TJ Lille, 3 déc. 2024, RG 22/06722

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 02
N° RG 22/06722 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WPQD

JUGEMENT DU 03 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE:

Mme [C] [J] épouse [P]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Thomas WILLOT, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR:

M. [M] [G]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Hortense FONTAINE, avocat au barreau de BETHUNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Claire MARCHALOT, Vice Présidente
Assesseur : Sarah RENZI, Juge
Assesseur : Maureen DE LA MALENE, Juge
Greffier : Dominique BALAVOINE, Greffier

DÉBATS

Vu l’ordonnance de clôture en date du 10 Mai 2024.

A l’audience publique du 03 Septembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les parties ont été avisées que le jugement serait rendu le 03 Décembre 2024.

Vu l’article 804 du Code de procédure civile, Sarah RENZI, juge préalablement désigné par le Président, entendu en son rapport oral, et qui, ayant entendu la plaidoirie, en a rendu compte au Tribunal.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 03 Décembre 2024 par Claire MARCHALOT, Présidente, assistée de Dominique BALAVOINE, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 17 janvier 2019, Monsieur [M] [G] a vendu à Madame [C] [J] un corps de ferme à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 4] pour la somme de 290.000 euros.

Madame [J] s’est plainte de plusieurs désordres affectant l’immeuble.

Par acte d’huissier du 13 janvier 2021, Madame [J] a assigné Monsieur [G] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille. Par ordonnance du 11 mai 2021, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire, et a confié cette mesure à Monsieur [T]. Ce dernier a rendu son rapport définitif le 6 mai 2022.

Par acte d’huissier délivré le 18 octobre 2022, Madame [J] a assigné Monsieur [G] devant le tribunal judiciaire de Lille.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 7 mai 2024, Madame [J] sollicite, au visa des articles 1792 et suivants du code civil à titre principal, 1641 et suivants du code civil à titre subsidiaire, 1231-1 du code civil à titre infiniment subsidiaire, de :
A titre principal, condamner Monsieur [G] à payer à Madame [J] la somme de 17.705,05 €, cette somme correspondant à une réparation intégrale actualisée de son préjudice au motif que seul un tel montant d’indemnisation permettra de prendre en charge les coûts liés au remplacement intégral du parquet, à défaut, la requérante devra supporter un coût de 7.000€ ;A titre subsidiaire, condamner Monsieur [G] à payer à Madame [J] la somme de 17.200 €, cette somme correspondant à une réparation intégrale actualisée de son préjudice au motif que seul un tel montant d’indemnisation permettra de prendre en charge les coûts liés au remplacement intégral du parquet, à défaut, la requérante devra supporter un coût de 7.000 €. A titre infiniment subsidiaire, condamner Monsieur [G] à payer à Madame [J] la somme de 10.200 € correspondant aux coûts des travaux à entreprendre pour mettre fin aux désordres sur le parquet ;Condamner à titre principal Monsieur [G] à payer à Madame [J] la somme de 50.759,56 € correspondant aux coûts des travaux à entreprendre pour mettre fin aux désordres sur la couverture ;Condamner à titre subsidiaire Monsieur [G] à payer à Madame [J] la somme de 45.477,71 € correspondant aux coûts des travaux à entreprendre pour mettre fin aux désordres sur la couverture ;Condamner à titre principal Monsieur [G] à payer à Madame [J] la somme de 6.884,9 € correspondant aux coûts des travaux à entreprendre pour mettre fin aux désordres du sol en garage au-dessus de la fosse.Condamner à titre subsidiaire Monsieur [G] à payer à Madame [J] la somme de 5.893,25 € correspondant aux coûts des travaux à entreprendre pour mettre fin aux désordres du sol en garage au-dessus de la fosse ;Condamner Monsieur [G] à payer à Madame [J] la somme de 12.638,32 € correspondant aux coûts des travaux à entreprendre pour mettre fin aux autres désordres ;

Condamner Monsieur [G] à payer à Madame [J] à hauteur des coûts de réparation des désordres imputables à ce dernier vu sa qualité de maître d’ouvrage des travaux de rénovation de la maison vendue selon le détail suivants-75,35 € TTC au titre de la réparation de fuite sous baignoire
-665,07 € TTC au titre de la fourniture et pose WC suite dégât des eaux
-603,15 € TTC au titre du changement de la rampe moteur de garage
-2400,11 € TTC au titre du changement de la porte d’entrée monobloc
-201,08 € TTC au titre de la réparation fuite collecteur eau froide en garage
- Condamner Monsieur [G] à payer à Madame [J] la somme de 1.014 € correspondant aux coûts du déménagement aller/retour ;
- Condamner Monsieur [G] à payer à Madame [J] la somme de 598 € correspondant aux coûts garde meubles pendant les deux mois de travaux ;
- Condamner Monsieur [G] à payer à Madame [J] la somme de 3.100 € correspondant aux coûts d’hébergement pendant les deux mois de travaux ;
- Condamner Monsieur [G] à payer à Madame [J] la somme de 20.000 € au titre du préjudice moral subi et des conséquences de la résistance abusive et vexatoire de Monsieur [G];
- Condamner solidairement Monsieur [G] à payer à Madame [J] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner Monsieur [G] aux entiers dépens y compris les frais d’expertise judiciaire ;
- Débouter Monsieur [G] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Par conclusions récapitulatives, notifiées par voie électronique le 3 mars 2024, Monsieur [G] sollicite, au visa des articles 1792 et 1792-3, 1641 du code civil, et 1343-5 du code civil, de :
Débouter Madame [J] de ses demandes fins et conclusions ;En tout état de cause, réduire à de plus justes proportions le préjudice sollicité par Madame [J];Autoriser Monsieur [G] à s’acquitter de la dette passé un délai de 4 mois à compter de la signification du jugement à intervenir afin de permettre à ce denier d’obtenir un financement par un organisme bancaire ;La condamner à la somme de 3500 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers frais et dépens.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 mai 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 3 septembre 2024, où elle a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 novembre 2024, prorogé au 3 décembre 2024 pour communication par les parties des annexes du rapport d’expertise.

