TJ Paris, 3 déc. 2024, RG 24/05236

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M [B] [Y] [Z]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Roger LEMONNIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05236 - N° Portalis 352J-W-B7I-C46VV

N° MINUTE : 3

JUGEMENT
rendu le 03 décembre 2024

DEMANDERESSE
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0516

DÉFENDEUR
Monsieur [B] [Y] [Z],
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 octobre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 décembre 2024 par Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 03 décembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/05236 - N° Portalis 352J-W-B7I-C46VV

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 novembre 2020, Mme [N] [H] a consenti un bail d'habitation à M. [B] [Y] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 553,27 euros et d'une provision pour charges de 60 euros.

La S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution de Mme [N] [H] pour le paiement des loyers et charges, dans le cadre du dispositif VISALE.

A la suite de divers incidents de paiement, la bailleresse a fait jouer ce cautionnement de sorte que la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé le montant de 2257,66 euros au titre des loyers et charges impayés du mois de septembre à décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 6 février 2024, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2257,66 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

A la suite de nouveaux incidents de paiement, les bailleurs ont à nouveau fait jouer le cautionnement de sorte que la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé complémentairement la somme de 1033,96 euros au titre des loyers et charges de Janvier à avril 2024.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [B] [Y] [Z] le 8 février 2024.

Par assignation du 22 avril 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [B] [Y] [Z] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 3291,62 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 24 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 3 octobre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [B] [Y] [Z] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une telle procédure concernant M. [B] [Y] [Z].

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 2306 du code civil, la caution qui a payé est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

En application de l'article 2306 du code civil la caution est subrogée à la fois dans le droit du bailleur à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d'agir en résiliation du bail, cette subrogation lui permettant de recouvrer les sommes payées au bailleur, mais également, de limiter le montant de la dette cautionnée en évitant, par l'exercice d'une action en résiliation de bail, que de nouveaux loyers ne viennent à échéance.

En l'espèce, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES produit le contrat de cautionnement et les quittances subrogatives visant les sommes versées par elle ainsi que le décompte locatif du bailleur.

La subrogation ne lui conférant pas plus de droits que n'en dispose le bailleur, elle doit se conformer aux obligations procédurales auxquelles ce dernier est soumis en cas d'action en résiliation du bail pour motif d'impayés.

La S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 6 février 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2257,66 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 avril 2024.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La caution subrogée dans les droits du bailleur après paiement de ceux-ci peut lui en réclamer le remboursement.

En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats les quittances subrogatives et un décompte démontrant qu'à la date du 30 avril 2024, M. [B] [Y] [Z] lui devait la somme de 3291,62 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [B] [Y] [Z] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2024 sur la somme de 2257,66 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, à partir du 7 avril 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

M. [B] [Y] [Z] sera condamnée au paiement de cette indemnité à la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes que la demanderesse aura réglées à ce titre à la bailleresse et justifiées par une quittance subrogative.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B] [Y] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l'exécution de la présente décision, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l'affaire. Il convient donc de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,