TJ Paris, 3 déc. 2024, RG 24/04436

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Mme [H] [J]
M [Z] [O]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Thierry DOUËB

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/04436 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4WSH

N° MINUTE : 2

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 03 décembre 2024

DEMANDERESSE
E.P.I.C [Localité 5] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire C1272

DÉFENDEURS
Madame [H] [J], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne
Monsieur [Z] [O], demeurant [Adresse 1] - Chez Mr [U] [E] - [Localité 4]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 octobre 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 décembre 2024 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 03 décembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/04436 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4WSH

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 décembre 2013, L'EPIC [Localité 5] HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à Mme [H] [J] et M. [Z] [O] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 491,32 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice délivré le 21 juillet 2023, M. [Z] [O] a assigné Mme [H] [J] en divorce, justifiant ne plus résider au sein du bien pris précédemment à bail par les époux.

Par actes de commissaire de justice du 11 et 13 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4821,14 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [H] [J] et M. [Z] [O] le 14 novembre 2023.

Par assignations du 18 avril 2024, L'EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Mme [H] [J] et M. [Z] [O] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- 5021,44 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 28 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 19 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 3 octobre 2024, L'EPIC [Localité 5] HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 septembre 2024, s'élève désormais à 8402,85 euros. L'EPIC [Localité 5] HABITAT OPH considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [H] [J] expose s'être retrouvée en difficulté du fait de la procédure de divorce initiée par son époux, celui-ci ayant quitté les lieux depuis près de deux et devant désormais faire face seule au paiement des loyers. Elle precise que le versement de l'APL a de surcroit été suspendu ce qui la place encore advantage en difficulté. Elle précise avoir sollicité de l'aide auprès du FSL, sa demande étant en cours. Elle sollicite de pouvoir bénéficier d'un plan d'apurement et precise être en mesure de régler la somme de 100 euros mensuelle, en plus du loyer résiduel dont elle était redevable avant la suspension du versement de celui-ci.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l'article 659 du code de procédure civile, M. [Z] [O] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

Mme [H] [J] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [H] [J] n'a pas précisé faire l'objet d'une telle procédure.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'EPIC [Localité 5] HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 13 novembre 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 4821,14 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 janvier 2024.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que les revenus du foyer de Mme [H] [J], laquelle est désormais la seule à prendre en charge le loyer suite au depart de son époux, ne lui permet pas d'assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette, malgré sa demande en ce sens.

Par ailleurs, ni Mme [H] [J] ni M. [Z] [O] n'a repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l'audience.

Ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l'article 1343-5 du code civil et non sur celles de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Il convient, en conséquence, d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser L'EPIC [Localité 5] HABITAT OPH à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, L'EPIC [Localité 5] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 30 septembre 2024, Mme [H] [J] et M. [Z] [O] lui devaient la somme de 8402,85 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l'absence de comparution de M. [Z] [O], et alors que malgré son départ du domicile, celui-ci reste tenu solidairement des loyers dus, le divorce des parties et à fortiori la transcription de celui-ci n'étant pas encore avérée, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur à la somme de 5036, 95 euros, suivant décompte arrêté au 11 janvier 2024, date de résiliation du bail.

Mme [H] [J] et M. [Z] [O] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 343,43 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 12 janvier 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à L'EPIC [Localité 5] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [H] [J] et M. [Z] [O], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,