TJ Paris, 3 déc. 2024, RG 24/05456

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/05456 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5A6P

N° MINUTE : 8

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 03 décembre 2024

DEMANDERESSE
Madame [G], [U], [G] [D],
demeurant [Adresse 3] - [Localité 1]
représentée par Me Marie ABADIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1424

DÉFENDEUR
Monsieur [B], [Z], [J] [L],
demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
représenté par Me Léon AZANCOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1273

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 octobre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 décembre 2024 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 03 décembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/05456 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5A6P

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 janvier 2007, Mme [G] [D] a consenti un bail d'habitation à M. [B] [L] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 800 euros et d'une provision pour charges de 60 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4203,12 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [B] [L] le 12 mars 2024.

Par assignation du 15 mai 2024, Mme [G] [D] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [B] [L] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- 4555,71 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté à mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 17 mai 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 3 octobre 2024, Mme [G] [D] maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 2 octobre 2024, s'élève désormais à 8841,92 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par le défendeur. Mme [G] [D] considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [B] [L] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une première mensualité d'apurement de 4.404 euros au 2 novembre 2024, suivie de six mensualités d'apurement de 739 euros, en plus du loyer courant à compter du 1er décembre 2024.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [B] [L] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [G] [D] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 8 mars 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 4203,12 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 mai 2024.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s'acquitter de sa dette et à l'accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, Mme [G] [D] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 2 octobre 2024, M. [B] [L] lui devait la somme de 8841,92 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [B] [L] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [B] [L] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 9 mai 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [G] [D] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B] [L], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à la demande de Mme [G] [D] à hauteur de 750 euros concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,