MOTIFS DE LA DECISION

Madame [J] fonde ses demandes de réparation, à titre principal sur le fondement de la garantie décennale, à titre subsidiaire sur la garantie contre les vices cachés, et à titre infiniment subsidiaire sur la responsabilité civile contractuelle.

L’article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

La garantie décennale ne trouve à s'appliquer que dans l'hypothèse où l'ouvrage a été réceptionné par le maître de l'ouvrage.

L’article 1792-1 du code civil dispose qu’est réputé constructeur de l'ouvrage :
1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ;
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ;
3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage.

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Sur la demande relative aux parquets
A titre principal, Madame [J] fait notamment valoir que Monsieur [G] a la qualité de maître de l’ouvrage dès lors qu’il a procédé lui-même au remplacement de tous les sols dans le cadre de la rénovation de la fermette. Elle indique avoir rapidement constaté la dégradation anormale du parquet des pièces de vie, dont les lattes s’affaissaient et se cassaient, avant d’observer par sondage la présence d’humidité sous le parquet. Elle soutient que les désordres affectant le parquet relèvent de la responsabilité décennale car ils sont généralisés et qu’ils concernent non seulement les lattes mais également la structure sous-jacente – en grande partie en chaux ou en terre battue - dont la réparation est indispensable pour rendre de nouveau le parquet utilisable.

A titre subsidiaire, elle fait notamment valoir que le vendeur constructeur est assimilé à un constructeur professionnel et doit à son acquéreur les mêmes garanties concernant les travaux qu’il a lui-même effectués. Elle indique que les défauts affectant la structure du plancher, non visibles, ne pouvaient être connus de l’acquéreur lors de l’achat.

A titre infiniment subsidiaire, elle fait notamment valoir que Monsieur [G], vendeur-constructeur, a commis des fautes dans la réalisation des travaux de rénovation.

A titre principal, Monsieur [G] soutient quant à lui qu’une dalle de chaux a été coulée avant la pose du parquet, sauf pour les endroits où une dalle de béton était préexistante à la rénovation. Il conteste que ce désordre puisse relever de la garantie décennale, considérant qu’il s’agit d’un élément d’équipement dissociable de l’ouvrage de fondation, de clos et de couvert.

A titre subsidiaire, il conteste pouvoir être assimilé à un vendeur professionnel, dans la mesure où il n’est ni professionnel du bâtiment, ni professionnel de l’immobilier. Il invoque en tout état de cause une clause exonératoire de garantie des vices cachés dans l’acte authentique. En outre, il soutient que les désordres concernant le parquet, à savoir des craquements et des petits mouvements, étaient visibles lors des visites antérieures à l’achat.

A titre infiniment subsidiaire, il soutient que Madame [J] ne développe aucun élément relatif à une faute de sa part.

Sur la nature, l’origine et la qualification du désordre
L’article 1792-2 du code civil dispose que la présomption de responsabilité établie par l'article 1792 s'étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipement d'un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert.

Un élément d'équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l'un des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.
*

Il est constant que le vendeur constructeur réceptionne les travaux au jour de l’achèvement de l’ouvrage, s’entendant du jour où l’ouvrage était utilisable et propre à sa destination. En tout état de cause, si Monsieur [G] conteste l’application de la garantie décennale, il ne conteste ni le principe de la réception ni sa qualité de constructeur au sens de l’article 1792-1 du code civil.

En l’espèce, le sol de l’habitation était initialement composé pour une part d’une dalle en béton, et pour une autre part de terre battue et de briques de sol. Monsieur [G] a procédé au décaissement de la partie en terre battue et briques de sol, l’a remblayée avec 20 cm de caillasse, et indique avoir ensuite coulé une chape de chaux. Sur cette chape, il a posé des lambourdes sur lesquelles il a monté des lames de parquet en chêne massif de récupération, rainurées-bouvetées et encastrées les unes dans les autres.

L’expert constate que le bruit émis par le bois excède ce qui est communément appelé le « craquement du parquet » ; que par ailleurs les rives d’un très grand nombre de lames de parquet sont particulièrement dégradées, et que, combinée à une souplesse excessive du parquet, cela provoque des désaffleurements importants, qui constituent des obstacles à la marche et présentent un danger compte tenu du risque de blessure par échardes de grande taille.

L’expert judiciaire et le sapiteur indiquent que la qualité du bois n’est pas remise en cause, et que les difficultés relevées ne sont pas liées au plancher de récupération mais aux conditions de sa mise en œuvre. Il est ainsi relevé que la dégradation importante du plancher est liée au non-respect des normes relatives à la planéité des supports, au traitement des dilatations, aux modalités de fixation du plancher sur les lambourdes, et à la répartition des lambourdes.

L’expert et le sapiteur préconisent, pour remédier de manière définitive à ce désordre, la dépose totale du parquet existant et du lambourdage, ainsi que la reprise d’horizontalité entre la partie neuve de la chape et la partie dalle béton par piquetage de cette dernière.

Or la dalle constitue un élément d’équipement indissociable des ouvrages de fondation et de viabilité. Les désordres constatés rendent le parquet impropre à sa destination, c’est-à-dire à un passage fréquent et soutenu, s’agissant de pièces de vie.

Le désordre relève donc de la garantie décennale au sens de l’article 1792 du code civil.

Sur la responsabilité de Monsieur [G]
Les conditions de l’article 1792 du code civil étant réunies, la présomption de responsabilité qui y est édictée pèse sur l’ensemble des intervenants à l’acte de construction toutes les fois où la cause du dommage se situe dans leur sphère d'intervention.

En l'espèce, l'expert judiciaire et le sapiteur concluent au fait que les défauts entachant les parquets trouvent leur cause dans les conditions de mise en œuvre du plancher, et plus particulièrement dans l’absence de respect des normes de planéité des supports, au traitement des dilatations, à la fixation du plancher sur les lambourdes, et à la répartition des lambourdes, et ce alors que Monsieur [G] ne conteste pas avoir exécuté les travaux.

En conséquence, Monsieur [G], qui n'établit aucune cause étrangère susceptible de l'exonérer, est responsable de plein droit sur le fondement de la garantie décennale envers le maître de l'ouvrage du désordre affectant les parquets.

Sur la réparation du préjudice
Madame [J] produit aux débats un devis de la société Intérieurs et parquet du 21 octobre 2023, de dépose, fourniture et remplacement du parquet à hauteur de 14.505,05 euros TTC, dont 9.161,88 euros TTC pour la seule fourniture et pose.

L’expert retient en l’espèce une décote à hauteur de la moitié du prix du parquet compte tenu de l’utilisation, par Monsieur [G], d’un parquet non pas neuf mais de récupération.

La connaissance par la demanderesse de l’état ancien du parquet n’est contestée par aucune partie, de sorte qu’une indemnisation à hauteur du prix du parquet neuf constituerait un enrichissement sans cause de Madame [J].

Compte tenu du devis de la société Intérieurs et parquets et de la décote à appliquer au vu de l’état ancien du parquet posé par Monsieur [G], il convient de retenir la somme de 9.924,11 euros TTC, outre la somme de 3.200 euros retenue par l’expert pour le coût de la dépose et repose de la cuisine.

Ainsi, Monsieur [G] sera condamné à verser à Madame [J], au titre de la réparation du désordre affectant les parquets, la somme de 13.124,11 euros TTC.

II Sur la demande relative à la couverture

A titre principal, Madame [J] fait notamment valoir que la toiture est fuyarde et qu’elle a subi des infiltrations compte tenu des malfaçons dans l’exécution des travaux de couverture.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que le vendeur bricoleur est assimilé à un constructeur professionnel et doit à son acquéreur les mêmes garanties concernant les travaux qu’il a lui-même effectués. Elle indique que les défauts affectant la couverture, non visibles, ne pouvaient être connus de l’acquéreur lors de l’achat.

A titre infiniment subsidiaire, elle fait notamment valoir que Monsieur [G], vendeur-constructeur, a commis des fautes dans la réalisation des travaux de rénovation.

Monsieur [G] fait quant à lui valoir que la toiture a été entièrement réalisée par son propre vendeur, et qu’il n’a, lui-même, procédé qu’au remplacement des velux et à la création de deux chiens assis. Il soutient en tout état de cause que l’expert n’a constaté aucun désordre sous forme de fuite ou d’infiltration mais uniquement des « risques et sources d’infiltrations », et ce malgré le constat de défauts de conformité dans l’exécution des travaux.

A titre subsidiaire, il conteste pouvoir être assimilé à un vendeur professionnel, dans la mesure où il n’est ni professionnel du bâtiment, ni professionnel de l’immobilier.

A titre infiniment subsidiaire, il soutient que Madame [J] ne développe aucun élément relatif à une faute de sa part.

Sur le fondement de la garantie décennale
En l’espèce, Madame [J] soutient dans ses écritures avoir subi des infiltrations avant et après l’assignation de Monsieur [G] en justice. L’expert indique par ailleurs dans son rapport « fuite avant assignation reprise et nouvelle fuite depuis » (page 7) « les différentes infiltrations apparues avant et après l’assignation […] » (page 19 et page 33) ainsi que « fuites résultant de nombreuses non-conformités » (page 29). Par ailleurs, en réponse au dire du conseil de Madame [J], il indique dans sa réponse « l’expert a déjà affirmé que la connaissance de ces fuites avait été reconnue par le défendeur ».

Toutefois, force est de constater que Monsieur [G] conteste dans ses écritures la présence de fuites et infiltrations et que malgré l’affirmation péremptoire de l’expert, rien ne permet de déterminer qu’il reconnaissait l’existence de fuites ou infiltrations au moment des réunions expertales. Son conseil produit au contraire deux mails envoyés à l’expert les 9 février et 14 avril 2022 aux termes desquels elle indique « les non-conformités peuvent entraîner des infiltrations, lesquelles sont à ce jour néanmoins inexistantes » ainsi que « aucun désordre n’a été constaté concernant la toiture […] aucune fuite n’a été constatée provenant de la toiture concernée ».

Malgré les affirmations de l’expert, le rapport qu’il a établi ne rapporte l’existence d’aucune infiltration au jour de ses visites. S’il est incontestable que des malfaçons existent dans la réalisation des chiens-assis, force est de constater que l’expert et le sapiteur font état de ce qu’elles sont « sources d’infiltration » sans jamais observer aucune infiltration actuelle, pas plus qu’il n’est fait état de traces d’infiltration ancienne.

Madame [J] ne produit quant à elle aucune photographie de l’intérieur de l’habitation, pas plus qu’elle ne justifie avoir procédé à des déclarations de sinistres pour des fuites ou infiltrations en toiture, ou avoir recouru aux services de sociétés pour ce type de désordres. Par ailleurs, la mention en page 6 de l’acte de vente de la constitution d’un séquestre de 2.000 euros par le vendeur « en réparation d’un sinistre intervenu antérieurement aux présentes dans l’immeuble objet de la vente ainsi qu’il résulte de la photo annexée aux présentes » ne permet aucunement de savoir de quel type de sinistre il s’agit, à défaut de précision et en l’absence de la photographie en question.

Ce faisant, elle ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un désordre en toiture et ne saurait rechercher la responsabilité de Monsieur [G] sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil.

Sur la demande subsidiaire sur la garantie des vices cachés
Selon les articles 1641 et suivants du code civil "Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus."

" Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même."

"Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie."

"Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix."

Sur le fondement de ces dispositions, l’acquéreur doit rapporter la preuve d’un défaut de la chose vendue, grave au point de compromettre l’usage de la chose ou d’en diminuer sensiblement l’usage, non apparent et antérieur à la vente.

En l’espèce, il est constant que l’immeuble litigieux a été acquis par Monsieur [G] le 1er décembre 2011, que ce dernier l’a vendu à Madame [J] par acte authentique du 17 janvier 2019 et que Monsieur [G] a procédé à de nombreux travaux.

Ainsi, l’acte authentique du 17 janvier 2019 mentionne dans la rubrique « obligations du vendeur – Travaux de construction » :
« le vendeur déclare que le bien vendu est achevé depuis plus de dix ans. En outre, il précise que ledit bien n’a pas fait l’objet de travaux d’aménagement réalisés en contravention avec les dispositions du Code de l’urbanisme régissant l’obligation de permis de construire ou les autres dispositions d’urbanisme applicables.
Par ailleurs, le vendeur déclare qu’à sa connaissance le bien vendu n’a, dans les dix années qui précèdent, fait l’objet d’aucun travaux relevant de la garantie décennale des constructeurs à l’exception, de savoir :
*Création d’un logement par changement de destination du bien suivant permis de construire initial en date du 9 février 2012 n° PC05960011B0023 et modificatifs en date des 4 octobre 2012, 21 février 2013 et 28 octobre 2014. La déclaration attestation l’achèvement et la conformité des travaux a été déposée le 2 juillet 2018. […]
*changement de fenêtres. Lesdits travaux ont été réalisés par le vendeur à partir de matériaux commandés auprès de l’entreprise FENETRE24.com […] Le vendeur déclare que les travaux ont été réalisés à l’identique, de sorte qu’aucune autorisation administrative n’a été rendue nécessaire. Il n’a pas été possible d’obtenir l’attestation d’assurance décennale de ladite entreprise. Le vendeur déclare que lesdits travaux ont été achevés en décembre 2014 […] ».

Le permis de construire et les permis modificatifs n’ont pas été produits aux débats mais il résulte plus précisément des écritures de Monsieur [G] que ce dernier a procédé lui-même au remplacement des vasistas par des vélux, et a créé deux chiens assis. Il affirme que la toiture a été entièrement refaite par son propre vendeur.

L’expert judiciaire et le sapiteur relèvent aux termes de leur rapport :
La non-conformité de la pente des couvertures des deux lucarnes, de l’ordre de 5 à 10% au lieu des 25% requis,L’absence de soudure, de pente et de talon sur les gouttières, qui ne peuvent remplir leur fonction,La non-conformité des raccordements avec la couverture existante, l’insuffisance ou la mauvaise pose des accessoires plomb ou zinc,L’absence d’étanchéité des habillages des joues, des lucarnes, des châssis, ainsi que des points de rencontre avec la couverture, Le fait que les châssis et drains permettant l’évacuation de l’eau des châssis soient bouchés par le solin de raccordement de la couverture,L’endommagement de la sous-toiture en périphérie des lucarnes, qui aurait dû être remplacée,L’absence d’ajustement des tuiles posées en périphérie des lucarnes.
Ces éléments constituent des défauts et compte tenu de l’exécution des travaux par Monsieur [G], ces défauts sont antérieurs à la vente.

Ils sont d’une suffisante gravité, en ce qu’ils recèlent d’importants risques d’infiltrations, compromettant ainsi la fonction de la toiture, ayant vocation à assurer l’étanchéité à l’air et à l’eau de l’habitation.

Quant à leur caractère apparent ou caché, il résulte des éléments de la procédure que Madame [J] n’a été informée des non-conformités de la toiture qu’à l’occasion de l’intervention d’un couvreur en septembre 2020, appelé en raison de l’envol de tuiles non rivetées. En tout état de cause, compte tenu du caractère technique des défauts, du fait que l’expert se soit adjoint un sapiteur pour monter sur le toit afin de détecter et lister les défauts, et compte tenu de la qualité non-professionnelle de l’acquéreur, elle n’était pas en mesure de détecter les défauts relatifs à l’absence de pente, à la non-conformité des raccordements, à l’absence d’étanchéité de certains éléments (habillages de joues, des lucarnes et des châssis), à l’absence d’ajustement des tuiles, au bouchon formé par le solin, et à l’endommagement de la sous-toiture en périphérie des lucarnes. Au contraire, il résulte des photographies versées en procédure que les visites des lieux antérieures à la signature de l’acte authentique de vente auraient dû permettre à Madame [J] de se convaincre des défauts relatifs aux gouttières, l’absence de soudure, de pente et de talon étant visibles depuis le jardin.

En conséquence, et à l’exclusion des vices affectant les gouttières repris précédemment, les conditions de la garantie des vices cachés sont réunies.

Monsieur [G] invoque la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés stipulée dans l’acte de vente du 17 janvier 2019.

Toutefois, dans la mesure où il ne conteste pas avoir réalisé lui-même les travaux litigieux, Monsieur [G] est assimilé à un vendeur professionnel et est donc présumé connaître les vices de la choses vendues, sans pouvoir se prévaloir d’une stipulation d’exclusion de garantie.

Par conséquent il doit à Madame [J] la garantie contre les vices cachés sur les défauts affectant la toiture, à l’exception de ceux relatifs aux gouttières.

Sur la réduction du prix

Madame [J] sollicite une réduction du prix de vente à hauteur de 50.759,56 euros TTC à titre principal, et à hauteur de 45.477,71 euros TTC à titre subsidiaire.

Monsieur [G] considère quant à lui le devis du remplacement complet des deux chiens assis et de la reprise des tuiles en périphérie du vélux exorbitant, et sollicite que le préjudice soit réduit à de plus justes proportions.

En l’espèce, l’expert considère dans son rapport que, compte tenu de leur conception et réalisation, les chiens assis ne peuvent être conservés et réparés de manière ponctuelle mais qu’ils doivent être intégralement remplacés, impliquant la reprise des finitions intérieures. Il a chargé le sapiteur d’établir un chiffrage et aux termes du devis de l’entreprise Duval établi le 15 novembre 2021, ces travaux s’élèvent à la somme de 41.477,71 euros TTC. Madame [J] produit un devis actualisé au 30 septembre 2023, par la même société, pour les mêmes prestations, et s’élevant à la somme de 50.759,56 euros TTC.

Le devis de la société Gerald Arena pour la somme de 14.193,96 euros TTC, transmis par le défendeur dans le cadre de l’expertise, n’a pas été produit. Il résulte toutefois de l’analyse qu’en fait l’expert que ce devis ne correspond pas au remplacement complet des deux chiens assis, et que ne sont pas davantage repris les travaux de plâtrerie, isolation et peinture qui seront rendus nécessaires pour reconstituer les prestations intérieures.

Il convient dès lors de retenir le devis actualisé produit par la demanderesse, correspondant au préjudice subi, et d’en retrancher les postes relatifs aux gouttières, lesquelles ne relèvent pas de la garantie des vices cachés (soit la somme de 884,62 euros TTC). Ainsi, il convient de condamner Monsieur [G] à verser à Madame [J] la somme de 49.874,94 euros TTC au titre de la diminution du prix accordée pour la couverture.

III Sur la demande relative au sol du garage

Sur la garantie décennale
A titre principal, Madame [J] fait notamment valoir qu’elle a constaté la fissuration de la chape du garage, et l’apparition d’une cavité profonde remplie d’eau, rendant le garage inutilisable et dangereux.

Monsieur [G] fait quant à lui valoir qu’il ignorait la présence de la fosse dans le garage, et qu’il a seulement coulé une dalle de chaux sur le sol.

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure que Monsieur [G] a retiré le sol en briques du garage pour y couler une chape de chaux.

L’expert judiciaire et le sapiteur observent l’existence, dans le sol du garage, d’une fosse d’environ un mètre de profondeur et 60 cm de large, au fond de laquelle se trouve de l’eau. L’examen plus approfondi par le passage d’une caméra a permis de déterminer que cette fosse est de grande dimension (entre 10 et 11 mètres cubes), qu’elle n’est pas étanche, et qu’elle s’étend sous plusieurs pièces de l’habitation de Madame [J] ainsi que sous l’habitation voisine.

