TJ Bobigny, 3 déc. 2024, RG 20/00048

COUR D’APPEL DE [Localité 10]
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 7]

JUGEMENT DU 03 DECEMBRE 2024

Greffe des loyers commerciaux
Affaire N° RG 20/00048 - N° Portalis DB3S-W-B7E-UIQU
Chambre 5/Section 4 - LC
Minute n° 24/01645

DEMANDEURS

Monsieur [T] [X]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représenté par Me Nicolas CHEWTCHOUK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0851

Madame [W] [S] [E] [U]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Nicolas CHEWTCHOUK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0851

C/

DEFENDEUR

S.A.R.L. BCJ
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Pierre-emmanuel TROUVIN de la SELARL CABINET TROUVIN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0497, Me Laurent HUGELIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1685

INTERVENANT VOLONTAIRE

Monsieur [V] [X]
[Adresse 11] (Polynésie Française) [Adresse 8]
représenté par Me Nicolas CHEWTCHOUK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0851

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Aliénor CORON, Juge, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 01 Octobre 2024

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 1er janvier 2006, Madame [W] [U] épouse [X] et Monsieur [T] [X] ont donné à bail de renouvellement aux époux [K] une boutique avec un appartement dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 9] (93) pour une durée de neuf années consécutives moyennant un loyer annuel de 6 053 euros.

Par acte du 1er juillet 2008, les époux [K] ont cédé leur fonds de commerce et le droit au bail précité à la SARL BCJ.

Par acte du 15 mars 2018, Madame [W] [U] épouse [X] et Monsieur [V] [X] ont donné congé au preneur avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2018 et ont demandé que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la somme de 20 000 euros hors charges et hors taxes.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 février 2020, les bailleurs ont notifié leur mémoire préalable au preneur en sollicitant un loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2018 à la somme annuelle de 22 927,80 € hors taxes et charges.

Par acte en date du 17 juin 2020, Madame [W] [U] épouse [X] et Monsieur [T] [X] ont assigné la SARL BCJ devant le juge des loyers commerciaux aux fins de voir fixer à la somme de 22 927,80 euros le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2018.

Par décision du 21 juillet 2021, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise et commis pour y procéder Monsieur [J] [M].

Par ordonnance du 28 juin 2023 Madame [C] [G] a été désignée en qualité d’expert en remplacement de Monsieur [J] [M].

L’expert a déposé son rapport le 5 avril 2024.

Monsieur [T] [X] est décédé le 9 novembre 2021, et Madame [W] [U] épouse [X] s’est alors vu attribuer l’intégralité en pleine propriété des biens mobiliers et immobiliers composant la communauté universelle.

Selon acte de donation partage établi le 18 décembre 2023, il a été attribué à Monsieur [V] [X] la nue-propriété des locaux donnés à bail.

Monsieur [V] [X] est intervenu volontairement à l’instance.

Au terme de leur dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 30 septembre 2024, Madame [W] [U] épouse [X] et Monsieur [V] [X] sollicitent du juge des loyers commerciaux de :
-Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2018 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 13 524 euros,
-Dire que la SARL BCJ devra payer les intérêts au taux légal sur les rappels de loyers échus, avec capitalisation des intérêts
-Dire que le dépôt de garantie sera réajusté pour demeurer égal à un trimestre de loyer
-Rappeler le caractère exécutoire de plein droit de la décision à intervenir
-Condamner la SARL BCJ aux dépens.

Au terme de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 1er juillet 2024, la SARL BCJ sollicite du juge des loyers commerciaux de :
-Débouter Madame [W] [U] épouse [X] et Monsieur [T][X] de l’ensemble de leurs demandes
-Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2018 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 9 303,75 euros
-Condamner Madame [W] [U] épouse [X] et Monsieur Jean-ClaudeVARIN au paiement des intérêts au taux légal à compter du sur les loyers trop perçus depuis le 1er octobre 2018, à compter du 10 février 2020, date de délivrance du mémoire préalable des bailleurs
-Ordonner la capitalisation des intérêts
-Ordonner l’exécution provisoire
-Condamner Madame [W] [U] épouse [X] et Monsieur [T] [X] à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux mémoires des parties pour un complet exposé des moyens.

L’affaire a été appelée à l’audience du juge des loyers commerciaux du 1er octobre 2024 et mise en délibéré au 3 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les parties s’accordent à voir fixer le loyer à la valeur locative en application de l’article L. 145-34 du code de commerce, la durée du bail expiré étant supérieure à douze ans.

Sur la valeur locative

-Sur la surface

Madame [W] [U] épouse [X] et Monsieur [V] [X] sollicitent que soit retenue une surface pondérée de 45,98 m2B, arrondis à 46 m2B, se fondant sur l’évaluation de l’expert.

Se fondant sur la charte de l’expertise, la SARL BCJ sollicite que soit retenue une surface pondérée totale de 41,35 m2P, tenant compte d’une division de la partie boutique en deux zones, la première, d’une surface de 25 m², étant affectée d’un coefficient 1, et la seconde, d’une surface de 8,17 m², étant affectée d’un coefficient 0,8. Selon elle la partie « dégagement et chambre froide » doit quant à elle être affectée d’un coefficient 0,1, et non de 0,3 comme l’a retenu l’expert.

L’article L 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1. Les caractéristiques du local considéré ;
2. La destination des lieux ;
3. Les obligations respectives des parties ;
4. Les facteurs locaux de commercialité ;
5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments.

En l’espèce, l’expert judiciaire a retenu une surface pondérée de 45,98 m2P arrondie à 46 m2P pour l’ensemble du local incluant les étages supérieurs.

