TJ Paris, 3 déc. 2024, RG 24/06856

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M [U] [L]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Yves CLAISSE,

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06856 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5NKM

N° MINUTE : 13

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 03 décembre 2024

DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 5] HABITAT - OPH , dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 5]
représentée par Me Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDEUR
Monsieur [U] [L],
demeurant [Adresse 1] - [Adresse 4] - [Localité 3]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 octobre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 décembre 2024 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 03 décembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/06856 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5NKM

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 juillet 2011, l'EPIC [Localité 5] HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation pour une durée de trois ans à M. [U] [L] sur des locaux situés au [Adresse 1] [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial hors charges de 402,44 euros.

Compte tenu des impayés de loyer, par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2.746,53 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [L] le 3 octobre 2023.

Par assignation du 11 juillet 2024, l'EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [U] [L], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- 8.685,26 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au jour de l'assignation, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter de la date de l'assignation,
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- rejeter toute demande de délai du défendeur,
- 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 12 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 3 octobre 2024, l'EPIC [Localité 5] HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 11 septembre 2024, s'élève désormais à 7.247,60 euros. Elle signale que ce montant comprend une surfacturation au titre du Supplément de Loyer de Solidarité (SLS) depuis le 1er février 2024, l'existence d'une dette de loyer du preneur étant toutefois antérieure à l'application de ce SLS. Elle considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Elle précise enfin ne pas avoir connaissance de l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation concernant M. [U] [L].

A la demande du président d'audience, l'EPIC [Localité 5] HABITAT OPH a produit une note pendant le cours du délibéré afin de préciser le mode de calcul communiqué à M. [U] [L] s'agissant du SLS.

En défense, M. [U] [L] conteste la dette de loyer telle qu'opposée par le bailleur. Il soutient que la dette trouve son origine d'une part dans le surloyer qui est appliqué par le bailleur et dont il conteste le montant soutenant que celui-ci est calculé sur son salaire théorique et non reel. D'autre part, il soutient que ses revenus sont perçus de manière irrégulière.
Il demande par ailleurs à bénéficier de délais de paiements sur 36 mois et sollicite la suspension de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais de paiement.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L'EPIC [Localité 5] HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié à M. [U] [L] le 2 octobre 2023 lui laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.746,53 euros au principal. Ce commandement de payer a été émis avant application de tout surloyer par le locataire.

Il y a lieu de considérer que les effets de la clause résolutoire sont acquis depuis le 3 décembre 2023, soit deux mois après la délivrance du commandement de payer, en l'absence de tout règlement de la part de M. [U] [L] dans ce délai.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 décembre 2023.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'EPIC [Localité 5] HABITAT OPH à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur la dette locative et l'indemnité mensuelle d'occupation

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

M. [U] [L] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à répara-tion en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, l'EPIC [Localité 5] HABITAT OPH verse aux débats un décompte établissant qu'à la date du 11 septembre 2024, M. [U] [L] lui devait la somme de 7.247,60 euros.

Toutefois, cette somme comprend une surfacturation au titre du SLS lequel a été appliqué postérieurement à la résiliation du bail. Le bail étant résilié au 3 décembre 2023, il n'y a pas lieu d'appliquer le surloyer qui se serait appliqué postérieurement à la poursuite du bail, les parties n'étant plus tenues par les obligations contractuelles qui les lient. Le défendeur, du fait de son maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail est néanmoins tenu d'une indemnité d'occupation égale au montant augmenté de celui des loyers et charges qui aurait été dû au jour de la résiliation du bail en cas de poursuite de celui-ci, c'est-à-dire la somme de 510,70 euros augmentée des charges.

A la demande du président d'audience, le 14 novembre 2024, l'avocat du bailleur a transmis diverses pièces numérotées 6 à 15 détaillées les modalités de calcul du SLS appliquées au locataire. Compte tenu du fait que le bail a été résilié antérieurement à l'application du SLS et que celui-ci n'a de ce fait pas lieu à s'appliquer, cette note en délibéré n'a finalement pas vocation à éclairer les débats et en sera écartée.

Ainsi, doit être déduit de l'arriéré de loyer fourni par le bailleur au 11 septembre 2024, les surloyers appliqués depuis le 1er janvier 2024.

Le locataire ayant régularisé sa dette de loyer dans le mois précédent l'audience et les surloyers n'étant pas applicables, il est ainsi constaté, qu'au 11 septembre 2024 la dette de loyer n'existe plus.

Malgré l'absence de dette locative, il n'y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire, celle-ci demeurant acquise. En effet, le locataire n'a pas justifié en quoi sa situation l'empêchait de se libérer des sommes dues au terme du commandement de payer. A l'inverse, il ressort du dossier que la situation de [U] [L] s'est améliorée depuis la conclusion initiale du bail puisque sa situation aurait justifié l'application d'un surloyer en cas de poursuite de celui-ci, le surloyer étant en effet contesté par le locataire quant au quantum, mais pas quant au principe. Ainsi, [U] [L] sera invité à quitter les lieux.

Par ailleurs, [U] [L] continue à demeurer redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle jusqu'à la libération effective du logement matérialisée par restitution des clés.

Sur les demandes accessoires

M. [U] [L], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Il y a lieu de faire droit à la demande de l'EPIC [Localité 5] HABITAT OPH et de condamner M. [U] [L] à verser la somme de 500 sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,