TJ Bobigny, 3 déc. 2024, RG 23/00026

COUR D’APPEL DE PARIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JUGEMENT DU 03 DECEMBRE 2024

Greffe des loyers commerciaux
Affaire N° RG 23/00026 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XX36
Chambre 5/Section 4 - LC
Minute n° 24/01670

DEMANDEUR

S.A.S. MARIONNAUD LAFAYETTE
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me François DUMOULIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 196

C/

DEFENDEURS

S.C.I. RC [Localité 7] 1
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Maître Louis-david ABERGEL de la SELEURL GOUAUX ABERGEL ASSOCIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0423

S.C.I. RC [Localité 7] 2
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Maître Louis-david ABERGEL de la SELEURL GOUAUX ABERGEL ASSOCIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0423

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 22 Octobre 2024

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 février 2008, la société L'Occidentale des Centres Commerciaux, aux droits de laquelle viennent désormais les S.C.I. RC [Localité 7] 1 et RC [Localité 7] 2, a donné à bail à la S.A.S. Marionnaud Lafayette un local commercial numéroté B014/B015, d'une surface GLA de 292 m2, situé niveau bas du centre commercial [11] à [Localité 8] (93) et ce, pour une durée de dix années à compter de la livraison des locaux, intervenue le 22 février 2008. L’activité autorisée par le bail est : “Parfumerie, produits de beauté et d'hygiène le tout sous l'enseigne « MARIONNAUD »”.

Ce bail commercial a été consenti moyennant un loyer annuel de base fixé à 165.600 euros hors taxes hors charges auquel s'ajoute un loyer variable additionnel correspondant à la différence entre le loyer de base et un pourcentage du chiffre d'affaires hors taxes fixé à 7% hors taxes.

Par exploit du 28 décembre 2018, les sociétés RC [Localité 7] 1 et RC [Localité 7] 2 ont donné congé à la société Marionnaud Lafayette avec offre de renouvellement à effet du 1er juillet 2019 pour une durée de dix ans, moyennant un loyer de base en renouvellement fixé à la somme de 233.600 euros hors taxes hors charges par an et le maintien des clauses et conditions du bail échu, en ce compris la clause de loyer variable.

Par mémoire préalable, notifié le 28 juin 2021 aux bailleurs, la société Marionnaud Lafayette a sollicité la diminution du loyer à la somme de 111.000 euros par an hors taxes et hors charges.

Aucun accord n'étant intervenu entre les parties, la société Marionnaud Lafayette a fait assigner, par exploit de commissaire de justice du 09 juin 2023, les sociétés RC [Localité 7] 1 et RC [Localité 7] 2 devant le juge des loyers commerciaux aux fins, à titre principal, de constater l’accord des sociétés RC [Localité 7] 1 SCI et RC [Localité 7] 2 SCI et de la société Marionnaud Lafayette sur le principe du renouvellement le 1er juillet 2019 du bail du local commercial numéroté B014/B015 situé au niveau bas du Centre commercial [11] à Aulnay-sous-Bois, de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 111 000 euros par an hors taxes hors charges et de condamner les sociétés RC [Localité 7] 1 SCI et RC [Localité 7] 2 SCI à rembourser à la société Marionnaud Lafayette les loyers trop-perçus à compter du 1er juillet 2019, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

Aux termes de son dernier mémoire, notifié par RPVA le 30 janvier 2024 et par lettre recommandée avec avis de réception aux bailleurs les 31 janvier et 1er février 2024, la société Marionnaud Lafayette a demandé au juge des loyers commerciaux de :

- Constater l'accord des sociétés RC [Localité 7] 1 SCI et RC [Localité 7] 2 SCI et de la société Marionnaud Lafayette sur le principe du renouvellement le 1er juillet 2019 du bail du local commercial numéroté B0l4/B0l5 situé au niveau bas du Centre commercial [11] à Aulnay-sous-Bois,

- Fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 111 000 euros par an hors taxes hors charges,

- Condamner les sociétés RC [Localité 7] 1 SCI et RC [Localité 7] 2 SCI à rembourser à la société Marionnaud Lafayette les loyers trop-perçus à compter du ler juillet 2019, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,

- Ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d'une année,

- Débouter les sociétés RC [Localité 7] 1 SCI et RC [Localité 7] 2 SCI de toutes leurs demandes et moyens,

- A titre subsidiaire, désigner tel expert avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux au 1er juillet 2019 ;

- Fixer en ce cas le loyer provisoire à la somme de 111 000 euros par an hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2019 ;

- Condamner les sociétés RC Aulnay 1 SCI et RC Aulnay 2 SCI à payer à la société Marionnaud Lafayette une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 CPC ;

- Condamner les sociétés RC Aulnay 1 SCI et RC [Localité 7] 2 SCI aux entiers dépens de l'instance.

Au soutien de ses prétention, la société Marionnaud Lafayette fait valoir, au visa de deux arrêts de la 3ème chambre civile de la cour de cassation du 3 novembre 2016, que le juge des loyers commerciaux doit appliquer les critères visés à l'article L145-33 du code de commerce et fixer en conséquence le loyer de base à la valeur locative. Elle soutient que l'article IV.1.d. du bail du 15 février 2008 fait une application des dispositions des articles R145-3 à R145-7 du code de commerce et que rien ne permet d'écarter de fait l'application de l'article L145-33 dudit code. Elle s'estime fondée à solliciter la diminution du loyer au regard de la durée du bail venant de s'écouler, des pondérations devant s'appliquer à une partie de la superficie des locaux constituant des réserves et annexes ainsi que des facteurs locaux de commercialité. Elle considère en outre qu'il y a lieu d'appliquer deux abattements, l'un au titre des charges exorbitantes de droit commun et l'autre au titre de l'obligation de payer un loyer variable additionnel. Elle sollicite en conséquence que la valeur locative soit fixée à la somme de 110.825 euros, arrondie à 111.000 euros.

Il est expressément renvoyé à ce mémoire pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les société RC [Localité 7] 1 et RC [Localité 7] 2 ont constitué avocat. Par mémoire en réponse, notifié par RPVA le 03 juin 2024 et par lettre recommandée avec avis de réception le 04 juin 2024 au preneur, elles ont demandé au juge des loyers commerciaux de :

- RECEVOIR les sociétés RC [Localité 7] l S.C.l. et RC [Localité 7] 2 S.C.l. en l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- DEBOUTER la société MARIONNAUD LAFAYETTE de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, à l'exception de sa demande subsidiaire de désignation d'un Expert,

- JUGER que le bail s'est renouvelé pour une durée de dix années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2019, aux clauses et conditions du bail échu, en ce compris la clause de loyer variable, à l'exception de celles qui nécessiteront une adaptation notamment aux nouvelles dispositions de la Loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'Artísanat, au Commerce et aux Très Petites Entreprises et à son Décret d'application n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial,

- CONSTATER que les parties ont expressément convenu, aux termes de l'article IV.1.d « Renouvellement» des Stipulations Particulières du bail :
- D'organiser, d'un commun accord entre elles, les conditions financières du futur renouvellement de leur bail,
- De demander à la Juridiction de Céans, à défaut d'accord amiable entre elles, de fixer le montant du loyer de base du bail renouvelé par référence aux prix pratiqués dans le Centre Commercial pour des locaux équivalents, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

- JUGER qu'il n'y a pas lieu d’appliquer un quelconque correctif sur la valeur locative au titre des obligations respectives des parties et plus particulièrement en raison des charges dites exorbitantes de droit commun et de la nature binaire du loyer,

- JUGER que la surface des locaux, servant d'assiette à la détermination de la valeur locative de renouvellement, est de 292 m2, sans pondération,

- FIXER le loyer de base de renouvellement au 1er juillet 2019 à la somme de 233.600 € hors taxes et hors charges par an,

- JUGER que le différentiel portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de sa date d'effet,

- JUGER que les intérêts échus depuis plus d'un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l'article l343-2 du Code Civil,

SUBSIDIAIREMENT

- VOIR DESIGNER tel Expert qu'il plaira à Madame ou Monsieur le Président, aux frais de la société MARIONNAUD LAFAYETTE en sa qualité de demanderesse, avec mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux au 1er juillet 2019, telle qu'elle résulte, à la date considérée, des éléments visés, d'un commun accord des parties, à l'article IV.l.d « Renouvellement ›› des Stipulations Particulières du bail, et qui devront être recherchés :
- Exclusivement dans le Centre Commercial Régional [10] sis à [Localité 9], celui-ci constituant un marché autonome de références de valeurs locatives de convention expresse entre les parties,
- En référence aux prix pratiqués dans le Centre Commercial pour des locaux équivalents, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

- DIRE que l'Expert :
- devra retenir, pour assiette de détermination de la valeur locative de renouvellement, une surface GLA de 292 m2,
- ne pourra appliquer aucun abattement sur la valeur locative de renouvellement au titre des obligations respectives des parties et plus particulièrement en raison des charges dites exorbitantes de droit commun et de la nature binaire du loyer,
- devra établir et remettre aux parties, avant le dépôt de son rapport définitif, un pré-rapport reprenant ses premières conclusions, et laisser un délai suffisant aux parties pour la communication de leur éventuel dire récapitulatif.

- FIXER, dans ce cas, le loyer provisionnel, pour la durée de l'instance, au montant du loyer en cours, outre le parfait règlement des charges et accessoires exigibles en exécution du bail,

- VOIR RESERVER, dans ce cas, les dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les sociétés RC [Localité 7] 1 et RC [Localité 7] 2 invoquent l'article 1103 du code civil. Elles font valoir que le juge des loyers commerciaux doit fixer le loyer de base de renouvellement conformément aux stipulations contractuelles du bail conclu par les parties, les articles L145-33 et R145-2 à R145-8 du code de commerce n'étant pas applicables en l'espèce. Elles rappellent que la surface GLA des locaux est de 292 m2P, ainsi que le retiennent les deux experts consultés par la société Marionnaud Lafayette. Au regard des locaux des autres commerces avoisinant du centre, elles évaluent le prix unitaire à 800 euros/m2 hors taxes hors charges par an et évaluent en conséquence la valeur locative à la somme de 233.600 euros hors taxes hors charges par an. Elles rejettent de fait les arguments de la société Marionnaud Lafayette, considérant que celle-ci ne respecte pas les dispositions fixées au bail à l'égard du mode de détermination du loyer de base de renouvellement et de l'appréciation de la surface GLA des locaux. Elles soutiennent de surcroît qu'il ne peut être appliqué un quelconque abattement, faute de toute disposition du bail le prévoyant. Elles considèrent, au regard du désaccord des parties dans la fixation du loyer de base, qu'il y a lieu de désigner un expert afin qu'il puisse donner son avis sur la valeur locative des lieux loués au 1er juillet 2019 dans le respect des seules stipulations du bail.

Il est expressément renvoyé à ce mémoire pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats tenus à l'audience du 22 octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 03 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

Les dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent en écarter l’application.

Il est par ailleurs constant que la fixation du loyer renouvelé d’un bail prévoyant un loyer déterminé par une clause recette ou à loyer variable échappe aux dispositions des articles L. 145-33 et suivants du code de commerce et n’est régie que par la convention des parties et ce, sauf si les parties ont prévu de s'y soumettre quant à la fixation du prix du loyer de base du bail renouvelé, ce qui est le cas en l'espèce.

Le bail conclu le 15 février 2008 prévoit en effet en son article IV.1.d. « Renouvellement » :

« Il est expressément convenu qu'à l'occasion de chacun des renouvellements éventuels et successifs du présent bail, le loyer de base qui constitue un minimum garanti ne pourra en aucun cas être inférieur à la valeur locative appréciée au jour de la prise d'effet du bail renouvelé.

A défaut, l'accord des Parties sur le loyer de base de renouvellement, celles-ci attribuent expressément compétence au juge des Loyers Commerciaux, à l'effet de fixer le loyer de base de renouvellement par référence aux loyers de base des seuls autres locaux du Centre Commercial, lequel constitue une unité autonome de marché.

Seront alors pris en considération pour la fixation du loyer de base en renouvellement :
les loyers de base additionnés d'un dixième des prix de cession de droit au bail et/ou des indemnités d'entrée versés par les locataires, au titre des locaux de comparaison présentant des caractéristiques comparables au local loué.

Lesdits loyers de base additionnés du dixième des prix de cession de droit au bail et/ou des indemnités d'entrée pris à titre de référence pour la définition du loyer de base de renouvellement seront ceux concernés contractuellement au titre des trois dernières années précédant la date de renouvellement.

En outre, il est expressément prévu entre les Parties que les prix unitaires des locaux seront retenus pour leur surface contractuelle sans qu'aucune pondération ne soit effectuée, à l'exception toutefois des réserves et mezzanines.

Les autres clauses et conditions du bail, en ce compris les termes de l'article IV.1.b. Des présentes, seront reportées et continueront à trouver application dans le cadre du bail renouvelé.

La fixation d'un loyer selon un mode binaire se composant d'un loyer de base et d'un loyer variable est une condition essentielle et déterminante du bail et de son ou ses renouvellements. »

Au regard de ces éléments, si les parties confient au juge des loyers commerciaux le soin de trancher leur désaccord sur le montant du loyer en renouvellement, elles n'ont pour autant pas convenu contractuellement de se référer à l'article L145-33 du code de commerce ni aux articles R145-2 à R145-8 dudit code, qui ne sont pas d'ordre public.

Il convient dès lors, pour fixer le loyer du bail renouvelé, de déterminer le loyer de base de renouvellement au 1er juillet 2019 par référence aux loyers de base des seuls autres locaux du Centre Commercial et ce, dans les conditions fixées contractuellement au bail.

En l’absence de tout élément objectif, il convient, afin d’éclairer le juge, de recourir à une mesure d’expertise judiciaire en application de l’article R. 145-30 du code de commerce afin de rechercher les éléments permettant de déterminer le loyer de base de renouvellement.

En conséquence de quoi, il reviendra au seul expert d’apprécier lui-même quels seront les éléments qui lui seront utiles, ou non, pour réaliser sa mission, en tirant toute conséquence de fait et de droit sur les éventuelles obstructions et obstacles qui seraient mis au bon accomplissement de sa mission.

M. [L] [W], expert en immobilier commercial et d'entreprise près la Cour d'appel de Paris, sera désigné en qualité d'expert judiciaire.

Les frais de l’expertise judiciaire seront avancés par la société Marionnaud Lafayette, demandeur à la présente instance.

Sur le montant du loyer provisoire

L’article L 145-57 du Code de commerce dispose que « pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer ».

Conformément à ces dispositions, le loyer provisoire sera fixé au montant du loyer acquis en fin de bail, soit au 30 juin 2019.

Il convient, dans l'attente du dépôt du rapport par l'expert, de surseoir à statuer sur les autres demandes et de réserver les dépens.

L’exécution provisoire du jugement sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS