TJ Paris, 3 déc. 2024, RG 24/04883

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Zehour BENAISSA

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/04883 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43FV

N° MINUTE : 5

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 03 décembre 2024

DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 4] HABITAT- OPH,
dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 4]
représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDEURS
Monsieur [U] [X],
demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]
représenté par Me Zehour BENAISSA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1900
Madame [H] [P] épouse [X],
demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]
représentée par Me Zehour BENAISSA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1900
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056202415329 du 12/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 octobre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 décembre 2024 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 03 décembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/04883 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43FV

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 août 2017, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à M. et Mme [D] sur des locaux situés au [Adresse 1], [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 560,62 euros.

Suite au jugement de divorce du 4 décembre 2019, le bail s'est poursuivi au seul profit de l'ex épouse, situation régularisée par avenant du 2 juillet 2020.

Celle-ci s'est ensuite remariée avec M. [U] [X] ce dernier devenant co-titulaire du bail.

Compte tenu de la situation d'impayé de loyers, le bailleur a fait délivrer à M. [U] [X] et Mme [H] [X] par actes de commissaire de justice du 26 janvier 2024, un commandement de payer la somme principale de 2396,20 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. et Mme [X] le 29 janvier 2024.

Par assignations du 22 juin 2024, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater à titre de demande principale, l'acquisition de la clause résolutoire.

A titre de demande subsidiaire, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH sollicite de prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de M. et Mme [X].

En tout état de cause, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH sollicite à être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. et Mme [X] et obtenir, leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- 3545,37 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 2 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 24 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 3 octobre 2024, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a maintenu l'intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 9 septembre 2024, s'élève désormais à 5016,69 euros. L’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. et Mme [X], représentés par leur avocat lors des débats, exposent avoir connu une situation difficile du fait que Mme [X] s'est retrouvée sans travail et que le versement de l'APL a été suspendu. Ils ajoutent qu'un dossier FSL est en cours afin de bénéficier d'une aide leur permettant de faire face à cette dette locative.

Ils sollicitent des délais de paiement pour apurer leur dette locative sur une période de 30 mois, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Le bailleur s'en est remis au tribunal.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. et Mme [X] n'ont pas justifié faire l'objet d'une telle procédure.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 26 janvier 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2396,20 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 mars 2024.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que les revenus du foyer de M. et Mme [X], dont il a été justifié qu'ils perçoivent un revenue cumulé à eux deux à septembre 2024 de 2.029,00 euros, leur permettent raisonnablement d'assumer l'apurement de leur dette locative sur 30 mois en plus du loyer courant.

En revanche, M. et Mme [X] n'ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l'audience. En effet, s'ils bénéficiaient préalablement du versement d'une APL, cette aide a été suspendue depuis le mois de mai 2024, et le seul versement du loyer résiduel qu'ils versaient préalablement à la suspension de l'APL ne suffit ainsi pas à caractériser une reprise du paiement integral du loyer courant.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

Ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l'article 1343-5 du code civil et non sur celles de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

En l'absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais de paiement, il convient d'ordonner aux locataires ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 9 septembre 2024, M. et Mme [X] lui devaient la somme de 5016,69 euros, soustraction faite des frais de procedure, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés jusqu'au 27 mars 2024 ainsi qu'aux indemnités d'occupation échues depuis la résiliation du bail à cette date.

M. et Mme [X] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3545,37 euros à compter de la délivrance du commandement et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. et Mme [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. et Mme [X], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,