TJ Paris, 3 déc. 2024, RG 24/04078

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me [S] [F]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Chantal TEBOUL ASTRUC

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/04078 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4T3L

N° MINUTE : 1

JUGEMENT
rendu le 03 décembre 2024

DEMANDERESSE
S.C.I. CINQ FERDINAND, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0235

DÉFENDERESSE
S.C.P. BTSG
représentée par Me [S] [F] es qualité de liquidateur de la SASU REDLINE CARROSSERIE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 octobre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 décembre 2024 par Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 03 décembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/04078 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4T3L

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 7 décembre 2022, la SCI CINQ FERDINAND a donné à bail à la Société REDLINE CARROSSERIE un appartement à usage d'habitation pour l'occupation liée à l'exercice d'une fonction ou d'un emploi, pour y loger M. [R] [I] et situé au [Adresse 3] gauche, et ce pour un loyer mensuel de 7600 euros outre 400 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés de la part de la Société REDLINE CARROSSERIE, la SCI CINQ FERDINAND a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 56.769 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif, terme novembre 2023 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 30 novembre 2023.

Par jugement du 9 février 2024, le tribunal de commerce de Paris a prononcé la liquidation judiciaire de la SAS REDLINE CARROSSERIE et désigné en qualité de liquidateur Me [S] [F] du Cabinet BTSG.

Le commandement de payer étant demeuré infructueux, par assignation du 1er mars 2024, la SCI CINQ FERDINAND a ensuite fait assigner la société REDLINE CARROSSERIE devant le juge des contentieux et de la protection, le liquidateur judiciaire, à savoir la société SCP BTSG étant mis dans la cause.

LA SCI CINQ FERDINAND a ainsi sollicité le juge des contentieux et de la protection, à titre de demande principale, de constater l'acquisition de la clause résolution, et à titre de demande subsidiaire, de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail civil consenti à la société REDLINE CARROSSERIE aux torts de cette dernière.

En tout état de cause, elle sollicite de :
- ordonner la libération des lieux par la société REDLINE CARROSSERIE et de tous occupants de son chef et ce, sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
- autoriser l'expulsion de la société REDLINE CARROSSERIE et de tous occupants de son chef des lieux susvisés avec si besoin est, le concours de la force publique et d'un serrurier
- juger que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- fixer l'indemnité d'occupation due par la société REDLINE CARROSSERIE au double du loyer annuel par jour calendaire de retard jusqu'à la libération effective des lieux et restitution des clefs et l'y condamner,
- condamner la société REDLINE CARROSSERIE au paiement de la somme de 69.834,62 euros au titre des arriérés de loyers et charges dus au mois de janvier 2024 inclus, à parfaire avec intérêts aux taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 56.769 euros et à la date de l'assignation sur le surplus,
- ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,
- condamner la société REDLINE CARROSSERIE au paiement d'une somme de 3.491,73 euros au titre de la clause pénale mentionnée au bail, à parfaire,
- condamner la société REDLINE CARROSSERIE à verser à la SCI CINQ FERDINAND la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société REDLINE CARROSSERIE aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 30 novembre 2023 dont distraction au profit de la SAS ASTRUC AVOCATS en application de l'article 699 du code de procédure civile.

L'affaire a été appelée le 18 juin 2024 et a fait l'objet d'un renvoi à la demande de la SCI CINQ FERDINAND.

A l'audience du 3 octobre 2024, seule la SCI CINQ FERDINAND, représentée par son conseil, a comparu.

Lors des débats, le conseil de la SCI CINQ FERDINAND a maintenu l'intégralité des demandes de son client. Elle rappelle que la SAS REDLINE CARROSSERIE a été placée en liquidation judiciaire, que malgré la résiliation du bail ordonnée par le liquidateur les occupants se sont opposés à restituer les clefs du logement. La SCI CINQ FERDINAND allègue être victime d'une escroquerie et avoir besoin d'une décision judiciaire ordonnant l'expulsion. Elle précise par ailleurs avoir déclaré sa créance auprès du liquidateur.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes à l'encontre de la Société REDLINE CARROSSERIE

Conformément à l'article L622-21 I du code de commerce, le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n'est pas mentionnée au I de l'article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ; 2° A la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent.
Aux termes de l'article L622-17 I du code de commerce les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance.

S'il est vrai que le paiement tardif des loyers équivaut à un défaut de paiement au sens de l'article L.622-21 du code de commerce, il n'en est pas de même de la demande de constat de l'acquisition d'une clause résolutoire dont les conditions sont réunies avant le jugement d'ouverture. Le jeu de la clause résolutoire peut alors être constaté après l'ouverture de la procédure de sauvegarde.

S'agissant de la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif, compte tenu de la déclaration de créance faite les 4 et 18 juillet 2024 par la SCI CINQ FERDINAND auprès du liquidateur judiciaire, s'il n'est pas de la compétence du présent juge de condamner la Société REDLINE CARROSSERIE au paiement de l'arriéré locatif, la créance pourra néanmoins être inscrite au passif de la Société REDLINE CARROSSERIE.

Les demandeurs sont en revanche déboutés de leur demande de fixation au titre de la clause pénale dans la mesure où est considérée comme abusive toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location.

Sur la régime juridique du bail

En application de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Bien que faute d'inventaire, le bail doit être considéré comme portant sur un logement nu et non meublé, sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le preneur du bail d'habitation étant une personne morale, le bail est un bail soumis aux seules conditions contractuelles prévues au contrat et aux règles supplétives du code civil.

Il est en effet constant que la loi du 6 juillet 1989 ne s'applique pas au bail consenti à une société pour y loger un membre de son personnel.

Sur la demande de constate de l'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion subséquente

En application de l'article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon l'article 1225 du code civil, en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit d'effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.

En l'espèce, le bail conclu le 7 décembre 2022 contient une clause résolutoire (article VII) et un commandement de payer visant cette clause précisant le délai de paiement (1 mois) lequel a été signifié le 30 novembre 2023. Ce commandement de payer somme le locataire de régler la somme de 56.769 euros en principal.

Le commandement est demeuré infructueux pendant au terme du délai d'un mois, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 décembre 2023.

La société REDLINE CARROSSERIE étant sans droit ni titre depuis le 31 décembre 2023, il convient de lui ordonner ainsi que tous occupants de son chef de quitter les lieux et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la SCI CINQ FERDINAND à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Sur les demandes au titre de l'arriéré locatif

La société REDLINE CARROSSERIE est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la SCI CINQ FERDINAND verse aux débats un décompte arrêté à la date du 31 décembre 2024 établissant une dette de 69 834,52 euros. Cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés, et aux indemnités d'occupation échues à cette date.

La société REDLINE CARROSSERIE n'ayant pas comparu, elle n'apporte, en tout état de cause, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, aussi la somme de 69 834,52 euros sera fixée au passif de la procédure collective.

Il ressort par ailleurs du dossier que la société REDLINE CARROSSERIE n'a pas libéré les lieux postérieurement à la résiliation du bail. Il y aura ainsi lieu à fixer au passif de la société une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, dans la limites des créances déclarées par la SCI CINQ FERDINAND au liquidateur judiciaire.

Sur les demandes accessoires

La société REDLINE CARROSSERIE, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendra notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI CINQ FERDINAND les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 3000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS