TJ Paris, 3 déc. 2024, RG 24/04889

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Mme [I] [S]
M [R] [P]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/04889 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43GX

N° MINUTE : 6

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 03 décembre 2024

DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3],
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 3]
représentée par Me Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEURS
Madame [I] [S],
demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
représentée par M. [R] [P], muni d’un pouvoir spécial
Monsieur [R] [P],
demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 octobre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 décembre 2024 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 03 décembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/04889 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43GX

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 mars 2021, la S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a consenti un bail d'habitation à Mme [I] [S] et M. [R] [P] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer initial mensuel de 849,90 euros et d'une provision pour charges de 195 euros.

Par actes de commissaire de justice du 15 février 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4630,18 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [I] [S] et M. [R] [P] le 16 février 2024.

Par assignations du 19 avril 2024, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [I] [S] et M. [R] [P] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- 4045,72 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 19 avril 2024,
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 22 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 3 octobre 2024, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP), representée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 23 septembre 2024, s'élève désormais à 2933,66 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs. La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [R] [P] a comparu en personne et Mme [I] [S] était représenté par son époux suivant pouvoir. Les époux reconnaissent le montant de la dette locative et demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 200 euros, en plus du loyer courant.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La bailleresse précise que la commission de surendettement des Particuliers de [Localité 3] a déclaré recevable le dossier de Mme [I] [S] et M. [R] [P] le 12 septembre 2024.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire, Sur l'incidence de la procédure de surendettement

En application de l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 : " Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ".

En l'espèce, la commission de surendettement des Particuliers de [Localité 3] a déclaré recevable le dossier de Mme [I] [S] et M. [R] [P] le 12 septembre 2024, aussi existe-t-il bien une procédure de surendettement les concernant. Cette decision de recevabilité est toutefois intervenue postérieurement à l'expiration du délai ouvert par le commandement de payer et est ainsi sans effet sur l'acquisition de la clause résolutoire.

En revanche, il y a lieu d'accorder aux locataires surendettés, dont il n'est pas contesté qu'ils ont repris au jour de l'audience le paiement du loyer et des charges, des délais de paiement ou une suspension des effets de la clause résolutoire jusqu'à approbation du plan conventionnel de redressement.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 15 février 2024 et que la somme de 4630,18 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. Il convient toutefois de constater que même tenant compte des dispositions contractuelles lesquelles prévoient un délai de deux mois pour régler les sommes dues au titre du commandement de payer, Mme [I] [S] et M. [R] [P] ne se sont pas acquittés de l'intégralité de la somme visée.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 avril 2024.

Cependant, eu égard à la decision de recevabilité prononcée par la commission de surendettement des Particuliers de [Localité 3], et à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée tant par Mme [I] [S] et M. [R] [P] que par le bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après.

2. Sur la demande en paiement de l'arriéré :

Il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil et de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. L'article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) produit un décompte actualisé au 23 septembre 2024 démontrant qu'à cette date, les défendeurs étaient redevables de la somme de 2933,66 euros au titre des loyers impayés.

Les défendeurs ne remettent en cause ni le principe de la dette ni son montant. Par conséquent, ils seront condamnés à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) la somme provisionnelle de 2933,66 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 23 septembre 2024.

3. Sur le plan d'apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, Mme [I] [S] et M. [R] [P] proposent de s'acquitter de leur dette sur une durée de quinze mois.

Dans ces conditions, il convient d'autoriser Mme [I] [S] et M. [R] [P] à se libérer de leur dette locative par des versements de 200 euros par mois en plus du loyer courant pendant 15 mois et selon les modalités précisées au dispositive de la décision, et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais, jusqu'à, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquida-tion judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement per-sonnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement, moment à compter duquel s'appliqueront les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

Il sera rappelé qu'application de l'article L714-1 du code de la consommation, si le bailleur est avisé de nouveaux délais et modalités de paiement de la dette fixés par la Commission de Surendettement pendant le cours des délais de paiement accordés par la présente décision, ces délais et modalités se substituent à ceux accordés, des dispositions particulières étant prévues en cas de moratoire de paiement de la dette locative.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [I] [S] et M. [R] [P], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,