TJ Paris, 3 déc. 2024, RG 24/06545

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [H] [Y]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06545 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5KDM

N° MINUTE : 11

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 03 décembre 2024

DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 3] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Yves CLAISSE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDEUR
Monsieur [H] [Y], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 octobre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 décembre 2024 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 03 décembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/06545 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5KDM

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 juin 2020, l' EPIC [Localité 3] HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à M. [H] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 275,39 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 avril 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2218,30 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [Y] le 7 avril 2023.

Par assignation du 3 juillet 2024, l'établissement EPIC [Localité 3] HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [H] [Y] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- 2441,64 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 1er juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 4 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 3 octobre 2024, l' EPIC [Localité 3] HABITAT OPH sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par le défendeur. l' EPIC [Localité 3] HABITAT OPH considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [H] [Y] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 100 euros, en plus du loyer courant.

M. [H] [Y] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [H] [Y] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L' EPIC [Localité 3] HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 6 avril 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2218,30 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 juin 2023.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s'acquitter de sa dette et à la reprise du paiement integral du loyer courant avant l'audience par le défendeur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, l' EPIC [Localité 3] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 24 septembre 2024, M. [H] [Y] lui devait la somme de 2112,89 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [H] [Y] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 6 avril 2023, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [H] [Y] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 7 juin 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l' EPIC [Localité 3] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [H] [Y], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de l' EPIC [Localité 3] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,