertise et désigné Monsieur [U] [Z] en qualité d’expert.

L’expert a déposé son rapport le 3 novembre 2023.

Au terme de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 29 juillet 2024, la SCI MESAL sollicite du juge des loyers commerciaux de :
-Débouter la SARL BOUCHERIE LA [X] de l’ensemble de ses demandes,
-Fixer le loyer de base du bail renouvelé au 1er juillet 2019 à la somme annuelle de 21 875 euros hors taxes et hors charges, correspondant à la valeur locative des locaux donnés à bail,
-Juger que la société BOUCHERIE LA [X] sera redevable du différentiel de loyer à compter du 1er juillet 2019
-Juger que loyer fixé portera intérêt au taux légal à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité avec les dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,
-Condamner la société BOUCHERIE LA [X] à régler à la société MESAL la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise,
-Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Au terme de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 3 juin 2024, la SARL BOUCHERIE LA [X] sollicite du juge des loyers commerciaux de :
-Débouter la SCI MESAL de l’ensemble de ses demandes
-Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2019 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 13 572,22 euros
A titre subsidiaire, si le juge des loyers commerciaux retenait le déplafonnement
-Fixer le loyer annuel à la valeur locative retenue par l'Expert soit 18 800 euros HC/HT par an et en principal, intégrant l'abattement de 10 % proposé pour tenir compte des travaux réalisés par le preneur,

-Rappeler que le locataire devra bénéficier des dispositions de l’article L 145-34 du code de commerce qui disposent que la variation de loyer qui découle de la modification visée à cette disposition ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
-Rappeler que le locataire devra également bénéficier des dispositions de l’article 13 de la Loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat qui interdit le déplafonnement de loyer pour la période comprise entre le 2 e trimestre 2022 et le 1er trimestre 2023.
En tout état de cause,
-Condamner la SCI MESAL à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
-Condamner la SCI MESAL aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux mémoires des parties pour un complet exposé des moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de "dire et juger" qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties.

Sur la demande de déplafonnement

La SCI MESAL sollicite que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative. Elle se prévaut d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité consistant en :
-l’augmentation de la population du quartier
-l’augmentation du nombre de logements
-la hausse de fréquentation de la gare de [Localité 3]
Répondant aux moyens soulevés par la SARL BOUCHERIE LA [X], elle fait valoir que cette dernière ne démontre pas que la présence de rats au sein du local ait été observée au cours du bail expiré.

La SARL BOUCHERIE LA [X] s’oppose au déplafonnement, faisant valoir que :
-le local est infesté par les rats. Elle indique à ce titre que lors des réunions d’expertise a été constatée la présence de pièges à rats au sein du local
-la modification des facteurs locaux dont se prévaut la SCI MESAL n’est pas intervenue au cours du bail expiré
-la part des personnes sans activité professionnelle résidant dans la commune est passé de 19,2 % en 2008 à 24 % en 2019
-le taux de pauvreté de la commune s’élevant à 29 % en 2019, une augmentation de la population n’est pas susceptible de modifier la commercialité des locaux compte tenu du pouvoir d’achat limité des nouveaux arrivants
-la part de logements vacants est passé de 5,61 % en 2008 à 6,37 % en 2019
-le confort des résidences principales s’est dégradé, la part de logements comportant une salle de bains étant passé de 95,5 % en 2008 à 92,2 % en 2019
-un supermarché Auchan se trouve dans un rayon de moins de 200 mètres et est susceptible de faire concurrence à son commerce.

L’article L 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1. Les caractéristiques du local considéré ;
2. La destination des lieux ;
3. Les obligations respectives des parties ;
4. Les facteurs locaux de commercialité ;
5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments.