Contrairement à ce que soutient la SARL BCJ, l’expert a tenu compte du fait qu’une partie de la boutique se situait à plus de 5 mètres de la vitrine, mais a choisi de lui appliquer un coefficient 1 au regard de l’homogénéité de l’ensemble, la charte de l’expertise prévoyant un coefficient compris entre 0,8 et 1 pour ce type d’espaces.
Il convient par conséquent de retenir le coefficient de 1 pour l’ensemble de la boutique.

S’agissant de la partie « dégagement et chambre froide », il y a lieu d’appliquer le coefficient de 0,3 proposé par l’expert au regard de la bonne accessibilité de cet espace, situé dans le prolongement de la boutique.

Par conséquent, la surface pondérée de 45,98 m²P arrondie à 46 m²P proposée par l’expert sera retenue.

-Sur la valeur locative unitaire avant correctifs

Madame [W] [U] épouse [X] et Monsieur [V] [X] sollicitent que soit entérinée l’estimation de l’expert judiciaire ayant conclu à une valeur locative unitaire de 280 euros/m2P.

La SARL BCJ sollicite que soit retenue une valeur unitaire de 250 euros/m2P au regard des caractéristiques du local, de sa situation géographique, de la destination du bail et de la présence de clauses exorbitantes de droit commun.

L’article L 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1. Les caractéristiques du local considéré ;
2. La destination des lieux ;
3. Les obligations respectives des parties ;
4. Les facteurs locaux de commercialité ;
5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments.

En l’espèce, l’expert judiciaire a conclu à une valeur locative unitaire de 280 euros/m2P, sur la base de seize éléments de comparaison.

La SARL BCJ n’apporte aucun élément de nature à contredire la position de l’expert, se contentant de reprendre les mêmes éléments descriptifs pour aboutir à un résultat différent.

Au regard de l’emplacement en hypercentre de [Localité 9], de la proximité des transports en commun, de l’aspect extérieur entretenu de l’ensemble immobilier, du bon état général des locaux, mais également de la situation relativement excentrée du local par rapport aux nouveaux aménagements piétons du centre-ville, du stationnement réduit de l’[Adresse 6], de la vétusté des locaux annexes et de l’impossibilité d’utiliser les locaux à l’étage en tant qu’habitation indépendante, il convient d’entériner la position de l’expert et de retenir une valeur locative unitaire de 280 euros/m2P.

-Sur les correctifs

Sur la majoration

Madame [W] [U] épouse [X] et Monsieur [V] [X] sollicitent qu’une majoration de 5 % soit appliquée au regard de la faculté d’utilisation pour tous commerces.

Ils font valoir que les exclusions, qui concernent les activités exercées dans les autres locaux situés à proximité dont ils sont propriétaires, sont peu nombreuses et protègent également l’activité de boucherie halal exercée par la société BCJ contre toute concurrence.

La SARL BCJ s’oppose à l’application d’une majoration, faisant valoir que la destination « tous commerces » est en réalité limitée par de nombreuses exclusions contractuelle.

L’expert judiciaire conclut à une majoration de 2 % pour la destination de bail « tous commerces » limitée par de nombreuses exclusions contractuelles.

Le bail prévoit en sa clause III que « Les locaux loués pourront être utilisés durant la totalité du bail pour TOUT COMMERCE à l’EXCLUSION DE COIFFEUR-VENTE de vêtements d’enfant – RESTAURATION RAPIDE – ALIMENTATION GENERALE FRUITS ET LEGUMES – COMPAGNIE D ASSURANCES »

Cette clause apparaît favorable au preneur puisque prévoyant une destination plus large que le simple commerce de boucherie, mais la majoration sera limitée à 2 % au regard de son caractère restreint.

Sur l’abattement

La SARL BCJ sollicite qu’un abattement de 10 % au regard des clauses exorbitantes de droit commun prévues au bail, à savoir :
-la prise en l’état par le preneur des lieux loués
-l’existence d’une clause de souffrance
-la prise en charge par le preneur de l’entretien des fermetures et vitrages
-la clause d’accession
-la prise en charge par le preneur de la taxe d’enlèvement à l’égout et de la taxe municipale
-la possibilité pour le bailleur de visiter les lieux pour l’examen, la réparation ou l’établissement des conduites.

Madame [W] [U] épouse [X] et Monsieur [V] [X] s’opposent à l’application d’un abattement, faisant valoir que lesdites clauses ne sont pas exorbitantes.

L’article R145-8 du code de commerce dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.
Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.
Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

En l’espèce, les clauses dont se prévaut la SARL BCJ ne constituent pas des clauses exorbitantes et aucun abattement ne sera par conséquent appliqué.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la valeur locative au 1er octobre 2018 sera fixée à la somme de 13 137,60 euros (280 euros/m2P x 46 m2P x 1,02) arrondie à 13 138 euros.
Sur les autres demandes

Les intérêts au taux légal sur le différentiel de loyer, correspondant à l’écart entre le montant du loyer fixé par le présent jugement et le montant du loyer provisionnel acquitté par la SARL BCJ seront dus par cette dernière à compter du 17 juin 2020, date de l’assignation délivrée par le bailleur pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date.

Les intérêts échus et dus au moins pour une année entière à compter du 17 juin 2020 produiront des intérêts, en application des articles 1343-1 et 1343-2 du code civil.

Il n’y a pas lieu de « dire que le dépôt de garantie sera réajusté pour demeurer égal à un trimestre de loyer », cette demande ne relevant pas des pouvoirs du juge des loyers commerciaux.

La procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.
Compte tenu du partage des dépens ainsi ordonné, les demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,