L’analyse des briques constituant la voûte de la fosse permet au sapiteur de dire que l’effondrement de celle-ci est ancien, mais qu’un éboulement plus récent a également eu lieu. L’expert et le sapiteur observent la présence de deux planches de bois et de polyane, utilisés vraisemblablement pour fermer la fosse suite à un précédent éboulement.

Les experts concluent que l’instabilité de la fosse et sa structure présentent « un risque concernant la solidité de l’immeuble au droit de l’effondrement du garage », et préconisent un comblement rapide.

Il est constant que Monsieur [G] a acquis la maison en décembre 2011, et qu’il a procédé au retrait du sol en briques du garage, pour y couler une chape de chaux.

Il ressort des débats que la fosse préexistait à l’acquisition de l’habitation par Monsieur [G], tel que cela résulte de la mention suivante dans son acte de vente « le vendeur a informé que la fosse existante sous le lot B était une fosse à purin. Celle-ci pourra être comblée par le propriétaire du lot B à ses frais ».

Par conséquent, il est constant que Monsieur [G] n’est pas constructeur de l’ouvrage affecté de désordre si bien que les conditions de la garantie décennale ne sont pas réunies et Madame [J] sera déboutée de sa demande sur ce fondement.

Sur la garantie des vices cachés
Madame [J] soutient, à titre subsidiaire, que Monsieur [G] connaissait l’existence de la chape et qu’il n’a pas tenu compte de la nécessité de la combler.

Monsieur [G] indique quant à lui qu’il n’a eu connaissance de la fosse qu’à travers la procédure, et qu’en tout état de cause, l’acte de vente intervenu entre la demanderesse et lui contenait également cette information.

En l’espèce, il est constant que tant l’acte de vente de 2011, dont Monsieur [G] était l’acquéreur, que l’acte de vente de 2019, dont Madame [J] était l’acquéreur, contiennent l’information relative à l’existence de cette fosse. Par conséquent, le défaut relatif à la fosse instable était ou aurait dû être connu de Madame [J], à laquelle il appartenait de prendre connaissance de l’intégralité de l’acte de vente et de ses annexes.

Par conséquent, les conditions de l’action sur le fondement de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies.

Sur la théorie des désordres intermédiaires
L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Madame [J] soutient à titre subsidiaire que le dommage relatif à la fosse est dû à une faute de Monsieur [G] dans l’exécution des travaux.

Monsieur [G] soutient quant à lui que Madame [J] ne rapporte la preuve d’aucune faute.

En l’espèce, Monsieur [G] indique dans ses écritures qu’il n’avait pas connaissance de l’existence de cette fosse. Or, plusieurs éléments viennent contredire cette affirmation. En effet, outre la mention explicite de ladite fosse en page 22 de l’acte authentique de décembre 2011, l’expert et le sapiteur relèvent la présence de planches de bois et de film polyane récemment utilisés sur l’ouverture de la fosse, ainsi que le bouchement du regard de la fosse par une plaque de chaux de forte épaisseur « dont la consistance est semblable à la chape intérieure du garage ». En outre, Monsieur [U], habitant la maison voisine, atteste avoir eu une discussion avec le défendeur à propos de ladite fosse et de son contenu. Au vu de ces éléments, Monsieur [G] ne peut sérieusement contester avoir eu connaissance de l’existence de la fosse litigieuse.

Il résulte par ailleurs des débats qu’avant la vente à Madame [J], Monsieur [G] a procédé à des travaux dans le garage, et plus précisément qu’il a retiré le sol constitué de briques avant d’y couler une dalle de chaux.

S’il ne peut être établi que Monsieur [G] a, lui-même, procédé au colmatage de l’ouverture de la fosse par l’apposition de planches de bois et de film polyane, l’expert et le sapiteur relèvent en tout état de cause que « il n’a pas pu échapper au défendeur la présence de ses planches et l’instabilité du sol à cet endroit » à l’occasion de la réalisation de ses travaux de rénovation du sol.

Ce faisant, il apparaît que Monsieur [G] a coulé une chape de sol sur un support instable ce qui n’est pas conforme aux règles de l’art, auxquelles il devait s’astreindre en entreprenant de réaliser seul ces travaux de rénovation en dépit du fait qu’il n’est pas un professionnel du bâtiment.

Dans ces circonstances, Monsieur [G], vendeur constructeur, a commis une faute dans l’exécution des travaux de rénovation du sol du garage.

Sur la réparation du préjudice

Madame [J] sollicite à titre principal une indemnisation à hauteur de 6.884,9 euros TTC, et à titre subsidiaire une indemnisation à hauteur de 5.893,25 euros TTC.

Monsieur [G] conclut au débouté.

En l’espèce, l’expert indique dans son rapport qu’il y a lieu de vider la fosse avec une pompe à pression modérée, puis procéder au remplissage de celle-ci avec un béton liquide qui comblera la fosse et redonnera une résistance mécanique au sol.

L’expert retient le devis de la société Semnord du 3 mai 2022 pour un montant de 5.893,25 euros TTC. Madame [J] produit aux débats un devis actualisé au 19 octobre 2013 émanant de la société Semnord et portant exactement sur les mêmes prestations, pour un montant de 6.884,90 euros TTC.

Dans ces circonstances, et afin d’assurer la réparation intégrale du préjudice subi par Madame [J], il convient de retenir le devis actualisé qu’elle produit et de condamner Monsieur [G] à verser à Madame [J] la somme de 6.884,90 euros TTC au titre des travaux réparatoires du sol du garage.

Sur les autres désordres
Madame [J] sollicite, à titre principal sur le fondement de la garantie des vices cachés, et à titre subsidiaire sur le fondement de la théorie des désordres intermédiaires, la réparation des désordres suivants :
1-Malfaçon dans les toilettes du rez-de-chaussée,
2-Malfaçons et en particulier le défaut de pente de la douche à l’étage,
3-Malfaçons dans la pose du poêle à bois,
4-Fuite sous la baignoire,
5-Fourniture et pose de toilettes suite à un dégât des eaux,
6-Changement de la rampe moteur du garage,
7-Changement de la porte d’entrée monobloc,
8-Fuite du collecteur d’eau froide en garage.

Elle considère que Monsieur [G], maître de l’ouvrage de la rénovation de la maison, doit prendre à sa charge le coût des réparations de ces désordres.

Monsieur [G] conclut au débouté, indiquant que ces désordres n’ont fait l’objet d’aucune investigation durant les opérations d’expertise. Il soutient qu’ainsi aucun élément ne permet de lui imputer la responsabilité de ces désordres.

En l’espèce, il est constant que le rapport d’expertise ne porte pas sur les désordres susmentionnés invoqués par Madame [J] dans le cadre de ses écritures. Certains de ces défauts se sont révélés dans le temps du déroulement des opérations d’expertise et il aurait été loisible à Madame [J] de solliciter l’extension de la mission de l’expert.

Par ailleurs, certains de ces défauts ne sont aucunement démontrés, Madame [J] se contentant de produire les factures de prestations qu’elle a fait exécuter, sans que rien ne soit mentionné quant aux raisons de ces interventions. Il en va ainsi pour les factures relatives au changement de la porte d’entrée (le 6 mars 2020), le changement de la rampe moteur du garage (le 16 octobre 2020), la fuite du collecteur d’eau froide dans le garage et la fuite sous la baignoire.

Ce faisant, Madame [J] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un vice – condition nécessaire à la mise en œuvre de la garantie des vices cachés – pas plus qu’elle ne démontre l’existence d’une faute imputable à Monsieur [G] – condition nécessaire à la mise en œuvre de sa responsabilité contractuelle. Elle sera déboutée de ses demandes de ce chef.

Les défauts relatifs aux toilettes du rez-de-chaussée et à la douche de l’étage sont constatés par l’entrepreneur qui est intervenu pour leur réparation. Ainsi, dans son devis du 24 juin 2021, la société DR Habitat mentionne, concernant les toilettes, l’existence d’une fuite au sol lorsque la chasse est tirée, ainsi que la présence de moisissure sur le bas des murs, avec des traces noires et un mur trempé. Après dépose de la cuvette, la société constate que l’élément de raccordement utilisé n’est pas conforme, que la fixation du système d’évacuation est cassée, que la fixation des pieds du bâti support n’est pas conforme et que le placo plâtre utilisé n’est pas hydrofuge. Ces défauts ne rendent pas la maison impropre à son usage d’habitation, ni n’en diminue gravement l’usage, et ne remplissent dès lors pas les conditions pour la mise en œuvre de la garantie des vices cachés.

De même, le défaut relatif à la douche de l’étage est décrit par la société DR Habitat dans son devis du 24 juin 2021 comme suit : « présence de champignons et de moisissures au niveau du bac à douche (infiltration d’eau), infiltration d’eau (faïence mal collée, joint de carrelage abîmé ou inexistant) défaut sur le réseau d’évacuation (contre pente), défaut sur pente au fond du bac à douche, présence d’une cloison vitrée en bois dans la douche avec un panneau bois qui n’est pas étanche (infiltration d’eau), pas de ventilation, pas de rosaces de finition autour du robinet de douche, sol existant abîmé (fuite d’eau) ». Ainsi, il n’est pas démontré par la demanderesse que celui-ci présente le degré de gravité requis par le texte.

En outre, en l’absence des permis de construire décrivant les travaux de rénovation auxquels Monsieur [G] a procédé, il n’est en l’état pas établi que ce dernier a lui-même entrepris les travaux de pose de la douche de l’étage et des toilettes du rez-de-chaussée, de sorte que sa responsabilité contractuelle en tant que vendeur constructeur ne saurait être recherchée. Madame [J] sera déboutée de sa demande de ce chef.