L’article L 145-34 du code de commerce prévoit qu’à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que :
-la population des îlots statistiques sélectionnés par l’expert, correspondant à un rayon de 400 mètres autour du local, a augmenté de 23 % entre 2010 et 2019, le nombre de logements augmentant en parallèle de 16 %
-la part de la catégorie “cadres, professions intellectuelles supérieures” est passée de 13 % à 11 % sur l’îlot, et de 7 % à 8 % au sein de la commune de [Localité 3]
-de manière générale, la répartition des catégories socio-professionnelles au sein de l’îlot n’a pas sensiblement évolué au cours du bail
-la fréquentation de la gare de [Localité 3] n’a pas augmenté de manière significative
-l’extension de la ligne T1 qui dispose désormais d’une station à environ 200 mètres des lieux loués n’a pas été à l’origine d’une densification du flux de chalands

L’expert conclut à une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

La SARL BOUCHERIE LA [X] ne produit aucune pièce de nature à démontrer que la présence de nuisibles serait survenue au cours du bail expiré, ni qu’elle ait eu un impact sur la commercialité du local. Ce moyen est donc écarté.

Contrairement à ce que fait valoir la SARL BOUCHERIE LA [X], la modification des facteurs locaux retenue par l’expert est bien intervenue au cours du bail expiré, s’agissant d’une comparaison statistique entre l’année 2019 et l’année 2010.

Le fait que l’augmentation de la population se soit traduite par une hausse du taux de pauvreté ou ait été accompagnée d’une hausse du taux de logements vacants ne permet pas de conclure qu’elle n’ait pas également constitué une amélioration notable des facteurs locaux de commercialité dans la mesure où il a été vu que le profil sociologique de l’îlot était resté sensiblement le même : le local commercial a donc nécessairement bénéficié de l’augmentation de la population.

Enfin, comme le démontre la SCI MESAL, le commerce Auchan qu’évoque la SARL BOUCHERIE LA [X] était déjà présent en 2010, pour s’être installé en 1998.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le local commercial a bénéficié d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, consistant en une forte augmentation de la population du quartier, la part de ménages aisés demeurant stable.

Compte tenu de ce motif de déplafonnement, le loyer doit donc être fixé à la valeur locative.

Sur la valeur locative

La SCI MESAL sollicite que la valeur locative de 21 875 euros hors taxes et hors charges soit retenue. Elle s’oppose à l’application d’un abattement de 10 % au titre des travaux réalisés par le preneur, faisant valoir que la clause d’accession du bail prévoit une accession du bailleur à l’expiration du bail et sans indemnité pour le preneur. Appliquer un abattement reviendrait donc selon elle à ce que la bailleresse prenne en charge une partie des travaux réalisés par le preneur alors que le bail ne prévoit aucune indemnisation au profit de ce dernier. Répondant aux moyens soulevés par la SARL BOUCHERIE LA [X], elle soutient qu’il ne peut être tenu compte du décret n°2021-19 du 11 janvier 2021, celui-ci étant postérieur à la date de renouvellement. Elle soutient que l’article 14 de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022 est inapplicable en l’espèce puisque concernant la révision et non la fixation du loyer. Elle précise que la limite de 10 % du loyer acquitté prévue à l’article L. 145-34 du code de commerce ne concerne pas l’indexation du loyer mais seulement l’augmentation découlant du déplafonnement.

La SARL BOUCHERIE LA [X] sollicite que le loyer annuel soit fixé à la somme de 18 800 euros hors taxes et hors charges retenue par l’expert après application d’un abattement de 10 % au titre des travaux réalisés par elle. Elle se prévaut du décret n°2021-19 du 11 janvier 2021 pour conclure que le loyer doit être réduit.

En application de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1190 du code civil dans sa version applicable au litige dispose que dans le doute, le contrat de gré à gré s'interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d'adhésion contre celui qui l'a proposé.

En application de l’article L145-34 du code de commerce, les baux dont la durée est supérieure à neuf ans ne sont pas soumis au principe de plafonnement du loyer.

L’article L 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1. Les caractéristiques du local considéré ;
2. La destination des lieux ;
3. Les obligations respectives des parties ;
4. Les facteurs locaux de commercialité ;
5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

L’article R145-8 du code de commerce prévoit que les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

En l’espèce, l’expert retient une valeur locative de 18 800 euros, après application d’un abattement de 10 % sur la partie « locaux commerciaux » évaluée à 12 512 euros, au titre des travaux réalisés par le preneur, et d’un abattement de 20 % sur la partie habitation évaluée à 9 363 euros au regard des importants problèmes d’humidité affectant l’appartement.

Les surfaces retenues par l’expert (45,5 m²B pour le local commercial et 53,50 m²R pour l’appartement) ne sont pas contestées par les parties.

Comme le rappelle la SCI MESAL, le décret n°2021-19 du 11 janvier 2021 est sans impact sur la valeur locative de renouvellement à une date antérieure. Au demeurant, l’expert a tenu compte de l’état du logement pour calculer la valeur locative.

S’agissant de l’abattement de 10 % proposé par l’expert pour tenir compte des travaux réalisés par le preneur, le bail prévoit en sa page 5 alinéa 4°) que le preneur « devra laisser en fin de bail tous travaux d’amélioration ou de modification et tous travaux neufs, pour leur partie immobilisée uniquement, sans indemnité du bailleur, à moins que ce dernier ne préfère exiger la remise des lieux loués en leur état primitif aux frais du preneur, sauf perte de la chose louée ».

Contrairement à ce que soutient la SCI MESAL, le fait d’appliquer un abattement ne revient pas à faire participer le bailleur aux travaux, mais seulement à écarter lesdits travaux de l’évaluation de la valeur locative, en application des dispositions de l’article R 145-8 précité. En effet l’expert a évalué la valeur locative des locaux après travaux puisque les visites ont été réalisées alors que ces travaux étaient terminés, et il convient dès lors de corriger cette évaluation en appliquant un abattement, comme le propose l’expert.

Au regard de la situation géographique des locaux, au sein d’un quartier central d’habitation et sur une rue commerçante, de l’état d’usage des parties communes, de l’existence d’un ascenseur desservant les étages, de la présence d’une climatisation dans le local commercial, de l’activité exercée et des références sélectionnées par l’expert, non valablement critiquées par les parties, la valeur locative sera fixée à la somme de 18 800 euros hors taxes et hors charges par an (12 512 x 0,90 + 9 363x0,80 = 18 751,20 arrondi à 18 800).

S’agissant de la demande visant à voir « rappeler que le locataire devra bénéficier des dispositions de l’article L 145-34 du code de commerce qui disposent que la variation de loyer qui découle de la modification visée à cette disposition ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente », il est de principe que ces dispositions n'instaurent qu'un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative, de sorte qu'il n'entre pas dans l'office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application (Cass. 3e civ. 25 janvier 2023, n°21-21.943). Cette demande sera donc rejetée.

Il n’y a pas davantage lieu de « rappeler que le locataire devra également bénéficier des dispositions de l’article 13 de la Loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d'achat qui interdit le déplafonnement de loyer pour la période comprise entre le 2e trimestre 2022 et le 1er trimestre 2023 », ces dispositions étant indifférentes aux faits de l’espèce qui concernent un renouvellement au 1er juillet 2019.

Sur les autres demandes

Les intérêts au taux légal sur l’éventuel différentiel de loyer, correspondant à l’écart entre le montant du loyer fixé par le présent jugement et le montant du loyer provisionnel acquitté par la SARL BOUCHERIE LA [X] seront dus par cette dernière à compter du 18 janvier 2022, date de l’assignation délivrée par le bailleur pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date.

Les intérêts échus et dus au moins pour une année entière à compter du 18 janvier 2022 produiront des intérêts, en application des articles 1343-1 et 1343-2 du code civil.

La procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.
Compte tenu du partage des dépens ainsi ordonné, les demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,