S’agissant du défaut relatif au poêle à bois, il apparaît que l’entrepreneur intervenu pour contrôler l’installation le 15 février 2019, soit moins d’un mois après la signature de l’acte authentique, a refusé de procéder à son entretien considérant que ce dernier était dépourvu d’arrivée d’air et que les anomalies constatées présentent un « danger grave et immédiat ». Madame [J] démontre avoir fait intervenir un professionnel pour procéder au tubage en août 2019. Compte tenu du très court délai intervenu entre l’acquisition de la maison et l’intervention du professionnel, le défaut en question était nécessairement antérieur à la vente, et Madame [J], acquéreur profane, n’a pu observer l’absence d’arrivée d’air et de tubage lors des visites antérieures à la signature de l’acte de vente. Dans la mesure où Monsieur [G] a procédé lui-même aux travaux de rénovation de l’habitation, il avait nécessairement connaissance du défaut en question et ne saurait se prévaloir de la clause de non-garantie contenue dans l’acte authentique de vente.

Les conditions relatives à la garantie des vices cachés sont réunies s’agissant du défaut du poêle à bois. Il convient donc de condamner Monsieur [G] à restituer à Madame [J] la somme de 1 .475,11 euros à ce titre, conformément à la facture de la société Matlex intervenue en août 2019.

Sur les préjudices annexes
Sur les frais de déménagement
Madame [J] sollicite la prise en charge de 1.014 euros TTC au titre des frais de déménagement. Monsieur [G] s’y oppose, soutenant qu’un déménagement n’est pas nécessaire durant les travaux.

En l’espèce, Madame [J] produit le devis de la SAS Breviere, du 28 mars 2022, prévoyant un coût de 1.013 euros TTC. Celui-ci est peu détaillé mais prévoit le transport de meubles au sein du garde meuble de la société.

L’expert judiciaire mentionne dans son rapport « sont à prendre en compte […] le déménagement des pièces où l’on remplace le parquet ». Cette mention ne signifie pas que les meubles doivent être sortis de l’habitation, mais seulement déplacés de pièce en pièce au fil des travaux.

Madame [J] sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les frais de garde meuble
Madame [J] sollicite la prise en charge de 598 euros au titre des frais de garde meuble pour une durée de deux mois.

Monsieur [G] s’y oppose.

En l’espèce, Madame [J] produit un devis de la SAS Breviere pour la somme de 294 euros par mois. Pour les mêmes motifs que ceux précédemment exposés, Madame [J] sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les frais de relogement
Madame [J] sollicite la prise en charge de la somme de 3.100 euros pour les frais de relogement à exposer pour une durée de deux mois.

Monseur [G] sollicite que ce poste de préjudice soit revu à de plus justes proportions.

En l’espèce, Madame [J] produit aux débats un courriel émanant des gîtes de France, valant devis pour un logement de deux adultes pour une période de 28 jours, pour un montant de 1.550 euros. L’expert, qui a été destinataire de ce devis, estime que la durée des travaux à deux mois. Lesdits travaux portant sur la réfection totale des chien assis, et sur la réfection totale des sols du rez-de-chaussée, impliquent que la maison ne soit pas habitable.

Dans ces circonstances, il y a lieu de condamner Monsieur [G] à prendre en charge la somme de 3.100 euros à ce titre.

Sur le préjudice moral
Madame [J] sollicite l’indemnisation de ce chef de préjudice à hauteur de 20.000 euros. Elle fait notamment valoir qu’elle va devoir se reloger temporairement avec ses deux enfants, que ces contraintes vont occasionner un stress important alors qu’elle a déjà souffert de la révélation successive des désordres et de la procédure judiciaire, qui ont provoqué des troubles d’ordre physique (troubles du sommeil, hypertension, troubles gastriques). Elle expose en outre faire face à la mauvaise foi et à l’attitude abusive de Monsieur [G]. Elle souligne la mise en danger que constitue la pose non conforme du poêle à bois, l’inutilité actuelle du garage et l’impossibilité de vendre ou de louer l’immeuble en l’état.

Monsieur [G] considère que le montant sollicité est déraisonnable, qu’aucun lien de causalité n’est établi entre les problèmes de santé évoqués par la demanderesse et la procédure en cours et qu’il subit un acharnement procédural. Il indique avoir lui aussi subi d’importants préjudices du fait de cette procédure évoquant notamment être actuellement en arrêt maladie.

En l’espèce, il a été démontré que Madame [J] a découvert l’existence de plusieurs désordres graves depuis son entrée en jouissance du bien, tel que la non-conformité du poêle à bois non tubé, la pose défectueuse du parquet considéré comme dangereux, la création non conforme de chiens assis en toiture à l’origine de risques non négligeables d’infiltrations, et enfin l’apparition progressive d’une béance dans son garage, rendant ce dernier inutilisable et dangereux. Ces éléments sont immanquablement sources d’un stress important pour la demanderesse qui a acquis cette habitation pour y vivre avec ses deux enfants.

Par ailleurs, Madame [J] apporte aux débats des éléments démontrant la mauvaise foi de son cocontractant, lequel ne pouvait ignorer l’existence d’un trou dans le sol du garage, et n’ignorait pas davantage que les travaux qu’il a lui-même effectués en toiture n’étaient pas conformes aux règles de l’art.

Le préjudice moral de cette dernière est caractérisé et doit être indemnisé. Compte tenu des éléments versés en procédure, il y a lieu de condamner Monsieur [G] à lui verser la somme de 10.000 euros à ce titre.

VI Sur les demandes accessoires

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile

Monsieur [G], partie succombante, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Il sera par ailleurs condamné à verser à Madame [J] la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS